전세 만기를 앞두고 가장 먼저 하셔야 할 일은 임대인에게 계약 종료 의사를 명확하게 통보하는 것입니다. 그런데 이 통보를 어떤 방식으로, 어떤 문자내용으로 보내느냐에 따라 이후 절차가 완전히 달라집니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절(계약 종료) 의사를 전달해야 합니다. 이 기간 안에 통보하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되어버립니다. 묵시적 갱신이 되면 또 2년이 묶이는 셈이라, 이사 계획에 큰 차질이 생길 수 있죠.

그래서 전세계약만료문자내용은 단순한 안부 문자가 아니라, 법적 효력을 가진 의사표시로 작성되어야 합니다.

왜 내용증명이 중요한가요?

문자나 카톡은 보낸 기록은 남지만, 임대인이 "보지 않았다"거나 "받지 못했다"고 주장하면 다툼의 여지가 있습니다. 반면 내용증명은 우체국이 공적으로 발송 사실과 내용을 증명해 주기 때문에, 임대인이 부인하기 어려운 강력한 증거가 됩니다.

법도 전세금반환소송센터에서는 내용증명 발송도 변호사 비용 0원으로 도와드립니다. 의뢰인이 직접 작성하실 필요 없이 변호사 명의로 발송되기 때문에, 임대인 입장에서 받는 압박감의 차원이 다릅니다.

전세금반환소송, 얼마나 걸릴까요?

임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않으면 결국 전세금반환소송으로 가야 합니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 사건의 복잡성이나 임대인의 대응 방식에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.

지연이자도 챙기실 수 있는데요. 보증금 반환이 늦어지면 민법상 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

전세계약만료문자내용을 보낸 뒤, 임대인에게서 자주 듣는 말이 있습니다. "새로운 세입자가 들어와야 전세금을 돌려드릴 수 있어요"라는 말입니다. 마치 그것이 당연한 것처럼 이야기하는 임대인도 많습니다.

그런데 이건 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않은 내용입니다. 법적 근거가 전혀 없는, 순전히 임대인의 사정일 뿐입니다.

법도 전세금반환소송센터의 캠페인은 명확합니다. "관행은 이제그만! 임대차계약서대로, 법대로!"

오랫동안 그래왔다고 해서 그것이 합법인 것은 아닙니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 위반한 당사자입니다. 임차인이 미안해하거나 양보할 일이 아닙니다.

Q. 카톡으로 보내도 효력이 있나요?

의사표시가 임대인에게 도달하면 효력이 인정됩니다. 다만 임대인이 읽지 않거나 답장이 없으면 다툼의 여지가 있으므로, "확인했습니다" 같은 답장을 받아두시는 것이 좋습니다. 답이 없으면 내용증명으로 넘어가셔야 합니다.

Q. 전세계약만료 2개월 전을 넘겼는데 어떡하죠?

2개월 전까지 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 그래도 방법은 있습니다. 묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 늦었다고 포기하지 마세요.

Q. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있어요

HUG나 SGI 같은 보증기관에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험으로 해결되지 않거나 미가입인 경우, 전세금반환소송으로 진행하시면 됩니다.

Q. 임대인 재산을 알고 있다면 가압류를 해야 하나요?

일반적으로는 필요하지 않습니다. 다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우라면 가압류를 미리 해둘 필요가 있습니다. 상황별 대응이 다르므로 무료전화상담 시 안내해 드립니다.