전세금 반환 소송 경매에서 보증금 회수하는 법 실전 로드맵
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전세금 반환 소송 경매에서 끝까지 회수하려면 지금 체크해야 할 5가지
배당요구 종기, 우선변제권(소액임차인 포함), 대항력·확정일자, 임차권등기명령, 강제집행까지 한 번에 정리했습니다.
이 글로 무엇을 얻나요?
경매가 진행될 때 보증금을 최대한 회수하기 위한 법적 순서와 선택지를 실제 상황에 맞춰 안내합니다. 소송과 별개로 진행되는 배당 절차, 배당요구 방법, 부족분 해결책까지 확인하세요.
1. 경매가 개시되면 가장 먼저 배당요구 기한부터 확인하세요
집행법원은 경매개시결정 후 첫 매각기일 이전에 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 임차인은 이 기한 내에 권리신고 및 배당요구서를 접수해야 배당에 참여할 수 있습니다. 보증금 전액 회수 여부는 선순위 담보권 유무, 확정일자 취득 시점, 대항력 유지 상태에 따라 달라지므로, 통지서를 받았다면 곧바로 종기와 제출 서류를 점검하세요. 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있으니, 소송 진행 중이라도 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
배당요구 종기·매각기일·사건번호
권리신고·배당요구서, 임대차계약서, 확정일자 증빙
2. 대항력·확정일자·우선변제권을 점검하고 부족하면 임차권등기명령으로 보완
주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고, 주민센터에서 확정일자를 받아두면 배당 시 우선순위 판단에 유리합니다. 이미 경매가 시작되었거나 퇴거가 필요한 상황이라면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지·보완할 수 있습니다. 보증금 규모가 법령에서 정한 범위에 해당하는 경우에는 소액임차인으로서 최우선변제 대상이 될 수 있으니, 현재 보증금과 지역 기준을 함께 확인해야 합니다.
대항력 유지
주택 인도 + 전입신고(주민등록)
확정일자
계약서에 날짜부여, 우선순위 판단 근거
우선변제권
대항력 + 확정일자 요건 충족 시 인정
최우선변제
소액임차인 범위 해당 시 일정액 먼저 배당
임차권등기명령
퇴거 후에도 권리 보전·보완
3. 소송과 집행은 별개입니다: 판결·지급명령 확보 후 강제경매 또는 배당 참여
전세금 반환 소송(또는 지급명령)에서 집행권원을 확보하면, 임대인 자산에 대한 강제집행을 통해 회수 범위를 넓힐 수 있습니다. 한편 부동산이 이미 경매로 진행 중이라면 사건에 배당요구로 참여하고, 배당으로 부족한 금액은 다른 재산에 대해 채권압류 및 추심명령 등 추가 집행을 병행하는 방식이 일반적입니다. 소송 진행과 경매 절차는 병렬로 흘러가므로, 일정과 서류가 겹치지 않도록 초기에 전략을 세우는 것이 중요합니다.
집행권원
판결문·화해조서·지급명령 정본
배당요구
종기 내 권리신고·증빙 첨부
강제경매
부족분에 대한 별도 집행 신청
채권압류
예금·임대인 급여 등 추심
전세보증보험
가입 시 보증기관 대위변제 검토
4. 소액임차인 여부와 배당 순서를 반드시 계산하세요
소액임차인 기준은 지역·시점에 따라 다릅니다. 해당 기준에 해당하면 일정액은 선순위 담보권자보다 먼저 변제를 받습니다. 다만 확정일자 취득일, 근저당 설정일, 전입일 등 시간 관계에 따라 배당 순서가 달라지고, 선순위 채권 규모에 따라 실제 회수율이 크게 변동되므로, 사건표·등기부·배당표 초안을 근거로 수치를 따져보는 것이 안전합니다. 기준선을 잘못 잡으면 계약 해지, 이사 시점, 임차권등기명령 신청 타이밍에서 손실이 커질 수 있습니다.
시간 관계
전입·확정일자·근저당·개시결정
소액임차인
지역별 보증금 기준 확인
우선순위
대항력·확정일자 조합으로 판단
회수율
선순위 채권 및 낙찰가 영향
타이밍
배당요구 종기·이사·등기명령 시점
5. 배당으로 모자라면 추가 집행을 연결하세요
배당금으로 보증금 전액이 충당되지 않는 경우가 적지 않습니다. 이때는 임대인의 다른 부동산이나 예금, 임대수입 등에 대한 압류·추심을 검토해야 합니다. 또한 낙찰자 인수 범위를 둘러싼 분쟁 가능성, 점유 이전과 이사 일정, 전세보증보험의 대위권 행사 등도 함께 확인하여, 회수 속도와 총액을 모두 고려한 경로를 선택하는 것이 좋습니다. 사건의 특성과 증빙 사정에 따라 전략이 달라지므로 초기 상담에서 자료를 충분히 공유해 주세요.
부족분 대책
별도 강제경매·채권추심
서류 체크
계약서·영수증·전입·확정일자
협상 포인트
낙찰자 인수 범위·인도 시점
보증기관
대위변제 및 구상권 처리
타임라인
소송·배당·집행 병렬 관리
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