전세 보증금 돌려받기 전 전입신고 안전순서 | 대항력·우선변제권 지키는 방법
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전세 보증금 돌려받기 전 전입신고, 언제 해야 안전할까요
보증금을 아직 받지 못한 상태에서 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권에 영향이 생길 수 있습니다. 안전한 순서를 한 화면에 정리했습니다.
법도 전세금반환소송센터 • 착수금 0원대항력은 주택의 인도 + 전입신고가 충족된 다음 날부터 발생하고, 확정일자가 결합되면 우선변제권이 완성됩니다.
보증금을 돌려받기 전에는 기존 주소의 전입 상태와 거주(열쇠 보관 포함)를 유지하는 것이 원칙입니다. 이사 일정이 급해 주소를 먼저 옮기면 기존 집에 대한 대항력·우선변제권이 약화되거나 사라질 수 있습니다. 이때는 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 후 전출·전입으로 이동하는 것이 일반적입니다.
권리상태 점검
계약 만료 여부, 전입신고 유지, 확정일자 보유, 관리비·공과금 정리, 열쇠 보관 상태를 확인합니다. 경매 가능성이 있으면 배당요구 기한도 체크합니다.
보증금 수령 또는 임차권등기명령
수령이 지연된다면 관할 법원에 신청합니다. 결정문을 받은 뒤 등기부등본에 임차권등기가 실제 기재됐는지 확인합니다.
전출 → 전입신고
등기 완료 확인 후 기존 주소 전출을 하고, 새 거주지로 전입신고를 합니다. 이 순서를 지키면 기존 집에 대한 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권이 이어집니다.
예외 상황 대처
새집 전입이 촉박하면 가족 일부만 먼저 전입시키고 본인은 등기 완료 후 이동하는 등 위험을 낮추는 방안을 고려합니다. 임대인과의 합의는 내용증명으로 정리해 두세요.
전입신고와 대항력의 관계
대항력은 주택의 인도와 전입신고가 충족된 다음 날에 발생합니다. 이 두 요건 중 하나라도 빠지면 제3자에 대한 주장력이 약해집니다. 주소 이전이 필요하다면 기존 요건을 끊기지 않도록 계획해야 합니다.
확정일자와 우선변제권
확정일자는 우선순위의 기준이 됩니다. 전입신고와 점유가 결합되어야 의미가 있으며, 경매 시 배당을 받을 권리로 이어집니다. 기존 집의 권리를 유지하려면 이 세 요소가 함께 작동해야 합니다.
임차권등기명령을 활용하는 때
보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우, 임차권등기명령으로 기존 집에 대한 권리를 등기로 이어둘 수 있습니다. ‘신청 접수’가 아니라 등기 완료가 확인된 뒤 전출·전입을 진행하는 것이 안전합니다.
실무 체크포인트
전출 시점까지 열쇠 인도는 유보하고, 기존 집에 남은 짐·청소·공과금 정산을 정리합니다. 합의서, 정산서, 열쇠 인도 확인 등 문서는 추후 분쟁 대비를 위해 보관합니다.
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