전세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면서 전세권말소접수증부터 가져와라고 요구하는 일이 적지 않습니다. 임차인 입장에서는 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전세권을 말소해 주는 것이 영 께름칙합니다. 자칫하면 권리만 잃고 돈은 돌려받지 못하는 상황이 벌어질까 걱정되기 때문입니다.

결론부터 말하자면, 전세권말소와 전세금 반환은 동시이행 관계입니다. 임대인이 먼저 보증금을 주거나, 적어도 같은 자리에서 동시에 처리하는 것이 원칙입니다. 그럼에도 임대인이 차일피일 미루며 임차인에게 일방적으로 전세권말소접수증을 먼저 가져오라고 한다면, 이미 임대차계약 위반 상황이 시작된 것입니다.

전세권말소접수증, 정확히 무엇인가

전세권말소접수증은 전세권 말소등기를 신청하기 위해 등기소에 서류를 접수하면 발급되는 접수증명서입니다. 즉, 전세권을 말소하기 위한 절차에 들어갔다는 사실을 증명하는 서류입니다. 임대인 측은 이 서류를 확인한 뒤 전세금을 반환하겠다는 식으로 임차인에게 요구하는 경우가 많습니다.

전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 등기상으로 권리를 설정해둔 물권입니다. 임차권등기와 달리 임대인의 동의가 필요하지만, 일단 설정되면 임대인의 협조가 없어도 강제집행이 가능한 강력한 담보 역할을 합니다. 그래서 전세권을 설정해 둔 임차인이 보증금을 못 받았을 때 임대인이 이를 걸림돌로 여기는 일이 흔합니다.

전세금 반환과 전세권말소는 동시이행 관계

민법 제317조는 전세권자의 전세목적물 인도 및 전세권설정등기 말소등기 의무와, 전세권설정자의 전세금 반환 의무가 서로 동시이행 관계에 있다고 규정합니다. 쉽게 말해 임차인이 일방적으로 전세권을 먼저 말소해야 할 의무는 없고, 임대인이 일방적으로 보증금을 늦게 줄 권리도 없다는 뜻입니다.

그런데 현실에서는 임대인이 마치 자신이 갑인 것처럼 전세권말소접수증부터 가져오라고 합니다. 그래야 보증금을 돌려주겠다는 식입니다. 그러나 이는 법적 근거가 없는 일방적 요구일 뿐입니다.

이 모든 말은 임대차계약서에 적힌 내용이 아닙니다. 임대차계약서가 기준이고 법이 우선입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않은 임대인이 임대차계약서 위반자입니다. 오랜 관행이라 해서 합법이 되는 것은 아닙니다.

전세권말소접수증 요구받았을 때 임차인의 선택

임대인이 전세권말소접수증을 가져오라고 요구할 때, 임차인이 취할 수 있는 선택은 명확합니다.

임차인은 임대인의 일방적 요구에 끌려갈 이유가 전혀 없습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 전세권을 말소해 주면 권리만 잃고 회수 수단이 약해질 위험이 큽니다. 차라리 정식으로 전세금반환소송을 걸어 임대인이 동시이행으로 보증금을 반환하도록 하는 것이 안전합니다.

전세권말소접수증 분쟁, 절차는 이렇게

전세권이 설정되어 있고 임대인이 보증금 반환을 미루는 상황에서, 임차인이 거치게 되는 일반적인 절차입니다.

지연이자, 정확하게 알고 청구하기

임대인이 보증금 반환을 늦추면 지연이자도 청구할 수 있습니다. 다만 정확한 비율을 모르고 잘못 적용하는 경우가 많습니다.

지연이자는 보증금 자체와 별개로 청구할 수 있는 항목입니다. 임대인이 차일피일 미룰수록 임차인이 받게 되는 금액은 늘어납니다. 이 부분은 소송에서 함께 청구해야 빠짐없이 회수할 수 있습니다.

가압류, 꼭 필요한 경우는?

가압류는 모든 사건에 필요한 절차가 아닙니다. 임대인이 부동산 외에 별다른 재산이 없거나, 임대 부동산의 매매가가 보증금에 비해 낮은 경우, 그리고 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우라면 미리 가압류를 검토해 볼 수 있습니다.

반대로 임대 부동산의 가치가 보증금을 충분히 넘어서고 회수에 큰 문제가 없어 보이는 사건이라면, 무리하게 가압류를 미리 진행하지 않아도 됩니다. 이런 판단은 사건마다 달라지므로 무료전화상담을 통해 함께 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증금반환보증보험에 가입돼 있다면

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험을 통한 회수는 별도의 요건과 절차가 있고, 보험 미가입자라면 결국 임대인을 상대로 한 전세금반환소송이 가장 확실한 회수 수단입니다.

법도 전세금반환소송센터를 선택하는 이유

자주 묻는 질문