전세 계약이 끝났습니다. 새 집 잔금 날짜는 다가오는데, 집주인은 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 말만 반복합니다. 이런 상황에서 보증금반환절차를 알아보기 시작하면 두 가지가 동시에 막막해집니다. 하나는 절차가 너무 복잡해 보인다는 것, 다른 하나는 단계마다 변호사 비용이 얼마나 들지 모른다는 것입니다.

그런데 사실 이 둘은 하나로 풀립니다. 보증금반환절차는 정해진 순서가 있어서 그 흐름만 알면 어렵지 않고, 비용 부담은 0원제로 해결할 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 보증금반환절차의 전체 흐름을 단계별로 정리하고, 임차인이 부담을 내려놓고 시작하는 방법을 함께 안내해 드리겠습니다.

1 보증금반환절차, 큰 흐름부터 잡기

보증금반환절차는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법적 권리를 확보하고, 마지막엔 강제로라도 돈을 회수하는 일련의 과정입니다. 한 번에 모든 단계를 다 거치는 것은 아니고, 임대인이 어느 단계에서 보증금을 돌려주면 그 지점에서 마무리됩니다. 전체 흐름을 먼저 그림처럼 잡아 두면 지금 내가 어디쯤 있는지 가늠하기 쉬워집니다.

이렇게 보면 보증금반환절차는 결국 "통보 → 권리 보전 → 판결 확보 → 회수"라는 네 박자로 정리됩니다. 그리고 이 네 단계의 변호사 비용이 모두 0원이라는 점이 핵심입니다.

2 단계별로 더 자세히

① 내용증명 — 절차의 출발선

임대차가 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임대차계약 사실과 반환받아야 할 보증금 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송해 반환을 독촉합니다. 내용증명 자체로 강제력이 생기는 것은 아니지만, "정식으로 반환을 요구했다"는 사실을 명확히 남겨 두는 절차라 보증금반환절차에서 빠지지 않습니다.

② 임차권등기명령 — 이사 가도 권리 지키기

주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 집에 계속 거주하며 주민등록을 유지할 때 가장 강하게 보호됩니다. 보증금을 못 받은 채 섣불리 이사하면 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 그래서 이사가 불가피할 땐 임차권등기명령을 신청해 권리를 등기부에 박아 둡니다. 이 제도는 임대차 계약이 종료된 이후에만 신청할 수 있으니, 만기 전에 미리 신청하려 해서는 안 됩니다.

③ 전세금반환소송 — 판결문이라는 무기

임대인이 계속 보증금을 미루면, 결국 소송으로 집행권원(판결문)을 확보해야 합니다. 보증금반환소송은 임대차가 종료된 후라면 그 집에서 퇴거하지 않았더라도 제기할 수 있습니다. 소장 접수 후 판결까지는 대체로 4개월에서 6개월 정도 걸리는 것이 일반적입니다. 이때 지연이자도 함께 청구하는데, 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

④ 강제집행 — 실제로 돈을 받아내는 단계

판결을 받았는데도 임대인이 돈을 주지 않으면, 부동산 경매나 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행으로 보증금을 회수합니다. 보증금반환절차에서 가장 실질적인 마무리 단계이며, 법도에서는 이 강제집행 단계의 변호사 비용도 0원입니다.

3 가장 큰 부담, 비용은 이렇게 달라집니다

보증금반환절차를 망설이게 만드는 진짜 이유는 절차의 복잡함보다 변호사 비용 부담인 경우가 많습니다. 보증금 못 받는 것도 억울한데 변호사 비용까지 부담하라니, 시작 자체가 망설여지는 것이죠. 임차인이 실제로 부담하는 변호사 비용을 비교해 보면 차이가 분명합니다.

일반적인 방식은 착수금에 더해 단계마다 비용이 붙지만, 법도 0원제에서는 임차인이 부담하는 변호사 비용이 0원입니다. 내용증명·임차권등기명령·소송·강제집행 어느 단계든 마찬가지입니다.

4 임대인의 핑계, 법적 근거가 있을까요?

보증금반환절차를 시작하기 전에 알아 두면 좋은 사실이 있습니다. 임대인이 흔히 대는 핑계들은 사실 임대차계약서에 적혀 있지도, 법에 근거가 있지도 않다는 점입니다. 보증금 반환의 기준은 임대인의 사정이 아니라 임대차계약서에 명시된 날짜입니다.

오랫동안 이어진 관행이라 해서 그것이 합법이 되는 것은 아닙니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반의 주체입니다. 관행은 이제그만, 임대차계약서대로 법대로 — 이것이 법도 전세금반환소송센터가 전하고 싶은 메시지입니다.

5 시작 전 한 가지 주의할 점

간혹 소송보다 빠를 것 같다며 지급명령을 먼저 떠올리는 분들이 있습니다. 하지만 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않을 때만 효과가 있습니다. 임대인이 동의하는 상태이고 100% 이의가 없을 것이 분명하다면 모르겠지만, 보통은 임대인이 이의를 제기합니다. 이 경우 자동으로 소송으로 넘어가 버리기 때문에, 괜히 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다. 그래서 임대인이 동의하지 않는 일반적인 상황이라면 처음부터 보증금반환소송으로 진행하는 편이 낫습니다. 어떤 절차가 내 상황에 맞는지는 무료상담전화로 짚어 드립니다.

6 다시 정리하는 0원제