전세 계약이 만료되거나 만료를 앞두고 있을 때 전세권설정해지 임대인 요구를 받는 분들이 많아졌습니다. 임대인이 "전세권 등기부터 말소해 달라"고 요구하는 이유는 단순합니다. 등기부등본에 전세권이 남아 있으면 다음 임차인을 들이거나 부동산을 처분할 때 권리관계가 복잡해지기 때문입니다.

그러나 임차인 입장에서 보면 전세권설정등기는 전세금을 보호하는 가장 강력한 장치 중 하나입니다. 이 등기를 먼저 해지하고 나서 전세금을 받기로 하는 것은 매우 위험한 선택일 수 있습니다. 만약 전세권을 먼저 말소했는데 임대인이 약속을 지키지 않는다면 임차인은 보증금 회수의 핵심 무기를 잃게 됩니다.

이런 말들은 임대차계약서 어디에도 명시된 내용이 아닙니다. 임차인이 다음 세입자를 구해 줄 의무도 없고, 임대인의 자금 사정이 임차인의 보증금 반환 시점을 미룰 법적 근거도 되지 않습니다. 계약서에 적힌 만료일이 곧 보증금 반환일이며, 이것이 바로 법의 기준입니다.

법원은 일관되게 다음과 같이 판단해 왔습니다. 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 한 경우, 임차인의 전세권설정등기 말소의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다는 것입니다(민법 제317조 관련). 한쪽이 먼저 이행해야 할 의무가 아니라, 서로 동시에 주고받아야 하는 의무라는 뜻입니다.

쉽게 말해 임대인이 전세금을 돌려주는 그 순간 임차인은 전세권설정해지 서류를 넘겨주는 것이 원칙입니다. 임대인이 "말소부터 먼저 해달라"는 요구를 일방적으로 강요할 권리는 없습니다.

따라서 임대인이 전세권설정해지를 먼저 요구한다면, 임차인은 "보증금을 받는 것과 동시에 말소 서류를 드리겠다"고 분명히 의사를 표시하시면 됩니다. 이는 정당한 권리 행사이며 임대인의 부당한 요구에 굴복할 필요가 없습니다.

전세권설정해지 임대인 요구가 있을 때 가장 먼저 해야 할 일은 임대차계약서를 다시 꺼내 만료일과 보증금 반환 조건을 확인하는 것입니다. 그리고 임대인과 주고받은 모든 의사 표시를 문서나 메시지 형태로 남겨 두시는 것이 중요합니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 가입되어 있지 않은 분들이라면 곧바로 법적 절차를 검토하시는 편이 안전합니다.

참고로 지급명령은 임대인이 동의하는 경우에만 효율적입니다. 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 정식 소송으로 넘어가기 때문에 시간만 더 걸리는 결과가 될 수 있습니다. 보통 보증금을 안 주려고 버티는 임대인이 지급명령에 순순히 응하는 경우는 드물기 때문에, 처음부터 본안소송으로 가는 편이 안전한 선택일 때가 많습니다.

또한 임대 부동산의 시세가 보증금보다 낮고 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있는 사실을 알고 있다면, 소송 전에 미리 가압류를 검토하는 것도 효과적인 방법입니다. 이런 부분은 사건마다 판단이 다르므로 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.

실비용은 법원에 납부하는 인지대와 송달료 등으로, 의뢰인이 먼저 납부합니다. 그러나 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 패소한 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 결과적으로 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원이며, 실비용 역시 회수가 가능한 구조입니다.

법도 전세금반환소송센터는 단순히 사건을 수임하는 변호사 사무실이 아닙니다. "관행은 이제 그만, 임대차계약서대로, 법대로!"라는 캠페인을 통해 잘못된 임대차 관행을 바꾸고자 합니다. "새 세입자가 들어와야 보증금을 준다"는 말은 계약서에도, 법에도 없는 임대인의 일방적 사정일 뿐입니다.

전세권설정해지와 전세금 반환 사이에서 갈등하는 임차인이라면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가와 상의하시기 바랍니다. 대표 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 부동산 분쟁 전문가로서 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필하기도 했습니다.

전세금을 못 받은 것도 억울한데 변호사 비용까지 부담하시는 것은 이중고입니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 이런 부담을 덜어드리고, 한 분이라도 더 많은 임차인에게 실질적 도움을 드리고자 만들어진 시스템입니다.