전세금 가압류 집행기간, 왜 '결정'과 '집행'을 나눠 봐야 하나요?

보증금을 돌려받지 못한 임차인이 가압류를 신청해 법원 결정을 받으면 많은 분이 한숨을 돌립니다. 그런데 법은 가압류에 대한 재판과 그 재판의 집행을 서로 다른 단계로 둡니다. 결정은 임대인 재산을 묶어도 된다는 법원의 판단이고, 집행은 그 판단을 실제 재산 위에 실현하는 절차입니다. 부동산이라면 등기부에 가압류가 기입되어야 하고, 예금이나 차임 같은 채권이라면 제3채무자에게 지급하지 말라는 명령이 가야 비로소 재산이 묶였다고 말할 수 있습니다.

문제는 이 두 단계 사이에 법이 시간 제한을 두었다는 점입니다. 민사집행법 제292조 제2항은 "가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정합니다. '할 수 있다'가 아니라 '하지 못한다'는 금지 규정이므로, 기간이 지난 뒤에 사정을 설명한다고 해서 집행이 허용되리라 기대하기는 어렵습니다. 이 조항 안에는 기간을 늘려 주는 장치도 따로 적혀 있지 않습니다.

법이 이렇게 짧은 기간을 둔 데에는 가압류의 성격이 반영되어 있다고 이해됩니다. 가압류는 본안 판결이 나오기 전에 상대방 재산을 미리 묶는 강한 조치이고, 지금 묶지 않으면 나중에 집행이 어렵다는 급박한 사정을 이유로 내려집니다. 급하다는 이유로 받은 결정이라면 그 급박함에 맞게 곧바로 집행하라는 취지로 읽을 수 있습니다. 결정만 받아 두었다가 몇 달 뒤 필요할 때 꺼내 쓰는 용도로 가압류를 생각하셨다면 계획을 바꾸셔야 합니다.

정리하면 전세금 가압류 집행기간을 지키는 일은 신청서를 잘 쓰는 일만큼 중요합니다. 결정이 고지된 뒤에 재산을 찾기 시작하면 2주는 생각보다 빨리 지나갑니다. 아래에서는 가압류를 신청할 만한 조건부터 기간 계산, 재산별 집행 방식, 집행 뒤 관리, 임차권등기명령과의 차이까지 순서대로 살펴보겠습니다.

가압류를 서두를 사안인지부터 따져 봅니다

가압류는 모든 전세금 사건에 필요한 절차가 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터가 가압류를 권하는 경우는 대체로 두 가지 사정이 겹칠 때입니다. 임대 부동산의 매매가가 보증금보다 낮아 그 집만으로는 회수가 불안하고, 동시에 임대인의 다른 재산 정보를 알고 있을 때입니다. 이 조건이 갖춰지지 않았다면 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행으로 이어지는 기본 경로에 힘을 모으는 편이 효율적일 수 있습니다.

법률 요건도 함께 봐야 합니다. 민사집행법 제276조 제1항에 따르면 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다. 같은 조 제2항은 그 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다고 정합니다. 그래서 아직 만기가 오지 않은 보증금반환채권도 가압류의 대상에서 빠지지 않습니다.

다만 대상이 된다는 것과 결정이 나온다는 것은 다른 이야기입니다. 제277조는 가압류를 "이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에" 할 수 있다고 정합니다. 흔히 보전의 필요라고 부르는 요건이고, 신청서에는 청구채권의 표시와 가압류의 이유가 될 사실을 적은 뒤 둘 다 소명해야 합니다(제279조). 임대인이 집을 매물로 내놓았다는 정황이나 다른 채무가 늘어난 사정처럼 구체적인 자료가 있을수록 판단에 도움이 됩니다.

가압류 신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있고(제280조 제1항), 청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있습니다(같은 조 제3항). 담보를 제공한 때에는 그 담보의 제공과 담보제공의 방법을 가압류명령에 적어야 합니다(같은 조 제4항). 담보의 규모는 사건마다 법원이 정하는 것이므로 이 글에서 숫자로 말씀드리지는 않겠습니다.

세 가지를 신청 전에 정리해 두면 결정이 고지된 시점에 집행 대상이 이미 확정되어 있으므로 2주가 훨씬 여유 있게 느껴집니다. 반대로 결정부터 받아 놓고 재산을 찾기 시작하면 집행기간 안에 대상을 특정하지 못할 위험이 생깁니다. 가압류의 성패는 결정문이 아니라 그 뒤 2주에 갈린다고 생각하시는 편이 정확합니다.

2주는 언제부터 세나요? 고지일과 송달일은 다릅니다

집행기간의 기산점은 채권자에게 재판을 고지한 날입니다. 임대인이 결정문을 받은 날부터 센다고 오해하는 분이 많지만, 조문은 채권자, 즉 가압류를 신청한 임차인 쪽에 고지된 날을 기준으로 삼습니다. 고지가 언제 이루어졌는지는 사건 기록으로 확인하는 것이 안전하고, 짐작으로 날짜를 잡아서는 안 됩니다.

제292조 제3항은 "제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다"고 정합니다. 가압류는 임대인이 미리 알게 되면 재산을 처분하거나 예금을 인출할 위험이 있는 절차이므로, 채무자에게 알려지기 전에 먼저 묶을 수 있도록 길을 열어 둔 것입니다. 따라서 집주인에게 결정이 송달될 때까지 기다렸다가 집행하겠다는 생각은 법이 요구하는 순서가 아닙니다.

같은 조 제1항도 함께 기억해 두면 좋습니다. 가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우에 그 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 합니다. 임대인이 사망해 상속이 개시되는 것처럼 당사자가 바뀌는 사정이 생기면 집행문 문제가 추가로 생기므로, 그런 일이 있었다면 기간을 의식해 서둘러 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

1. 1가압류 신청 · 청구채권의 표시와 가압류의 이유가 될 사실을 적고 소명합니다(제279조).
2. 2재판 · 변론 없이 할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 명할 수도 있습니다(제280조).
3. 3채권자에게 고지 · 바로 이날이 2주 집행기간의 기산점입니다(제292조 제2항).
4. 4집행 · 부동산은 등기부 기입, 채권은 지급금지 명령으로 진행되며 채무자 송달 전에도 가능합니다(제292조 제3항).
5. 5채무자 송달과 이후 관리 · 임대인의 이의신청, 제소명령 신청, 취소 신청에 대비합니다.

이 흐름에서 임차인이 직접 통제할 수 있는 지점은 생각보다 많지 않습니다. 재판과 고지의 시점은 법원이 정하고, 부동산 등기의 촉탁도 법원 쪽 사무입니다. 그래서 1단계에서 집행 대상을 구체적으로 적어 두는 일이 사실상 집행기간 관리의 출발점이 됩니다. 결정이 나온 뒤에 재산 목록을 보완하려 하면 시간이 부족해질 수 있습니다.

날짜 계산도 꼼꼼하게 해야 합니다. 고지일과 기간의 마지막 날을 달력에 표시해 두고, 그 전에 집행에 필요한 절차가 실제로 진행되고 있는지 중간에 점검해야 합니다. 기간의 계산 방식이나 마지막 날이 공휴일과 겹치는 경우의 처리는 사건별로 따져 볼 부분이므로, 마지막 날에 몰아서 움직이는 계획은 처음부터 세우지 않는 편이 안전합니다.

재산 유형별로 집행 방법은 어떻게 다른가요?

전세금 가압류 집행기간 2주 안에 무엇이 이루어져야 하는지는 묶으려는 재산이 무엇이냐에 따라 달라집니다. 민사집행법은 부동산, 채권, 동산에 대해 각각 다른 집행 방식을 정해 두었고, 부동산과 채권은 어느 법원이 집행법원이 되는지도 조문에 따로 정해져 있습니다. 아래 표는 조문에 적힌 내용을 재산별로 나란히 놓은 것입니다.

부동산 가압류는 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하는 방식으로 집행됩니다(제293조 제1항). 집행법원은 가압류재판을 한 법원이고(제2항), 가압류등기는 법원사무관등이 촉탁합니다(제3항). 임차인 입장에서는 결정 뒤 등기사항증명서를 열람해 가압류 기입이 실제로 되었는지 확인하는 것이 가장 확실한 점검 방법입니다. 촉탁 과정에서 채권자 쪽에 보완할 사항이 생기는지는 사건마다 다를 수 있으니 법원 연락을 놓치지 않도록 하셔야 합니다.

임대인의 예금이나 임대인이 다른 세입자에게서 받을 차임처럼 금전채권을 묶는 채권가압류는 가압류명령을 한 법원이 집행법원이 됩니다(제296조 제2항). 그리고 채권의 가압류에는 제3채무자에 대하여 "채무자에게 지급하여서는 아니 된다는 명령만을 하여야 한다"(같은 조 제3항). 돈을 받아 오는 단계까지 가는 것이 아니라 지급을 멈추게 하는 데서 그친다는 점이 핵심입니다. 실제로 돈을 받으려면 판결 같은 집행권원을 얻은 뒤 압류와 추심명령 또는 전부명령으로 이어 가야 합니다.

동산 가압류는 압류와 같은 원칙에 따라 집행합니다(제296조 제1항). 가압류한 금전은 공탁하여야 하고(제4항), 가압류물은 현금화를 하지 못합니다(제5항). 다만 즉시 매각하지 않으면 값이 크게 떨어질 염려가 있거나 보관에 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 집행관이 그 물건을 매각해 매각대금을 공탁하여야 합니다. 전세금 사건에서 동산은 보증금 규모에 비해 실익을 따져 볼 필요가 크므로, 보통은 부동산과 채권을 먼저 검토합니다.

가압류의 집행에는 강제집행에 관한 규정이 준용되지만, 가압류 규정에서 따로 정한 부분은 그에 따릅니다(제291조). 그래서 재산별 세부 진행이 강제집행과 비슷하면서도 다른 점이 있고, 경로마다 채권자가 언제 무엇을 내야 하는지는 법원과 사건에 따라 달라질 수 있습니다. 여러 재산을 함께 묶으려 한다면 경로별로 진행 상황을 따로 기록해 두는 것이 안전합니다.

2주를 넘긴 것 같다면, 자주 듣는 오해 세 가지

상담에서 가장 자주 듣는 질문은 기간의 기산점과 결정의 효력에 관한 것입니다. 아래 세 가지는 실제로 기간을 놓치게 만드는 생각들이라 하나씩 바로잡아 두겠습니다.

기간을 넘겼다면 새로 가압류를 신청하는 방법을 떠올릴 수 있습니다. 그러나 새 신청 역시 보전의 필요를 다시 소명하고 담보 문제를 다시 거쳐야 하며, 그 사이 임대인이 재산을 처분할 위험도 남습니다. 새 신청이 받아들여질지는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다. 결국 가장 좋은 대응은 기간을 넘기지 않도록 처음부터 집행 계획을 세워 두는 것입니다.

이미 기간이 지났다면 가압류에 매달리기보다 본안인 전세금반환소송을 빨리 진행하는 쪽이 나을 수도 있습니다. 소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월이 걸리고, 판결을 받으면 부동산 경매, 채권압류와 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 넘어갈 수 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로 02-591-5662로 사정을 말씀해 주시면 경로를 함께 정리해 드립니다.

집행 뒤에도 남는 기간들, 제소명령과 3년

집행을 마쳤다고 관리가 끝나는 것은 아닙니다. 가압류는 본안 판결 전까지 재산을 묶어 두는 임시 조치이므로, 법은 임대인에게도 대응 수단을 줍니다. 대표적인 것이 이의신청, 제소명령 신청, 사정변경 등에 따른 취소 신청입니다. 집행기간의 2주를 지켰다면 이제는 이 단계들을 대비해야 합니다.

임대인은 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있고, 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 합니다(제283조 제1항·제2항). 다만 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니합니다(같은 조 제3항). 이의가 들어오면 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정해 당사자에게 통지하여야 하므로(제286조 제1항), 임차인도 보전의 필요를 뒷받침할 자료를 다시 정리해 두는 것이 좋습니다. 또 가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액이 적힙니다(제282조).

제소명령은 집행기간과 이름이 비슷해 가장 많이 헷갈리는 제도입니다. 가압류법원은 채무자의 신청에 따라 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하거나, 이미 소를 제기하였으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 합니다(제287조 제1항). 그 기간은 2주 이상으로 정하여야 하고(제2항), 채권자가 기간 안에 서류를 내지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소하여야 합니다(제3항). 서류를 낸 뒤 본안의 소가 취하되거나 각하되면 서류를 내지 않은 것으로 봅니다(제4항).

3년이라는 기간도 있습니다. 제288조 제1항은 가압류가 인가된 뒤에도 채무자가 취소를 신청할 수 있는 사유로 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 법원이 정한 담보를 제공한 때, 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때를 듭니다. 이 가운데 3호 사유는 채무자뿐 아니라 이해관계인도 신청할 수 있습니다. 집행을 마친 날을 기록해 두어야 하는 또 하나의 이유입니다.

소멸시효와의 관계도 궁금해하시는 분이 많습니다. 민법 제168조는 압류 또는 가압류를 소멸시효 중단사유의 하나로 듭니다. 다만 집행되지 못한 가압류 결정이 이 효과와 어떤 관계에 있는지, 중단된 시효가 언제 다시 진행하는지는 사안과 판례에 따라 따져야 할 부분이라 여기서 단정하지 않겠습니다. 시효를 이유로 가압류를 서두르기보다 본안 소송을 제때 진행하는 것이 기본입니다.

임차권등기명령과는 무엇이 다른가요?

전세금 사건에서 가압류와 자주 비교되는 절차가 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 기한이 차지 않은 채권도 대상이 되는 가압류와 달리, 임대차 종료가 전제라는 점이 첫 번째 차이입니다.

목적도 다릅니다. 가압류는 임대인의 재산을 묶어 장래의 강제집행을 보전하는 절차이고, 임차권등기는 임차인의 대항력과 우선변제권을 지키는 절차입니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 그래서 이사나 전출은 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 하셔야 합니다. 임대인의 동의가 필요하지 않다는 점도 전세권 설정과 다른 부분입니다.

불복과 비용에서도 차이가 보입니다. 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있고(같은 조 제4항), 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 반면 가압류는 소명을 한 때에도 법원이 담보를 제공하게 하고 명할 수 있으므로(민사집행법 제280조 제3항), 신청 단계에서 담보 준비까지 함께 생각해 두어야 합니다.

눈여겨볼 부분은 준용 규정입니다. 같은 조 제3항은 임차권등기명령의 재판과 집행 등에 민사집행법의 가압류 규정 일부를 준용하는데, 그 목록에 제292조 제3항과 제293조는 들어 있지만 제292조 제2항은 들어 있지 않습니다. 이것이 임차권등기명령에는 2주 집행기간이 그대로 적용되지 않는다는 뜻인지, 실제로 어떻게 처리되는지는 해석의 문제라 여기서 단정하지 않겠습니다. 분명한 것은 가압류에는 제292조 제2항이 그대로 적용된다는 점입니다.

두 절차는 서로를 대신하지 않습니다. 만기 전에 임대인의 재산 처분이 걱정된다면 가압류를, 만기 뒤 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고, 사안에 따라 둘을 함께 쓰기도 합니다. 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 어느 절차를 고르든 보증금을 돌려받는 중심축은 전세금반환소송과 그 판결에 따른 강제집행입니다.

고지 뒤 2주 동안 점검할 다섯 가지

지금까지의 내용을 실제 일정으로 옮기면 아래 다섯 가지로 정리됩니다. 결정 고지를 받은 날 이 목록을 펼쳐 두고 하나씩 지워 나가시면 전세금 가압류 집행기간을 놓칠 가능성이 크게 줄어듭니다.

이 가운데 가장 많이 빠뜨리는 것은 마지막 항목입니다. 가압류는 어디까지나 본안 판결 전의 임시 조치이므로, 집행이 끝나면 곧바로 본안으로 넘어가야 묶어 둔 재산이 실제 회수로 이어집니다. 가압류와 본안을 따로 생각하지 말고 하나의 일정표 위에 올려 두시기 바랍니다.

네 번째 항목도 생각보다 손이 많이 갑니다. 채권가압류는 제3채무자가 여럿일 수 있어서, 임대인의 예금이 여러 은행에 나뉘어 있거나 임대인이 여러 세입자에게서 차임을 받고 있다면 제3채무자마다 진행 상황이 다를 수 있습니다. 한 곳이 끝났다고 전체가 끝났다고 생각해서는 안 되고, 부동산도 여러 건이라면 등기사항증명서를 부동산별로 따로 열람해 기입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문