전세계약갱신해지를 고민하는 분들의 마음은 비슷합니다. 갱신청구권을 써서 2년 더 살기로 했거나, 아무 말도 없이 묵시적 갱신이 된 상태에서 갑자기 직장이 옮겨가거나 사정이 생겨 이사를 가야 할 때, 임대인에게 전세계약갱신해지를 통보하고 보증금을 돌려받으려는데 막상 임대인이 "새 세입자가 들어와야 준다"며 차일피일 미루는 상황. 바로 그 지점에서 분쟁이 시작됩니다.

주택임대차보호법은 임차인 편에서 명확한 기준을 두고 있습니다. 전세계약갱신해지 통보가 임대인에게 도달한 다음 날 0시부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하고, 그날 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다. 그런데 정작 그날이 와도 보증금이 들어오지 않는 사례가 너무 많습니다. 이때 변호사 비용이 부담돼 망설이는 분들을 위해, 법도 전세금반환소송센터는 0원제를 운영하고 있습니다.

전세계약갱신해지란 무엇인가

전세계약갱신해지는 한 번 갱신된 임대차 계약을 임차인이 중도에 종료시키는 행위를 말합니다. 갱신은 두 가지 경로로 이뤄집니다. 첫째는 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주하기로 한 경우, 둘째는 임대인과 임차인이 모두 별다른 통보를 하지 않아 자동으로 연장되는 묵시적 갱신의 경우입니다.

두 경로 모두 갱신된 후에는 임차인이 언제든지 전세계약갱신해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 그 해지 통보가 임대인에게 도달한 다음 날 0시부터 3개월이 지나면 계약은 종료되고, 임대인은 전세보증금을 임차인에게 돌려줘야 합니다. 이것이 주택임대차보호법 제6조의2제2항이 정한 기본 원칙입니다.

갱신청구권 행사 후의 전세계약갱신해지

임차인이 계약갱신청구권을 행사해 2년 연장한 경우, 그 2년을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다. 갱신된 임대차에서는 임차인이 언제든지 전세계약갱신해지 의사를 통보할 수 있고, 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 갱신청구권 행사 후 묵시적 갱신 상태가 된 경우에도 마찬가지로 3개월의 효력 발생 기간이 적용됩니다.

묵시적 갱신 후의 전세계약갱신해지

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신 상태에서도 임차인은 언제든 전세계약갱신해지 통보를 할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

3개월의 정확한 계산법

전세계약갱신해지에서 가장 많은 분쟁은 "3개월이 정확히 언제부터 시작인가"입니다. 민법은 월 단위 기간을 계산할 때 첫날을 산입하지 않습니다. 따라서 임대인이 해지 통보를 받은 다음 날 0시부터 기산해 3개월이 되는 날 자정에 효력이 발생합니다.

핵심은 단순합니다. 임대인이 통보를 받은 날이 기준이지 보낸 날이 아닙니다. 그래서 도달했다는 사실을 증거로 남기는 것이 매우 중요합니다.

전세계약갱신해지 통보, 어떻게 해야 분쟁 없이 끝낼까

전세계약갱신해지 통보는 형식이 정해져 있지 않습니다. 구두로도 가능하고 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 모두 인정됩니다. 그러나 추후 분쟁을 막으려면 임대인에게 도달했다는 사실을 입증할 수 있는 방법으로 해야 합니다.

전세계약갱신해지 후 보증금 미반환, 단계별 대응 절차

전세계약갱신해지 통보 후 3개월이 지나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 망설이지 말고 절차를 시작해야 합니다. 시간이 지날수록 임대인의 재산 처분 위험, 다른 채권자와의 경합, 지연 손해의 누적이 임차인에게 불리하게 작용합니다.

왜 0원제가 가능한가

법도 전세금반환소송센터의 0원제는 높은 승소율과 명확한 법적 근거가 있는 사건만 수임하는 정책에서 시작됩니다. 임대차계약서에 명시된 전세보증금 반환 의무, 그리고 주택임대차보호법이 정한 전세계약갱신해지 효력 발생 시점은 그 자체로 강력한 법적 근거입니다.

대표 변호사인 엄정숙 부동산전문변호사는 대한변호사협회가 인정한 부동산전문변호사이자 민사전문변호사, 공인중개사 자격까지 보유하고 있으며, MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 임대차 분야의 전문가입니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필했고, 현재도 각종 언론 매체에서 활발히 활동하고 있습니다.

임대인의 흔한 핑계 vs 법의 기준

전세계약갱신해지 자주 묻는 질문

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전세계약갱신해지를 둘러싼 분쟁은 시간이 흐를수록 임차인에게 불리해집니다. 임대인의 재산상황은 언제든 악화될 수 있고, 다른 채권자가 먼저 압류를 거는 일도 빈번합니다. 0원제로 인해 신청이 몰리고 있어 업무 한계에 도달할 경우 접수가 일시 중단될 수 있습니다. 망설이지 말고 빠르게 상담받으시는 것이 임자입니다.

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