전세권설정 확정일자 대항력 — 무엇이 다른가

임차인이 보증금을 지키기 위해 알아두어야 하는 세 가지 개념이 있습니다. 전세권설정·확정일자·대항력입니다. 셋 다 임차인의 권리를 보호하는 장치이지만 성격과 효력 발생 방식이 다릅니다. 비교해서 정리해 보겠습니다.

한 줄 요약 비교표

대항력은 어떻게 갖추나

임차인이 가장 기본적으로 챙겨야 할 것이 대항력입니다. 두 가지 요건만 충족하면 됩니다.

확정일자가 왜 그렇게 중요한가

대항력만으로는 부족합니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 배당받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 이를 우선변제권이라고 합니다.

확정일자는 주민센터, 인터넷등기소, 공증인 사무소 등에서 받을 수 있고 비용은 매우 저렴합니다. 절차도 단순합니다. 임대차계약서 원본을 들고 가서 일자 부여를 요청하면 됩니다.

우선변제권이 발생하는 조건

1. 대항력 요건 충족 — 주택 인도와 전입신고가 되어 있어야 합니다.
2. 임대차계약서에 확정일자 부여 — 빠를수록 순위가 앞섭니다.
3. 두 요건의 결합 — 둘 중 늦은 시점이 우선변제권 기준일이 됩니다.

전세권설정등기 — 가장 강력하지만 동의가 필요

전세권설정등기는 등기부등본에 임차인의 권리를 직접 기재하는 것입니다. 채권이 아니라 물권이기 때문에 효력이 훨씬 강합니다.

전세권설정의 장점

전세권설정의 한계

우선순위는 어떻게 정해지나

집이 경매로 넘어가면 배당 순서가 갈리는데, 보통 다음 원칙으로 정해집니다.

1. 최우선변제 — 소액임차인 일정 보증금 이하 임차인은 가장 먼저 일정 금액을 받습니다.
2. 당일 시간순 — 등기와 확정일자 같은 날이라도 접수 시각이 빠른 쪽이 앞섭니다.
3. 날짜순 — 우선변제권의 기준일 대항력과 확정일자 중 늦은 시점이 임차인의 기준일입니다.
4. 전세권설정등기 등기 접수 시점이 그대로 순위가 됩니다.

그래도 보증금을 못 받았다면 — 전세금반환소송

대항력·확정일자·전세권설정을 모두 갖췄어도, 결국 보증금을 돌려받지 못하는 일은 일어납니다. 임대차계약 만료가 됐는데도 임대인이 "다음 세입자 들어오면 줄게요" "지금 돈이 없어요" "부동산 경기가 안 좋아서요" 같은 말로 미루는 경우입니다.

이런 임대인의 핑계는 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않은 임대인 개인 사정일 뿐입니다. 법적 근거가 없습니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 임대차계약서를 위반한 것입니다.

전세금반환소송 진행 단계

법도 전세금반환소송센터의 신뢰도

전국 어디든 전화 한 통으로 사건을 선임할 수 있습니다. 의뢰인 연령대도 20대부터 60대까지, 전세금 규모도 수천만원에서 수억원까지 다양합니다. 지방 사건도 거리에 구애받지 않고 처리합니다.

자주 묻는 질문

관행은 이제 그만 — 임대차계약서대로, 법대로

"새 세입자 들어와야 줄 수 있다", "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋다"… 이런 말들은 한국 전세 시장의 오랜 관행이 되어버렸습니다. 그러나 이 어디에도 임대차계약서에 적힌 내용은 없습니다. 법적 근거도 없습니다. 정해진 날짜에 돈을 주지 않는 임대인이 명백한 계약 위반자입니다.

법도 전세금반환소송센터는 단순한 변호사 사무실이 아닙니다. 잘못된 관행을 바꾸고 임대차계약서대로, 법대로 사는 사회를 만들기 위한 캠페인의 일환으로 0원제를 운영합니다. 한 사람이라도 더 많은 임차인이 변호사 비용 부담 없이 정당한 권리를 행사할 수 있도록 돕고자 합니다.