소송에서 승소했다고 보증금이 바로 들어오는 것은 아닙니다. 채무자 재산에 대해 강제집행을 진행해야 실제 회수가 시작됩니다. 임대인의 주택이 핵심 책임재산이라면 부동산 경매가 표준 경로가 됩니다. 아래 순서를 차근히 따라오시면, 신청 준비부터 배당요구, 우선순위 관리까지 필요한 흐름을 놓치지 않고 진행할 수 있습니다.

승소판결만으로는 계좌이체가 이루어지지 않습니다. 채무자의 주택은 채권 회수의 가장 직접적인 대상이므로, 강제경매를 통해 매각대금에서 배당받는 구조가 일반적입니다. 다만 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되거나 선순위 권리가 있는 경우, 회수액이 줄 수 있어 사전 권리분석과 배당전략이 필수입니다.

1) 집행 준비 — 판결문 또는 확정된 지급명령 등 집행권원에 집행문을 부여받고, 송달증명·확정증명, 목적부동산 등기사항증명서를 확보합니다.
2) 경매 신청 — 관할 법원에 강제경매를 신청합니다. 개시결정이 내려지면 매각기일·배당요구종기 등이 공고됩니다.
3) 배당요구 — 종기일까지 금액과 권리관계를 명시하여 제출합니다. 임차권등기명령으로 임차권등기가 먼저 경료된 경우에는 별도 요건에 따라 당연배당 지위가 성립할 수 있으므로 시점 확인이 중요합니다.
4) 매각·배당 — 낙찰대금에서 선순위 권리 및 비용이 공제된 후 배당표에 따라 배당을 받습니다. 부족분은 다른 재산에 대한 집행을 병행해 회수 전략을 이어갑니다.

배당요구는 왜 중요할까요? 종기일을 넘기면 배당에서 제외될 수 있어 회수율이 급격히 낮아집니다. 공고문과 법원 게시를 꼭 확인하세요.
우선변제권 유지 요건은? 전입·점유, 확정일자를 갖춘 상태를 절차 종료까지 유지하는 것이 원칙입니다. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령으로 권리 공백을 막는 방법을 고려합니다.
경매만이 답일까요? 임대인의 다른 부동산, 급여·예금 등 채권압류·추심을 병행하면 부족분 보전에 유리합니다.

법도 전세금반환소송센터는 착수금 0원으로 시작합니다. 내용증명부터 임차권등기명령, 경매·채권집행까지 안내해 드립니다. 사건은 결국 담당 변호사 1인이 전담하여 진행합니다. 다수의 실제 사건을 수행해 온 부동산·민사 전문 변호사의 축적된 경험을 바탕으로, 현재 상황에 맞는 회수 전략을 제시합니다.

업무시간 외에는 승소자료를 신청해 주시면 순차적으로 연락드립니다.