전세보증금반환소송 강제경매로 회수하는 법｜집행권원부터 배당까지 한눈에
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전세보증금반환소송 강제경매, 언제 어떻게 시작해야 보증금을 지킬 수 있을까
임대차가 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않는다면, 판결이나 지급명령 등 집행권원을 확보한 뒤 부동산 강제경매로 회수 절차를 진행할 수 있습니다. 관할, 서류, 배당요구 시점까지 한 흐름으로 정리해드립니다.
시작 전 핵심 점검
첫째, 소송 또는 지급명령·이행권고결정이 확정되었는지 확인합니다. 확정된 지급명령이나 이행권고결정은 별도의 송달·확정증명 없이 접수할 수 있는 경우가 있어 준비 시간이 줄어듭니다. 둘째, 판결문 정본에 집행문을 받아두고 송달 여부를 증명합니다. 셋째, 대상 부동산의 등기사항과 선순위 권리, 말소기준권리를 열람해 배당 가능성을 가늠합니다. 넷째, 기존 전입·점유·확정일자에 따라 유지되는 대항력·우선변제권을 재확인하고, 이사가 필요했다면 임차권 등기명령으로 권리를 보존했는지 점검합니다.
신청부터 배당까지 흐름
① 경매신청은 대상 부동산이 있는 곳의 지방법원에 접수합니다. 신청서에는 채권자·채무자 표시, 부동산 표시, 집행할 채권과 집행권원을 적고, 집행력 있는 정본과 필요한 증명 서류를 첨부합니다. ② 접수 후 법원이 서류를 심사해 경매개시결정을 내리면, 매각 준비와 함께 배당요구 종기가 정해져 공고됩니다. ③ 임차인은 종기 전에 배당요구를 해야 하며, 경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구 없이도 배당에 참가되는 경우가 있습니다. ④ 매각이 진행되어 낙찰대금이 납부되면 법원은 배당표를 작성하고, 우선순위에 따라 배당이 이뤄집니다. 이때 확정일자, 대학력, 최우선변제 적용 여부가 실제 배당액에 큰 영향을 미칩니다.
현장에서 자주 놓치는 포인트
배당요구 타이밍 종기 이후 제출은 배당에서 제외될 수 있습니다. 공고문과 사건번호 알림을 수시로 확인하세요. 종기 전 임차권등기 여부에 따라 배당요구의무가 달라질 수 있으니 확실히 체크해야 합니다.
반대급부 동시이행 판결 주문에 인도와 보증금 지급이 함께 적힌 사건이라도, 임차인의 신청에서는 경매개시결정이 가능하며 실제 배당금 수령 단계에서 인도확인을 요구받을 수 있습니다.
권리분석 말소기준권리보다 뒤에 생긴 권리는 소멸하나, 선순위 담보권·임차보증금이 큰 경우 배당여지가 줄어들 수 있습니다. 등기사항, 선순위 채권 규모, 선이자·지연손해금 누적 등을 함께 고려해야 합니다.
비용 예납 감정료·송달료 등 예납액은 사건 유형과 물건에 따라 달라집니다. 예납이 지연되면 절차가 늦어질 수 있으니 접수 전 미리 산정해 두면 좋습니다.
이렇게 준비하세요
• 집행권원 정리: 판결·지급명령 정본, 집행문, 송달·확정증명 확보
• 등기·권리 확인: 등기사항전부증명서, 선순위 담보권 규모 파악
• 관할·서류 체크: 지방법원 본원 접수 기준, 서류 누락 방지 목록 작성
• 일정 관리: 경매개시결정 공고 확인, 배당요구 종기 알림 설정
• 이사 필요 시: 임차권 등기명령으로 대항력·우선변제권 유지
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