전세금반환소송에서 승소한 확정판결문(집행권원)을 가지고 부동산이 소재한 관할 법원에 강제경매신청서를 제출합니다. 이때 등기사항증명서, 집행문이 부여된 판결정본 등을 함께 제출해야 합니다. 법원에 내는 경매 예납금(250~300만원)은 제3자가 낙찰받으면 전액 반환됩니다.

법원이 신청 요건을 심사하여 적법하다고 인정하면 경매개시결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명합니다. 등기부에 '경매개시결정 기입등기'가 올라가면 임대인은 해당 부동산을 임의로 매각하거나 담보 설정을 할 수 없게 됩니다.

법원은 배당요구 종기일을 정하고 공고합니다. 이 기간까지 다른 채권자들도 배당요구를 할 수 있습니다. 동시에 집행관이 부동산의 현황(점유관계, 임차보증금 등)을 조사하고, 감정평가사가 부동산 가치를 평가하여 최저매각가격을 결정합니다.

매각기일에 입찰이 진행되어 최고가 매수인이 확정되면, 매각허가결정 후 잔금을 납부하면 소유권이 이전됩니다. 낙찰대금에서 집행비용과 선순위 채권을 제외한 후, 우선변제권을 가진 임차인이 전세보증금을 배당받게 됩니다.

임대인의 은행 계좌, 급여채권, 임대료 채권 등을 압류하고 추심하는 방법입니다. 부동산 강제경매보다 신속하게 진행할 수 있으며, 임대인에게 예금이나 수입원이 있다면 효과적입니다.

임대인 소유의 차량, 가전제품, 귀금속 등 동산을 압류하여 경매를 통해 전세금을 회수하는 방법입니다. 부동산이 없거나 다른 채권으로 묶여 있을 때 활용할 수 있습니다.