전세권은 단순한 임대차계약과는 결이 다릅니다. 전세권은 등기까지 마친 물권이라서 임차인의 권리가 훨씬 강합니다. 그런데 전세권 존속기간이 만료되면 어떻게 될까요. 전세권의 사용·수익 권능은 자동으로 사라지지만, 전세금 담보 권능은 여전히 살아 있습니다.

대법원이 정리한 두 가지 효과

대법원 판례는 전세권의 성격을 두 가지로 봅니다. 하나는 부동산을 사용하고 수익할 수 있는 용익물권적 성격, 또 하나는 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 성격입니다. 전세권 존속기간이 만료되면 첫 번째인 사용·수익 권능은 등기 말소 없이도 곧바로 소멸합니다.

그러나 두 번째인 담보물권적 권능은 임차인이 전세금을 다 돌려받기 전까지는 그대로 살아 있습니다. 즉, 전세권설정기간종료 후라도 임차인은 등기된 전세권자로서의 우선변제권을 유지하며, 임대인이 전세금 반환을 지체하면 민법 제318조에 따라 부동산 경매를 청구할 수 있습니다.

민법 제312조 제4항은 임차인이 가장 주의해야 할 시기를 명확히 정해 놓았습니다. 바로 전세권 존속기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간입니다. 이 기간 안에 갱신거절 통지를 하지 않으면, 전세권이 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됩니다.

묵시적 갱신이 되면 어떻게 되나요

묵시적 갱신이 일어나면 전세권은 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 다만 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 처리됩니다. 임차인이 그 집에 더 살고 싶다면 문제가 없겠지만, 이사를 가서 전세금을 돌려받고 싶었던 분이라면 곤란해질 수 있습니다.

물론 묵시적 갱신이 됐더라도 임차인은 언제든지 전세권 소멸 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 다만 그 사이에 시간이 또 한참 흘러가게 되니, 처음부터 명확히 의사를 밝혀두는 것이 안전합니다.

전세권설정기간종료가 다가오면 임대인 입에서 어김없이 나오는 말들이 있습니다. 듣고 있으면 마음이 흔들리지만, 법적으로 보면 전부 임대인의 개인 사정일 뿐이고, 임대차계약서나 법 어디에도 근거가 없는 이야기입니다.

임대차계약서에 명시된 만료일이 곧 전세금 반환의 기준일입니다. 임대인의 자금 상태나 새 세입자의 존재 여부는 이행 의무와 아무 관련이 없습니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 명백한 계약 위반자이며, 임차인은 그 다음 단계로 나아갈 정당한 권리를 가집니다.

법도 전세금반환소송센터에 의뢰가 들어오는 전세권설정기간종료 관련 사건들은 결이 비슷합니다. 임대인의 핑계가 길어지고, 임차인이 이사를 못 가서 새집 잔금을 못 치르고, 결국 법적 절차로 넘어오는 식입니다. 다음은 자주 보이는 패턴을 정리한 것입니다.

전세권설정기간종료 후 임대인이 전세금 반환을 지체하면 단순히 원금만 청구할 수 있는 게 아닙니다. 지연이자가 함께 붙습니다.

버티는 임대인일수록 결국 더 많은 금액을 부담하게 되는 구조입니다. 임차인 입장에서는 시간이 흐를수록 받을 금액이 늘어난다는 뜻이기도 합니다.

대표 엄정숙 변호사는 대한변호사협회가 인증한 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 임대차 분야 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 저자이기도 합니다.

전세권설정기간종료가 얽힌 사건은 일반 임대차 사건보다 권리관계가 복잡한 경우가 많습니다. 전세권자로서의 우선변제권, 경매청구권, 묵시적 갱신 여부 등을 정확히 짚어줄 수 있는 경험과 전문성이 필요합니다. 450건 이상의 사건 처리 경험과 95% 이상의 승소율은 그 전문성의 뒷받침입니다.