임차권등기 경매신청 준비서류와 절차 한 번에 정리
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임차권등기 경매신청, 보증금 회수를 앞당기는 실전 가이드
임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는다면, 임차권등기로 권리를 표시한 뒤 경매신청으로 집행을 시작해야 합니다. 여기서는 집행권원 확보부터 경매개시결정, 배당요구종기 관리까지 한 흐름으로 정리합니다.
왜 임차권등기 후 경매신청까지 이어가야 할까요
임차권등기는 임대차가 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차인의 권리를 등기부에 표시해 대항력과 우선변제권을 유지·확보하도록 만든 장치입니다. 다만 이것만으로 금전이 입금되지는 않으므로, 임대인이 임의로 지급하지 않으면 지급명령 또는 판결 등 집행권원을 확보하고 나서 부동산 경매신청으로 채권회수 절차를 시작해야 실제 회수가 가능합니다. 이미 누군가의 경매가 진행 중이라면 배당요구로 권리를 행사하는 것이 핵심입니다.
경매신청 핵심 체크리스트
지급명령 확정, 조정조서, 공정증서, 판결문 등 집행력 있는 정본이 필요합니다. 임차권등기 자체는 집행권원이 아니므로, 보증금 반환을 명하는 결정·판결을 먼저 갖추어야 경매개시결정을 이끌어낼 수 있습니다.
강제경매신청서, 집행권원 정본(집행문 포함), 송달·확정증명, 부동산 등기사항증명서, 임차권등기사항증명서, 임대차계약서 사본, 인지·송달료 납부 영수 등을 한 번에 묶어 관할 법원에 제출합니다.
전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제를 주장할 수 있습니다. 임차권등기 후에도 그 지위는 유지되며, 타 채권자 경매가 먼저라면 배당요구종기 내에 권리신고를 완료해야 합니다.
접수 → 경매개시결정 및 기입등기 → 매각기일 공고 → 배당요구 마감(종기) → 매각/낙찰 → 배당의 순서로 흘러갑니다. 법원 일정과 채권자 구성에 따라 기간은 달라질 수 있어, 중간중간 배당요구 현황을 점검하는 것이 안전합니다.
자주 놓치는 포인트 4가지
① 임차권등기는 권리 보전 수단일 뿐, 단독으로 집행이 개시되지 않습니다. 반드시 집행권원을 확보하세요. ② 이미 경매가 진행 중이면 배당요구종기를 절대 놓치지 마세요. ③ 전입·점유와 확정일자가 늦어진 경우 우선순위가 밀릴 수 있어 사전에 권리관계를 점검해야 합니다. ④ 후순위 임차권등기는 경매 종료와 함께 말소될 수 있으므로, 종기 이전 권리신고 및 배당요구가 필수입니다.
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