보증금 강제집행 절차 한눈에 정리 | 판결 후 채권압류·경매까지 빠르게 진행하는 방법
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보증금 강제집행, 언제 시작하고 무엇을 먼저 해야 할까요?
확정판결·화해권고결정·지급명령 등 집행권원이 생겼다면 바로 실행 단계로 넘어가십시오. 계좌·급여 같은 채권압류부터 부동산 경매와 배당요구까지, 실무 흐름을 순서대로 정리합니다.
실무 흐름 요약
첫째, 임대인이 반환을 지연한다면 내용증명으로 이행을 촉구해 두고, 동시에 전세보증금 반환청구 소송이나 지급명령으로 집행권원 확보를 준비합니다. 둘째, 판결·결정이 확정되면 집행문을 부여받아 집행 가능 상태를 만들고, 재산명시·재산조회로 임대인의 재산을 파악합니다. 셋째, 파악된 재산에 대해 채권압류 후 추심명령 또는 전부명령을 받아 실제 돈이 입금되도록 절차를 진행합니다. 부동산이 있다면 강제경매를 병행하고, 필요시 배당요구로 순위를 확보합니다.
- 판결문·결정문 정본, 확정증명원
- 집행문 부여 신청서, 송달료·인지대
- 채무자 인적사항, 재산자료(계좌·부동산 등)
- 배당요구서(경매 병행 시)
이럴 때 바로 착수
임대차가 종료됐는데도 반환이 지연되는 상황, 연락 두절, 타 채권자에 의한 경매가 개시된 정황, 임대인의 재산 처분 의심, 이미 가압류가 걸려 순위 경쟁이 예상되는 경우에는 지체 없이 채권압류 또는 강제경매를 통해 선점하는 것이 중요합니다. 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차권등기명령으로 점유 이전 후에도 권리를 보전하고, 필요 시 지급명령으로 절차를 신속화할 수 있습니다.
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진행 시 체크포인트
- 확정 시점 — 판결·지급명령은 확정되어야 집행이 가능합니다. 확정증명원을 준비하세요.
- 경합 대응 — 타 채권자의 집행이 시작된 경우 순위 확보를 위해 신속한 신청이 필요합니다.
- 비용 항목 — 송달료·인지대 등 기본 비용이 발생합니다. 대상·방법에 따라 달라질 수 있습니다.
- 경매 병행 — 부동산이 확인되면 강제경매와 배당요구를 병행하여 회수 가능성을 높입니다.
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