임차인이 채권자로서 진행하는 경매

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 법원이 압류·매각하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 절차입니다(민사집행법 제78조). 임차권자강제경매는 그 채권자가 바로 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이라는 점이 핵심입니다.

임차권자강제경매를 신청하려면 반드시 집행권원이 필요합니다. 집행권원이란 법원이 강제집행을 허가해 주는 공식 문서로, 대표적으로 전세금반환소송 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 조정조서 등이 해당합니다.

대항력과 우선변제권 유지

강제경매가 진행되는 동안 임차인은 점유와 전입신고를 유지해야 대항력이 유지됩니다. 만약 부득이하게 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청하여 등기가 마쳐진 것을 확인한 후 이사해야 합니다. 그래야 우선변제권을 잃지 않습니다.

배당요구 신청은 종기까지

강제경매가 개시되면 법원은 배당요구 종기일을 정해 공고합니다. 임차인은 이 기간 내에 권리신고와 배당요구를 해야 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있으므로 주의해야 합니다.

지연이자 연 5% / 연 12%

임대인이 보증금 반환 기한을 넘기면 민법상 연 5%, 소송 제기 후 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%의 지연이자가 가산됩니다. 강제경매 청구금액에 이 이자를 모두 포함해 청구할 수 있습니다.

전세보증금반환보증보험 가입 여부 확인

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 보증보험으로 회수가 어려운 경우 임차권자강제경매가 가장 강력한 수단이 됩니다.

대표변호사 엄정숙

대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 「전세금반환소송 매뉴얼」 책을 집필했습니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 현재도 각종 언론에서 전세금 분야 전문가로 활동 중입니다.

전국 임차권자강제경매 사건 처리

전화 한 통(02-591-5662)으로 지방 사건도 선임 가능합니다. 임차주택이 어디에 있든, 임대인이 어디 거주하든 전국 어디든 진행됩니다. 거리 때문에 변호사 선임을 망설일 필요가 없습니다.