전세계약 만기를 앞두고 가장 먼저 해야 할 일이 무엇인지 막막하신가요. 많은 분들이 검색하시는 전세계약만료문자보내기는 보증금을 제때 돌려받기 위한 가장 첫 단추입니다. 그런데 이 문자 한 통을 잘못 보내거나 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 또 2년을 묶이거나, 보증보험 청구가 거절되는 일이 생깁니다. 더 큰 문제는 문자를 잘 보냈더라도 임대인이 "새 세입자 들어와야 줄 수 있다"며 보증금을 안 돌려주는 경우입니다.

법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 진행하며, 전세계약만료문자보내기부터 시작해 보증금 회수까지 변호사 비용 0원으로 도와드리고 있습니다. 이 글에서는 전세계약 만료 문자를 어떻게 보내야 효력이 생기는지, 그리고 그 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 대응해야 하는지 한 번에 정리해 드립니다.

전세계약만료문자보내기, 언제 보내야 하나

주택임대차보호법은 임차인이 계약 갱신을 원하지 않는다면 임대차계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신거절 의사를 통보하도록 정하고 있습니다. 이 기간 안에 통보하지 않으면 계약은 자동으로 연장(묵시적 갱신)되어 또 2년이 묶이게 됩니다. 이것이 전세계약만료문자보내기에서 가장 먼저 알아야 할 핵심입니다.

전세계약만료문자보내기 양식 — 이렇게 보내세요

전세계약 만료 문자에 정해진 법적 양식은 없습니다. 다만 ① 누가, ② 어느 집에서, ③ 언제 계약이 끝나며, ④ 갱신하지 않고 퇴거할 것이며, ⑤ 보증금 반환을 청구한다는 다섯 가지 핵심이 들어가 있어야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 임대인의 답장을 받아 두는 것입니다.

문자만으로 부족할 때 — 내용증명, 그리고 공시송달

전세계약만료문자보내기를 분명히 했는데도 임대인이 답장이 없거나 일부러 무시하는 경우가 적지 않습니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 보증기관 청구 시에도 임대인의 답변이 담긴 자료가 필요한 경우가 많습니다.

임대인이 응답하지 않으면 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 우체국에서 누가, 언제, 어떤 내용을 보냈는지 공식적으로 증명해 주는 제도라서 후일 분쟁 시 결정적인 증거가 됩니다. 내용증명 역시 만료 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 효력이 안전합니다.

내용증명을 임대인이 수령하지 않거나 소재 자체가 불분명한 경우에는 법원에 의사표시 공시송달을 신청할 수 있습니다. 법원 게시판에 일정 기간 공지되면 송달이 된 것과 동일한 효력이 생깁니다. 다만 공시송달까지 가려면 시간이 걸리므로, 전세계약만료문자보내기 단계에서 미리 시간을 확보해 두는 것이 매우 중요합니다.

"새 세입자 들어와야 준다"는 임대인, 법적으로는?

전세계약만료문자보내기를 정확히 했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으며 흔히 하는 말이 있습니다. "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있어요", "지금 돈이 없어서 못 줘요", "부동산 경기가 안 좋아서…" 같은 핑계입니다.

임대차계약서에 적힌 만료일이 보증금 반환의 기준입니다. 오랫동안 이어져 온 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터의 캠페인 메시지가 바로 이 지점에 있습니다 — "관행은 이제그만! 임대차계약서대로, 법대로!".

문자 이후 보증금 미반환 시 — 0원제 진행 절차

전세계약만료문자보내기 이후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음 단계로 넘어가야 합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래 모든 단계의 변호사 비용을 0원으로 진행해 드리고 있습니다.

참고로 전세보증금반환소송에서 인정되는 지연이자는 일반적으로 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음 날부터 연 12%가 적용됩니다. 임대인이 미루면 미룰수록 임차인이 받을 금액은 더 커집니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가

대표변호사인 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금반환과 관련된 법률 정보를 전해 왔습니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책의 저자이기도 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세계약만료문자보내기, 카톡으로 해도 되나요?
카톡, 문자, 전화, 이메일 모두 가능합니다. 다만 "도달주의"가 적용되므로 임대인이 받았다는 사실(읽음 표시, 답장, 통화 녹음 등)이 확인되어야 안전합니다. 안 읽거나 답이 없으면 내용증명을 추가로 보내야 합니다.

Q. 만료 1개월 전에 통보했어요. 묵시적 갱신인가요?
네, 원칙적으로 만료 2개월 전까지 통보가 도달해야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이 된 후에도 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있으며, 통보일로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 자세한 상황 판단은 무료전화상담을 통해 받아 보시는 것을 권해드립니다.

Q. 가압류는 미리 해 둬야 하나요?
일반적으로 모든 사건에서 미리 가압류를 할 필요는 없습니다. 다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 필요가 있습니다. 사건마다 판단이 다르므로 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

Q. 지급명령부터 신청하면 빠르지 않나요?
지급명령은 임대인이 동의(이의 미제기)한다는 전제에서만 빠릅니다. 보통 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 본안소송으로 넘어가기 때문에 시간과 비용만 더 들 수 있습니다. 따라서 임대인이 100% 동의하는 상황이 아니라면 처음부터 전세금반환소송으로 진행하는 것이 효율적입니다.

Q. 보증보험에 가입되어 있는데 어떻게 해야 하나요?
HUG나 SGI 같은 보증기관에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 보증기관 청구 시에도 전세계약만료문자보내기와 임대인의 답변 자료가 필요한 경우가 많습니다.