경매개시결정 기입등기 한눈에 이해하고 바로 대응하는 방법
법도
2025-09-30 14:30
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경매개시결정 기입등기 바로 이해하고 놓치지 말아야 할 핵심
법원이 경매개시를 결정하면 등기부에 그 사실이 기재되어 압류 효력이 공시됩니다. 이 시점을 기준으로 말소기준권리, 우선순위, 배당요구 종기 등이 연결되므로 임차인·소유자·채권자 모두 즉시 확인해야 합니다.
경매개시결정 기입등기란 무엇이며 어떤 효력이 발생하나요
법원이 채권자의 신청을 받아들여 경매개시를 결정하면 등기소에 촉탁되어 등기부 갑구에 ‘경매개시결정’ 사실이 기재됩니다. 기입등기가 이루어진 때부터 목적 부동산은 압류 효력이 발생하여 처분행위가 제한되고, 제3자에게도 경매 진행 사실이 공시됩니다. 이 기록은 이후의 말소기준권리 판단과 각 권리의 우선순위 산정, 그리고 배당요구 종기 공고 등의 절차와 밀접하게 연결됩니다.
핵심 포인트
- 등기 직후부터 압류와 동일한 대외효과가 공시됩니다.
- 권리관계의 기준 시점이 되어 선·후순위가 갈립니다.
- 임차인은 종기 내 배당요구, 대항력 점검이 필요합니다.
이해관계인별 체크리스트
임차인
전입·확정일자·점유 등 대항요건을 기준 시점에 맞춰 점검하고, 배당요구를 종기까지 반드시 제출하세요. 이미 임차권등기명령을 한 경우 등기일 또는 확정일자를 기준으로 우선순위를 검토합니다. 뒤에 등기한 경우에는 매각허가 전 법원 신고와 배당요구를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
채권자
근저당·가압류·가등기 등 보전권리의 선후를 기입등기 시점과 대조해 말소기준권리를 확인하세요. 담보권 실행 또는 강제경매에서 배당순위와 소멸여부 판단이 달라질 수 있습니다.
소유자
기입등기 후에는 처분제한과 집행절차가 본격화됩니다. 채무변제·임차보증금 정리·배당협의 등 현실적 대응이 필요하며, 이해관계인과의 협의나 이의신청 시한을 체크해야 불이익을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 포인트 정리
말소기준권리와의 관계
통상 선순위 담보권이나 강제경매 개시의 최초 원인이 되는 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 등기는 원칙적으로 소멸하지만, 선순위 권리·대항력 있는 임차권 등은 예외가 있으므로 각 권리의 설정/확보 시점을 기입등기일과 비교해 판단합니다.
임차권등기명령과의 관계
임차권등기가 먼저라면 그 등기일(또는 유리한 확정일자)을 기준으로 우선순위를 가집니다. 임차권등기가 나중이라면 매각허가 전 신고 및 배당요구를 마쳐야 이해관계인으로서 권리를 행사할 수 있습니다.
등기부 확인 방법
등기부 갑구에 ‘경매개시결정’ 문언과 접수일·접수번호가 기재됩니다. 확인 즉시 이해관계인 통지, 배당요구 준비, 권리분석 문서화(확정일자, 전입, 임대차계약서 사본 등)를 진행하세요.
언제 말소되나요
절차 종료 후에는 경매 진행 경과에 따라 관련 등기가 정리됩니다. 다만 선·후순위 권리의 존속 여부는 각각의 법률요건에 따라 달라지므로 낙찰·배당 단계까지 계속 확인이 필요합니다.
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