1) 경매가 개시되면 가장 먼저 확인할 것: 배당요구와 시한

경매개시결정이 내려지면 법원은 배당요구의 종기를 정합니다. 임차인은 압류 효력이 발생한 이후부터 종기까지 배당요구를 해야 하며, 이를 넘기면 같은 절차에서 보증금을 배당받기 어려워집니다. 이미 다른 채권자가 절차를 시작했다면, 요건을 갖춘 임차인도 그 절차에 참가하여 배당요구를 할 수 있습니다. 종기 전에 서류가 집행법원에 접수되어야 효력이 인정된다는 점을 놓치지 마세요.

2) 우선변제권·최우선변제의 요건과 한계

우선변제권은 실제 거주와 전입신고(대항요건) + 임대차계약서의 확정일자를 갖춰야 성립합니다. 여기에 지역별 기준을 충족하는 소액임차인이면 일정액을 가장 먼저 돌려받는 최우선변제가 가능합니다. 다만 배당 재원은 낙찰대금 등에서 집행비용을 뺀 금액으로 제한되고, 법령상 보증금 중 일정액은 통상 주택가액의 1/2 한도를 넘길 수 없습니다. 선순위 담보권의 존재와 등기 순서에 따라 실제 회수액이 달라지므로, 요건 점검 후 전략을 선택해야 합니다.

3) 소송 전·후 체크: 임차권등기명령, 지급명령·판결, 그리고 집행

임대차가 끝났는데 반환이 지연되면 임차권등기명령으로 대항력을 유지·보강하고 이사할 수 있습니다. 금전채권 확보가 목표라면 지급명령 또는 소송으로 집행권원을 받아두는 것이 안전합니다. 판결문을 확보하면 부동산에 대한 경매신청이나 배당절차 참가, 임대인 재산에 대한 압류·추심 등 강제집행으로 이어갈 수 있습니다. 상황에 따라 배당요구 대신 낙찰자에게 임대차 효력을 주장해 반환을 요구하는 선택지가 존재하므로, 등기부 순위와 보증금 규모를 보고 전술을 결정하세요.

4) 지금 당장 할 일: 서류·기한·전술을 한 번에 점검

등기부 등본으로 선순위 권리를 확인하고, 전입신고·점유·확정일자 보유 여부를 점검하세요. 경매 진행 중이면 배당요구 종기일을 기록해 두고, 소액임차인 범위 해당 여부와 보증금 규모, 전세권 설정 여부를 함께 비교해야 합니다. 이미 낙찰이 임박했다면 배당요구와 낙찰자 상대 전략 중 어느 쪽이 유리한지 검토해 보세요. 복잡한 변수를 줄이려면 초기에 증빙을 모아두고, 절차 도중 문의가 발생하면 전문가와 바로 상의하는 것이 손실을 줄이는 지름길입니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세금 반환을 위한 내용증명부터 임차권등기명령, 소송, 판결 후 경매·배당참가 등 집행 단계까지 착수금 0원으로 시작합니다. 구체 조건은 상담 시 자세히 안내해 드립니다.

※ 본 안내는 일반 정보 제공을 목적으로 하며 사안별로 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.