전세보증금압류금지, 정확히 무슨 뜻일까

전세보증금압류금지라는 표현을 검색하시는 분들의 사정은 대체로 두 가지입니다. 첫째, 임대인의 채권자가 임차인이 받아야 할 보증금에 압류를 걸어 보증금이 묶인 경우. 둘째, 임차인 본인의 빚 때문에 임대인에게 받을 보증금에 압류·추심·전부명령이 들어와 본인이 직접 받을 수 없게 된 경우입니다.

민사집행법 제246조는 부양료, 일정 한도의 급여, 최저생계비 보장을 위한 예금 등 일정한 채권을 압류할 수 없는 채권으로 규정합니다. 그러나 일반적인 임대차보증금반환채권 자체를 압류금지채권으로 정한 조항은 없습니다. 즉, 임대차보증금반환채권은 원칙적으로 압류가 가능한 금전채권이라는 점을 먼저 정확히 아실 필요가 있습니다.

임대인의 빚 때문에 보증금이 묶였다면

가장 흔한 상황입니다. 임대인이 다른 곳에서 돈을 빌렸다가 갚지 못해, 그 채권자가 임대인이 임차인에게 돌려주어야 할 보증금을 압류·가압류하는 경우입니다. 이때 임차인은 임대차계약이 끝나도 곧바로 보증금을 받을 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 보증금을 지급해버리면 채권자에게 또 한 번 변제해야 하는 이중변제 위험이 생기기 때문입니다.

임차인의 빚으로 보증금에 압류가 들어왔다면

반대로 임차인 본인의 채권자가 임차인이 임대인에게 받을 보증금에 채권압류 및 추심·전부명령을 걸어두는 경우가 있습니다. 이때 임대인은 임차인에게 보증금을 직접 줄 수 없습니다. 그렇다고 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인이 건물을 명도하면 임대인은 압류된 부분을 공탁하거나 추심권자에게 지급하는 방식으로 정리하게 되며, 압류 금액을 초과하는 부분이 있다면 임차인이 받을 수 있습니다.

이 상황의 어려움은, 임대인이 압류를 핑계로 보증금 반환 자체를 미루거나, 명도와 보증금 지급을 동시이행 관계로 묶어 시간을 끄는 경우입니다. 이런 사건일수록 명도, 공탁, 추심·전부명령, 임차권등기 등 여러 절차가 함께 얽히기 때문에 처음부터 전문 변호사의 설계가 필요합니다.

그래도 결국 핵심은 — 전세금부터 받아내는 일

압류든, 보증보험이든, 채권양도든, 모든 길은 결국 한 가지로 모입니다. 임차인이 가진 보증금반환청구권을 빠르게 확정하고, 강제집행이 가능한 상태로 만드는 것입니다. 임대차계약이 종료되었는데 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못했다면 망설일 시간이 없습니다.

보증금이 임대부동산 시세보다 높다면 — 가압류를 미리 검토

임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산이나 재산을 가지고 있다는 정보를 임차인이 알고 있다면, 본안 소송 전에 가압류를 먼저 해두는 전략이 필요할 수 있습니다. 자칫 판결만 받아두고 회수할 재산이 없는 상황을 막기 위함입니다. 이런 판단은 사건마다 다르므로 무료전화상담에서 임대인의 자력 분석과 함께 안내해 드립니다.

지연이자, 이렇게 따집니다

전세금을 돌려받지 못한 기간에 대해 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 일반적으로는 민법상 연 5%가 적용되며, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 협상이 길어질수록 손해는 결국 임대인에게 누적된다는 점을 임대인에게 분명히 알리는 것도 협상의 한 방식입니다.

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 다만 보증보험 적용에서 제외되는 사례, 일부만 받을 수 있는 사례 등 변수도 많으므로, 보증보험 청구와 임대인 상대 소송을 병행하는 전략이 필요한 경우도 있습니다.

관행은 이제 그만, 임대차계약서대로

"새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다", "지금은 사정이 어렵다", "조금만 기다려 달라" — 우리 사회에서 너무 익숙하게 들어왔던 말들입니다. 그러나 임대차계약서 어디에도 그렇게 적혀 있지 않습니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주는 것이 임대인의 의무이고, 그것을 어긴 사람이 계약 위반자입니다.

이런 분들께 필요합니다

자주 묻는 질문