전세 계약을 앞두고 임차인이라면 한 번쯤 고민하게 되는 부분이 있습니다. 바로 전세권설정등기를 해야 할까? 그리고 전세권설정비용은 누가 부담해야 할까? 하는 문제입니다. 보증금이 수억 원에 달하는데 등기 한 번으로 보호가 강해진다고 하니 마음은 끌리지만, 막상 비용을 들여다보면 부담이 만만치 않습니다.

그런데 알고 보면 전세권설정비용을 임차인이 굳이 부담하지 않아도, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 길이 있습니다. 그리고 만약 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생기더라도, 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 진행할 수 있는 길도 열려 있습니다.

전세권설정비용, 임차인 부담이 부담스러운 이유

전세권설정등기는 임차인이 자신의 전세권을 등기부등본에 기재하는 절차입니다. 등기되면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있고, 강제집행 시 별도의 판결문 없이도 경매 신청이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 문제는 이 등기를 하려면 적지 않은 비용이 발생한다는 점입니다.

전세권설정비용은 일반적으로 등록면허세, 지방교육세, 등기신청 수수료, 법무사 수수료 등으로 구성됩니다. 등록면허세만 해도 전세금의 0.2%가 부과되므로, 전세금이 3억 원이라면 등록면허세 60만 원에 지방교육세, 법무사 수수료까지 합쳐 100만 원을 훌쩍 넘길 수 있습니다.

이렇다 보니 전세권설정비용을 임차인이 모두 떠안기에는 부담이 큽니다. 그렇다고 임대인에게 부담을 요구하면 대부분 거절당합니다. 임대인 입장에서는 등기부에 권리관계가 복잡해 보이는 것을 꺼리기 때문에, 협의가 잘 되지 않는 경우가 많습니다. 이 때문에 많은 임차인들이 전세권설정 자체를 포기하고 다른 방법을 찾게 됩니다.

전세권설정 안 해도 보증금을 지키는 방법

다행히 전세권설정등기를 하지 않아도 임차인을 보호하는 제도가 마련되어 있습니다. 바로 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권입니다. 이 두 가지 권리만 제대로 갖추면, 전세권설정과 사실상 동일한 수준의 보호를 받을 수 있습니다.

전세권설정과 확정일자의 차이

전세권설정등기와 확정일자는 둘 다 임차인을 보호하는 제도이지만, 실제로 임차인이 받는 보호의 효과는 크게 다르지 않습니다. 차이를 정확히 알면 굳이 비싼 전세권설정비용을 임차인이 부담할 필요가 없다는 것을 알 수 있습니다.

표에서 보듯, 임차인이 부담해야 할 비용 차이가 가장 큽니다. 강제집행 단계에서 판결 절차가 추가된다는 점이 전세권설정 대비 단점으로 보일 수 있지만, 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 진행할 수 있다면 이 차이는 거의 사라집니다. 결과적으로 임차인 입장에서는 확정일자만 받아두는 것이 훨씬 합리적인 선택이 됩니다.

"새 세입자 들어오면 줄게요" 이 말, 법적 근거 없습니다

전세권설정비용을 부담하면서까지 임차인이 자기 보증금을 지키려는 이유는 단 하나입니다. 만기에 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되기 때문입니다. 그런데 실제 분쟁 현장에서 가장 많이 듣는 임대인의 말이 있습니다.

이 말들은 모두 임대차계약서에 적혀 있는 내용이 아니며, 법적 근거도 전혀 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 임대차계약서에 명시된 만기일에 보증금을 반환하지 않는 임대인이야말로 계약 위반자입니다. 새 세입자가 언제 들어올지를 임차인이 책임져야 할 이유가 없습니다.

법도 전세금반환소송센터는 이런 잘못된 관행에 맞서 "임대차계약서대로! 법대로!" 캠페인을 진행하고 있습니다. 임차인이 비용 걱정 없이 권리를 행사할 수 있도록 0원제를 운영하는 것도 같은 맥락입니다.

법도 전세금반환소송센터의 차별 포인트

전세금반환소송, 절차와 기간은?

전세권설정비용 부담 없이 확정일자만 받아두었다가, 만기에 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 어떤 절차를 밟게 될까요? 일반적으로 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.

참고로 전세금반환소송에서 인정되는 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%입니다. 늦어질수록 임대인의 부담이 커지는 구조이므로, 임대인 입장에서도 합의에 응할 가능성이 높아집니다.

임대인의 재산이 부족할 것 같다면?

전세권설정비용을 부담하면서까지 임차인이 등기를 고민하는 또 하나의 이유는 임대인의 재산이 부족할 경우에 대한 걱정입니다. 만약 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 소유하고 있다는 정보를 알고 있다면, 가압류를 미리 해두는 것이 유리할 수 있습니다.

가압류는 임대인이 재산을 처분하지 못하도록 묶어두는 조치입니다. 이렇게 해두면 추후 승소했을 때 회수 가능성이 훨씬 높아집니다. 가압류 여부는 사안마다 판단이 달라지므로, 무료전화상담을 통해 구체적인 사정을 짚어보는 것이 좋습니다.

한편 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같아요. 보증보험 가입자는 별도의 절차로 보증금을 회수할 수 있는 길이 열려 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문

마무리: 전세권설정비용 임차인 부담, 이제 다시 생각해 봅시다

전세권설정등기는 분명 강력한 보호 수단입니다. 그러나 임차인이 부담해야 하는 비용이 만만치 않고, 임대인의 동의도 필요해 현실적으로는 진입 장벽이 높습니다. 다행히 전입신고와 확정일자라는 저렴하고 강력한 대안이 있고, 만기에 보증금을 돌려받지 못하더라도 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 통해 회수할 수 있는 길이 열려 있습니다.

전세금을 돌려받지 못하는 것 자체도 억울한 일인데, 거기에 변호사 비용까지 떠안아야 한다면 임차인은 두 번 고통받게 됩니다. 법도 전세금반환소송센터는 이런 임차인의 부담을 덜기 위해 0원제를 운영하고 있으며, "관행은 이제그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 관행을 바로잡고자 노력하고 있습니다.

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