경매개시결정 후 근저당의 위치를 이해하는 방법

경매개시결정이 등기부에 올라가면 해당 부동산에는 압류의 처분금지 효력이 발생합니다. 이때 이후에 새로 만든 근저당은 등기 순위상 뒤에 위치하며, 매각 시에는 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리로 취급되어 소멸 위험이 큽니다. 또한 이러한 권리는 배당요구 종기 통지를 당연히 받는 대상이 아닐 수 있어, 통지를 기다리다 기한을 놓치면 배당 참여 자체가 좌절될 수 있습니다. 결국 “경매개시결정 이후”에 설정하는 담보는 보전 수단으로서 효율이 떨어지며, 실제 현장에서는 임차권등기명령, 배당요구 적기 제출, 필요 시 별도의 채권보전 절차로 방향을 조정하는 것이 안전합니다.

말소기준권리와 압류의 처분금지 효력, 이렇게 연결됩니다

부동산 등기부에서 말소의 기준이 되는 권리는 통상 저당권·근저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 경매개시결정이 먼저 올라가면 그 시점이 기준이 되어 이후 권리는 매각으로 사라지고, 압류의 처분금지 효력에 따라 채무자가 뒤늦게 한 처분행위는 집행채권자에게 대항하기 어렵습니다. 다만 당사자 사이의 효력 자체가 부정되는 것은 아니므로, 착오로 뒤늦은 담보를 설정하기 전에 집행 진행 상황과 기입등기 시점을 반드시 확인해야 합니다.

상황별 대처 체크리스트

• 이미 기입등기 이후라면 새 근저당보다는 배당요구 종기 확인 및 권리신고를 우선하세요.
• 임차인이라면 전입·확정일자·점유로 대항력·우선변제권 충족 여부를 점검하고, 필요하면 임차권등기명령을 검토하세요.
• 소유자/임대인이라면 경매 취소 가능성, 채무정리 방안과 함께 기존 담보권자와의 협의 순서를 정리하세요.
• 권리관계가 복잡하다면 말소기준권리 이전/이후 권리를 표로 정리해 선·후순위를 확정하세요.

면책 공지

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