임차권등기설정후 가장 먼저, 등기부등본부터 확인하세요

법원에서 임차권등기명령 ‘결정문’을 받았다고 해서 곧바로 등기가 끝난 것은 아닙니다. 결정이 내려진 뒤 실제로 등기부등본에 임차권등기가 기재(경료)되어야 효력이 완성됩니다. 그래서 임차권등기설정후 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 직접 열람해 임차권등기가 제대로 올라갔는지 두 눈으로 확인하는 것입니다.

이사·전출은 등기 확인 후, 그리고 ‘집 비웠다’고 통지

임차권등기 설정이 등기부등본에 반영된 것을 확인했다면, 이제 안심하고 이사를 갈 수 있습니다. 임차권등기 이후에는 전출신고를 하거나 주민등록을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 사라지지 않기 때문입니다. 다만 순서가 중요합니다. 반드시 등기부등본 기재를 확인한 뒤 전출하세요.

이사를 마쳐 집을 완전히 비웠다면, 그 사실을 임대인에게 명확히 알리는 것이 좋습니다. 임차인이 집(목적물)을 비워 인도 의무를 다했다는 점을 통지하면, 통지한 다음 날부터 보증금에 대한 지연이자 계산이 한층 명확해집니다.

한편 새로 이사한 집에서는 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 두세요. 그래야 새 보증금도 안전하게 보호됩니다.

임차권등기만으로는 강제집행을 할 수 없습니다 — ‘집행권원’이 필요

많은 분이 임차권등기설정후 곧바로 임대인의 재산을 압류하거나 부동산경매를 신청할 수 있다고 생각합니다. 그러나 임차권등기는 ‘내 권리가 여기 있다’고 등기부에 새겨 두는 보전 장치일 뿐, 강제집행을 할 수 있는 권한을 주지는 않습니다.

다음 단계는 전세금반환소송입니다

임차권등기설정후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세보증금반환소송(보증금반환청구소송)을 제기해 판결을 받아야 합니다. 소장을 접수하면 법원이 임대인에게 소장 부본을 보내고 답변 기회를 줍니다. 임대인이 정해진 기간에 제대로 다투지 않으면 임차인의 주장이 받아들여져 비교적 빠르게 판결이 나기도 합니다.

전세금반환소송은 보통 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 걸립니다. 사건의 다툼 정도와 임대인의 대응에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.

승소했다면, 강제집행으로 실제 회수까지

전세금반환소송에서 승소해 판결문(집행권원)을 확보하면, 이제 임대인의 재산에 강제집행을 진행할 수 있습니다. 임차권등기를 해 둔 해당 부동산에 대한 부동산경매는 물론, 임대인의 예금이나 다른 채권에 대한 채권압류 및 추심, 동산 압류 등 다양한 방법으로 전세금 회수를 시도합니다.

전세보증금반환보증보험에 가입돼 있다면

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, 임차권등기설정후 소송으로 가기 전에 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증기관에 보증금 반환을 청구할 때는 임차권등기 등기완료(경료) 증명이 필요한 경우가 많으니, 앞서 보관해 둔 등기부등본을 함께 활용하세요.