임대인의 재정 문제로 임차주택이 경매에 넘어가는 상황은 임차인에게 큰 불안을 안겨줍니다. 특히 경매개시결정 등기가 이미 된 상태에서 임차권등기명령을 신청해도 효력이 있는지 걱정하시는 분들이 많습니다.

경매개시결정 후 임차권등기명령을 신청하는 경우에도 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 주택임대차보호법에서 보장하는 임차권등기명령 제도는 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 보존해주는 담보적 기능을 합니다.

경매개시결정 등기와 임차권등기의 선후 관계에 따라 배당요구 필요 여부가 결정됩니다. 이 차이를 정확히 이해해야 전세금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

배당요구란 다른 채권자의 신청에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 동일한 채무자의 재산 매각대금에서 변제받고자 하는 채권자의 법적 행위를 말합니다.

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면, 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고합니다. 이 종기를 놓치면 배당에서 제외되므로 반드시 기한 내에 배당요구를 해야 합니다.

경매절차에서 임차인이 전세금을 회수하기 위해서는 위와 같은 과정을 거치게 됩니다. 특히 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 경우에는 배당요구가 필수이므로, 절차를 정확히 이행하는 것이 중요합니다.

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 이 임차권등기는 임차인이 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 합니다. 따라서 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 권리는 유지됩니다.

법도 전세금반환소송센터는 "임대차계약대로! 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 전세 관행을 바로잡고 있습니다. 새 세입자가 들어와야 전세금을 돌려주겠다는 임대인의 핑계는 임대차계약서에도 없고 법적 근거도 없습니다. 계약서에 명시된 날짜에 전세금을 반환하지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다.