전체 흐름 요약

① 반환 요구 → ② 집행권원 확보(판결·지급명령·공정증서 등) → ③ 강제경매 신청 → ④ 배당요구 및 종기 확인 → ⑤ 배당표/이의 절차 → ⑥ 배당 순서로 진행됩니다. 임차인은 전입·점유와 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 기대할 수 있고, 이사 일정이 급한 경우에는 임차권 등기명령으로 대항력과 우선순위를 유지한 채 거주지를 옮겨도 권리를 이어갈 수 있습니다.

준비 서류와 체크포인트

강제경매 단계에서 핵심은 증빙의 정확성입니다. 임대차계약서 원본(또는 사본과 원본대조필), 전입세대 열람으로 대항력 입증, 확정일자가 부여된 날의 확인, 보증금 잔액 산정 근거(입금내역 등), 그리고 집행권원의 확정 및 송달 여부가 빠짐없이 갖춰져야 합니다. 신청 시에는 부동산 표시가 등기부와 일치해야 하며, 여러 필지가 묶인 경우 물건 단위로 표시를 분명히 해야 접수 이후 보정 요구를 줄일 수 있습니다.

실무 진행 순서

1) 내용증명으로 반환을 촉구하고 기한을 명확히 기록합니다. 2) 이행이 없으면 지급명령 또는 소송으로 판결을 받아 집행권원을 확보합니다. 3) 집행문 부여와 송달·확정증명서를 받아 부동산 강제경매를 신청합니다. 4) 사건번호가 부여되면 현황조사·감정 절차를 거쳐 매각기일이 지정되고, 공고 후 배당요구가 진행됩니다. 5) 배당표에 이의가 있으면 의견을 내어 조정하거나, 필요시 이의의 소를 고려합니다. 6) 배당이 확정되면 배당금 교부 청구로 마무리합니다.

자주 묻는 포인트

Q1. 담보권자가 먼저 있으면 회수 가능성이 없나요?
말소기준권리보다 뒤에 성립한 권리는 소멸할 수 있으므로, 대항력과 확정일자 시점을 기준으로 순위를 따져야 합니다. 선순위 근저당이 있어도 임차인 요건이 갖춰지면 배당으로 일정 금액을 회수할 수 있습니다.

Q2. 소액임차인 해당 여부는 어떻게 보나요?
주택 소재지와 시점에 따라 최우선변제 한도·보호 범위가 달라질 수 있으므로, 사건 발생 시점의 기준을 확인해 적용합니다.

Q3. 이사부터 해야 하는데 권리가 사라질까 걱정됩니다.
임차권 등기명령을 활용하면 전출 후에도 우선순위를 유지하며 경매·배당을 진행할 수 있습니다.

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