임대인이 자발적으로 보증금을 돌려주지 않거나 집행에 협조하지 않을 때, 집행권원을 바탕으로 부동산 강제경매를 통해 회수를 시도합니다. 임차권등기명령으로 거주지를 옮긴 뒤에도 변제가 지연된다면 선택이 빨라질수록 유리합니다. 선순위 담보권, 다른 채권자의 집행 여부, 확정일자·대항력 유지 상태를 함께 확인해야 실제 배당액을 가늠할 수 있습니다.

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   판결문·화해권고결정·지급명령 등 집행권원을 확보하고 집행문 부여·송달을 마칩니다.
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   부동산 강제경매를 신청합니다. 부동산 표시·채권액·이자·비용을 기재하고 인지·송달료 등 소요비용을 준비합니다.
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   경매개시결정 뒤 공고가 나면, 배당요구 종기 전까지 권리신고와 배당요구를 검토합니다. 임차권등기가 개시결정보다 앞서면 자동 배당 대상인지도 확인합니다.
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   매각기일 진행 후 경락대금 납부, 배당기일을 거쳐 배당을 받습니다. 부족분은 추가 집행(채무자 다른 재산)에 이어갈 수 있습니다.

• A
  판결문·지급명령 정본, 집행문 부여 및 송달증명, 확정증명원 등 집행서류.
• B
  임대차계약서, 주민등록 전입일·확정일자, 임차권등기명령 결정문 등 권리 입증자료.
• C
  부동산 등기부, 선순위 권리 조사, 소요비용(인지·송달료·감정료 등) 대비.

배당요구 종기 경과, 선순위 근저당으로 인한 배당부족, 임차권등기 시점 혼동, 주소이전 후 대항력 공백 등은 회수액을 크게 바꿉니다. 또한 경락 이후 잔액이 남는다면 채무자의 다른 재산에 대한 추가 집행으로 이어가야 회수율을 높일 수 있습니다. 상황이 복잡할수록 초기에 구조를 정확히 그려보는 것이 안전합니다.