임차권등기명령 신청이유에는 무엇을 적어야 하나요?

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차입니다. 조문이 요구하는 출발점은 두 가지, 곧 임대차가 끝났다는 사실과 보증금을 돌려받지 못했다는 사실입니다. 신청이유는 결국 이 두 사실을 법원이 서류만 보고도 납득할 수 있도록 풀어 쓰는 칸입니다. 그래서 임차권등기명령 신청이유 예시를 찾을 때에도 문장의 세련됨보다 이 두 사실이 날짜와 자료로 이어져 있는지를 먼저 보아야 합니다.

같은 조 제2항은 신청서에 적을 사항을 네 가지로 정합니다. 첫째 신청의 취지 및 이유, 둘째 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면 첨부), 셋째 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실), 넷째 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 그리고 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다고 정합니다. 소명은 법원이 일단 그렇다고 짐작할 수 있을 정도로 자료를 내는 것을 뜻하므로, 문장만 길게 써서는 부족하고 문장 하나하나에 대응하는 서류가 있어야 합니다.

표에서 보듯 이유와 원인 사실은 서로 다른 칸이지만 내용은 맞물려 있습니다. 원인 사실 칸에는 실무상 전입신고일(주민등록일), 실제로 입주한 날(인도일), 계약서에 받은 확정일자를 확인해 적습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 세 날짜를 먼저 메모로 정리해 두고 쓰기 시작하는 편이 안전합니다.

이 글에 실린 예시 문장은 이해를 돕기 위한 설명용이며, 실제 신청서는 각자의 날짜와 사실관계에 맞추어 고쳐 써야 합니다.

신청이유 문장은 어떤 순서로 쌓아야 하나요?

임차권등기명령 신청이유 예시를 여러 개 비교해 보면 표현은 달라도 순서는 거의 같습니다. 법원이 확인하려는 순서대로 사실을 놓는 것이 가장 읽기 쉽기 때문입니다. 아래 네 단계 가운데 첫째, 둘째, 넷째 단계는 어느 유형이든 거의 같고, 셋째 단계만 종료 원인에 따라 갈라집니다. 이 구조를 먼저 잡아 두면 유형이 바뀌어도 셋째 단락만 갈아 끼우면 됩니다.

1. 계약 체결 사실언제, 누구와, 어느 주택을, 보증금 금 ○○○원, 기간 언제부터 언제까지로 계약했는지 적습니다. 표현은 계약서 문구와 그대로 일치시킵니다.
2. 대항요건과 확정일자입주(인도)일, 전입신고일, 확정일자를 적습니다. 원인 사실 칸에 적은 날짜와 한 글자도 다르지 않아야 합니다.
3. 종료 원인과 종료일기간만료인지, 해지 통지의 효력이 생긴 것인지, 합의로 끝났는지를 밝히고 근거 조문과 통지·합의 날짜, 종료일을 적습니다.
4. 보증금 미반환종료일이 지났는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사실과 반환을 요구한 기록을 적습니다.

셋째 단계를 쓸 때 가장 흔한 실수는 계약기간이 끝났다고만 적고 왜 그날 끝났는지를 생략하는 것입니다. 갱신이 한 번이라도 있었던 계약이라면 원래 계약서의 만기와 실제 종료일이 다르기 때문에, 서류를 보는 사람은 종료일이 어디서 나왔는지를 찾게 됩니다. 반대로 종료 원인을 지나치게 길게 쓰면서 임대인과의 감정적인 갈등을 늘어놓는 것도 도움이 되지 않습니다. 신청이유에 필요한 것은 종료라는 효과를 낳은 사실, 곧 통지와 합의와 기간 경과의 날짜와 내용입니다.

넷째 단계에서는 보증금 반환을 요구한 기록을 함께 적어 두면 미반환 사실이 분명해집니다. 집주인이 새 세입자가 들어오면 주겠다고 답한 문자는 오히려 보증금이 아직 반환되지 않았다는 사실을 보여 주는 자료로 쓰일 수 있습니다. 새 세입자를 구하는 문제는 임대인의 사정일 뿐이고, 기준은 임대차계약서와 법입니다.

유형① 기간만료, 갱신하지 않겠다는 통지로 끝난 경우

가장 흔한 유형입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같습니다. 거꾸로 말하면 이 기간 안에 갱신하지 않겠다는 통지가 오갔다면 계약은 약정한 만기에 끝납니다.

여기서 주의할 점은 통지하는 사람에 따라 기간이 다르다는 것입니다. 임대인 쪽 통지는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 해야 하고, 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지 역시 임대인 쪽 규정입니다. 임차인 쪽은 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리면 됩니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하므로, 신청이유에는 보낸 날보다 상대방이 받은 날을 확인할 수 있는 자료를 붙이는 것이 좋습니다.

함께 내는 소명자료의 예는 다음과 같습니다(법원이 정하는 첨부서류 목록과는 별개입니다).

• 임대차계약서 사본(확정일자 날인 부분이 보이게)
• 주민등록초본(전입일 확인)
• 갱신하지 않겠다는 통지 문자나 메신저 화면(발신일과 상대방 확인 표시가 함께 보이게)
• 내용증명 등본과 배달 여부를 알 수 있는 자료
• 만기 이후 보증금 반환을 요구한 기록

임대인이 먼저 갱신거절 통지를 보냈고 임차인도 그에 따라 이사를 준비해 온 경우라면, 그 통지 문자 자체가 가장 좋은 소명자료가 됩니다. 반대로 통지가 전화로만 오갔다면 통화 직후 같은 내용을 문자로 다시 보내 상대방의 답을 받아 두는 것이 좋습니다. 통지가 만료 2개월 전 이후에 이루어졌다면 계약이 만기에 자동으로 갱신된 것으로 볼 여지가 생기고, 그때는 아래 유형②의 방식으로 해지 통지를 다시 정리해야 할 수 있습니다.

유형②·③ 갱신된 계약을 중간에 해지한 경우

만기 무렵 아무도 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 이어진 경우(법정갱신)와, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 2년을 더 살게 된 경우는 출발점이 다르지만 해지 방식은 같습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 제6조의3 제4항은 갱신요구로 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용합니다.

두 유형에서 신청이유의 핵심은 종료일 계산입니다. 해지 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날을 기준으로 3개월이 지나야 해지의 효력이 생기므로, 종료일을 발송일 기준으로 적으면 날짜가 맞지 않게 됩니다. 신청은 임대차가 끝난 후에 할 수 있으므로, 3개월이 지나기 전에 서둘러 신청하면 요건을 갖추지 못한 신청이 될 수 있습니다.

유형②에서는 계약이 자동으로 이어졌다는 사실을 따로 증명할 서류가 없는 경우가 많습니다. 이때는 원래 계약서의 만기, 만기 이후에도 같은 조건으로 계속 거주한 사정(주민등록초본상 전입 상태 유지), 그 뒤 보낸 해지 통지를 순서대로 배열해 흐름으로 보여 주는 방식이 현실적입니다.

유형③에서 자주 생기는 다툼은 갱신 당시 보증금을 올리며 새 계약서를 쓴 경우입니다. 그것이 갱신요구권 행사로 갱신된 것인지, 당사자가 새로 합의한 별개의 계약인지는 사정에 따라 다르게 볼 여지가 있습니다. 이런 경우 신청이유에서는 어느 한쪽으로 단정하기보다 갱신요구를 한 문자, 새 계약서 작성일, 해지 통지와 수령일을 사실대로 나열하는 편이 안전합니다.

유형④ 2년 미만 약정, 1년 계약을 약속대로 끝낸 경우

주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하면서, 단서에서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년으로 계약한 임차인은 2년을 보장받을 수도 있고, 원하면 약정한 1년이 유효하다고 주장해 그 만기에 계약을 끝낼 수도 있다는 뜻입니다. 이 선택은 조문상 임차인에게 주어진 것입니다.

이 유형의 신청이유에서는 임차인이 약정 기간의 유효를 주장했다는 사실이 드러나야 합니다. 계약서상 기간이 1년이라는 것만으로는 법률상 2년으로 보는 원칙과 부딪쳐 보이기 때문입니다. 그래서 약정 만기 무렵 임대인에게 약정한 기간 만료로 계약을 끝내겠다는 뜻과 보증금 반환 요구를 함께 보낸 문자나 내용증명이 핵심 소명자료가 됩니다. 그 의사를 언제까지 밝혀야 하는지, 늦게 밝힌 경우 어떻게 보는지는 사안별로 다퉈질 수 있으므로 만기보다 넉넉히 앞서 의사를 밝혀 두는 것이 안전합니다.

이 유형에서 자주 보는 혼선은 임대인이 2년이 보장되는 계약이니 아직 끝나지 않았다고 맞서는 경우입니다. 2년으로 보는 원칙은 임차인을 보호하기 위한 장치이고, 단서는 그 보호를 받을지 말지를 임차인이 고를 수 있게 한 규정입니다. 신청이유에는 이 구조를 길게 설명하기보다 단서에 따라 유효를 주장했다는 사실과 그 통지 날짜를 정확히 적고, 통지 자료를 붙이는 것으로 충분한 경우가 많습니다.

유형⑤ 합의해지, 집주인과 날짜를 정해 끝낸 경우

계약기간 중이라도 임대인과 임차인이 합의하면 계약을 끝낼 수 있습니다. 직장 이전이나 가족 사정으로 임차인이 먼저 요청하고 임대인이 받아들이는 경우가 많습니다. 이 유형은 법이 정한 통지기간이나 3개월 경과 같은 장치가 아니라 당사자의 합의가 종료 원인이므로, 신청이유의 무게는 합의가 있었는지, 그 내용이 무엇이었는지에 실립니다.

문제는 합의가 말로만 이루어진 경우입니다. 임대인이 나중에 그런 약속을 한 적이 없다고 하면 계약은 여전히 진행 중인 것이 되어, 임대차가 끝난 후라는 신청 요건부터 흔들립니다. 그래서 합의서가 없다면 임대인이 종료 날짜에 동의한 문자, 보증금 반환 시기를 언급한 메시지, 새 임차인을 구하는 데 동의하고 집을 보여 주도록 협조한 기록처럼 합의를 짐작하게 하는 자료를 모아야 합니다.

또 하나 주의할 것은 조건이 붙은 합의입니다. 새 세입자가 구해지면 그때 계약을 끝내자는 식으로 종료 시점을 다른 사정에 묶어 둔 합의라면, 그 조건이 이루어지기 전에 이미 계약이 끝났다고 볼 수 있는지가 다퉈질 수 있습니다. 합의할 때부터 종료 날짜와 보증금 반환 날짜를 확정된 날짜로 적어 두는 것이 신청이유를 단단하게 만드는 가장 쉬운 방법입니다.

유형별 소명자료, 한 장으로 비교하기

다섯 유형의 종료 근거와 종료일 기준, 추가로 붙일 자료를 한 표로 모았습니다. 공통 자료는 모든 유형에 들어가고, 유형별 자료는 종료 원인을 뒷받침하는 서류입니다. 표는 신청이유 문장을 뒷받침하는 관점에서 정리한 예시이며, 법원이 정하는 첨부서류는 따로 확인해야 합니다.

표의 종료일 기준 열은 신청이유에서 가장 자주 틀리는 부분입니다. 특히 ②·③ 유형은 통지 발송일, 임대인 수령일, 3개월이 지난 날이 모두 다르므로 세 날짜를 따로 적어 두고 신청서에는 효력이 생긴 날을 종료일로 적습니다. ①·④ 유형은 계약서상 만기일이 종료일이 되지만, 통지가 제때 이루어졌다는 자료가 없으면 법정갱신 여부가 문제 될 수 있습니다.

자료를 모을 때는 원래 상태 그대로 보존하는 것이 중요합니다. 문자 캡처는 발신 번호와 날짜가 한 화면에 보이게 하고, 메신저 대화는 상대방 이름과 날짜 구분선이 함께 나오도록 저장합니다. 내용증명은 우체국에서 받은 등본과 배달 여부를 알 수 있는 자료를 함께 보관하면 도달 시점을 설명하기 쉽습니다.

신청이유 작성에서 자주 틀리는 다섯 장면

다섯 장면의 공통점은 결국 날짜입니다. 신청이유가 막히는 대부분의 경우는 문장력 문제가 아니라 종료일을 확정하지 못해서 생깁니다. 날짜 계산이 애매하다면 무리하게 서두르기보다 02-591-5662로 계약서와 통지 기록을 가지고 문의해 확인한 뒤 접수하는 것이 결과적으로 더 빠릅니다.

등기를 마친 뒤에는 무엇을 이어 가야 하나요?

임차권등기명령이 결정되면 법원의 촉탁에 따라 등기가 이루어지는데, 이사는 반드시 등기사항증명서에서 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 등기가 기입되기 전에 전출하면 그 사이에 대항력을 잃을 위험이 있다는 점이 핵심입니다.

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제3조의3 제4항). 기각 이유가 종료 원인에 대한 소명 부족이라면 자료를 보완해 다투는 길을 검토하게 되는데, 처음부터 신청이유와 자료를 맞춰 두면 이런 우회를 줄일 수 있습니다. 또 같은 조 제8항에 따라 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있으므로, 비용 영수증도 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

임차권등기는 보증금을 돌려받게 해 주는 절차가 아니라 이사 뒤에도 권리를 지키는 장치입니다. 집주인이 계속 반환하지 않으면 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 이어지고, 소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월이 걸립니다. 판결 뒤에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심 같은 방법으로 회수를 진행합니다. 지연손해금은 민법이 정한 연 5%가 기본이 되고, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용될 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 450건이 넘는 전세금 사건을 처리해 왔습니다. 신청서에 적은 종료일과 자료는 이후 소송의 청구원인으로 그대로 이어지므로, 첫 단추를 정확히 끼우는 것이 전체 회수 기간을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 실제 판결문을 담은 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청이유 예시, 자주 묻는 질문