“새 임차인 들어오면 줄게요”
— 임대차계약서엔 없는 말입니다

상가 보증금을 제때 돌려받지 못하면, 점포는 빼야 하는데 보증금이 묶여 새 사업장 계약도 대출 상환도 발이 묶입니다. 그런데 막상 임대인에게 보증금을 요구하면 돌아오는 대답은 늘 비슷합니다.

상가임차권등기명령신청이란?

상가임차권등기명령신청은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상가 임차인이, 법원의 결정을 통해 등기부에 임차권을 올려 두는 제도입니다(상가건물 임대차보호법 제6조). 보증금을 돌려받을 우선순위를 등기부에 공시해 두는 일종의 안전장치입니다.

상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 관할 세무서장에게 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 그런데 문제는 사업자등록이 권리의 취득요건이자 존속요건이라는 점입니다. 보증금을 못 받은 채 폐업하거나 사업장을 옮기면 애써 갖춘 권리가 사라질 수 있습니다.

이때 상가임차권등기명령신청으로 등기를 마쳐 두면, 점포를 비우고 사업자등록을 정리하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 즉, 보증금을 돌려받기 전에 안심하고 다음 사업장으로 옮길 수 있도록 권리를 ‘박제’해 두는 절차인 셈입니다.

이럴 때 신청할 수 있습니다

• 임대차가 종료되었을 것 — 기간 만료는 물론 해지 통고나 합의 해지로 끝난 경우도 포함됩니다.
• 보증금을 돌려받지 못했을 것 — 보증금 전액은 물론, 일부라도 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다.

전체 진행 절차 한눈에 보기

상가임차권등기명령신청은 ‘권리를 지키는’ 첫 단추이고, 실제 보증금 회수는 그 뒤 단계로 이어집니다. 법도는 아래 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

신청에 드는 비용은?

정리하면 — 임차인은 법원 실비만 부담하고, 변호사 비용은 0원이며, 그 실비조차 승소 후 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다.

혼자 하려다 놓치기 쉬운 점

요즘은 전자소송으로 임차권등기명령 셀프 신청도 가능합니다. 다만 아래와 같은 함정이 있어 신청이 보정·기각으로 이어지거나, 어렵게 갖춘 권리를 잃는 경우가 적지 않습니다.

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  사업자등록 존속요건·관할·필요서류를 하나라도 놓치면 보정명령이나 기각으로 이어질 수 있습니다.
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  등기 완료 전에 폐업·이전하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.
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  신청서의 청구취지·신청 원인을 잘못 적으면 권리 보전 효과가 떨어질 수 있습니다.

보증금 회수, 이것도 챙기세요