LH 매입임대 전환을 알아보던 중 임대인이 확약서에 서명해주지 않아 막막해진 임차인이 적지 않습니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면, 지금부터 안내하는 절차를 그대로 따라가는 것이 도움이 됩니다.

• LH 매입임대 전환 상담 과정에서 임대인이 확약서 서명을 거부했다.
• 확약서가 없으면 전세금을 아예 못 받는 것은 아닌지 불안하다.
• 임대인이 전화를 피하거나 서류 작성 자체를 계속 미루고 있다.
• 확약서 대신 어떤 절차를 밟아야 전세금을 지킬 수 있는지 모르겠다.
• 결국 소송까지 가야 하는 건지, 기간과 절차가 궁금하다.

LH 전세보증금 반환 확약서란 무엇인가요?

전세사기 피해 임차인을 지원하기 위해 LH가 해당 주택을 매입임대주택으로 전환하는 절차를 진행하는 경우가 있습니다. 이 과정에서 실무적으로 기존 임대인에게 협조를 구하는 취지의 확약서 작성을 요청하는 사례가 있는데, 여기에는 매입 절차 진행에 협조하겠다는 취지, 향후 회수되는 금액의 처리 방식에 대한 안내 등이 담기는 경우가 많습니다.

다만 이 확약서는 임대인과 LH, 혹은 임대인과 임차인 사이의 새로운 계약을 만드는 문서가 아니라, 기존 절차를 부드럽게 진행하기 위한 부수적인 서류에 가깝습니다. 확약서에 서명이 이루어지면 절차가 조금 더 수월해질 수 있지만, 서명이 이루어지지 않았다고 해서 임차인이 가진 법적 권리 자체가 달라지는 것은 아닙니다.

중요한 것은 확약서라는 서류의 존재 여부가 아니라, 임차인과 임대인 사이에 체결된 임대차계약서, 그리고 그 계약에 적용되는 민법과 주택임대차보호법입니다. 전세보증금을 돌려받을 권리는 이 계약과 법에서 나오는 것이지, 별도의 확약서 작성 여부에서 나오는 것이 아닙니다.

따라서 확약서 관련 절차가 지연되거나 중단되었다고 해서 전세금 회수 자체를 포기할 이유는 전혀 없습니다. 오히려 확약서 논의가 길어질수록 별도로 통상적인 회수 절차를 함께 준비해 두는 편이 임차인에게 유리합니다.

확약서 거부, 왜 일어날까

임대인이 확약서 서명을 거부하는 이유는 사안마다 다릅니다. 일부 임대인은 서명 자체를 자신의 채무나 잘못을 인정하는 것으로 오해해 부담을 느끼고 거부합니다. 실제로는 협조 요청 서류에 서명한다고 해서 형사상 책임이나 민사상 배상 책임이 새로 생기는 것은 아니지만, 이런 오해 때문에 서명을 피하는 경우가 많습니다.

또 다른 경우는 임대인 본인의 재정 상황이 이미 매우 어려워, 협조 여부와 관계없이 어차피 돈을 돌려줄 여력이 없다고 판단해 절차 자체에 무관심해지는 경우입니다. 이런 임대인은 연락 자체를 피하거나, 확약서뿐 아니라 어떤 서류에도 응하지 않으려는 태도를 보이곤 합니다.

일부는 시간을 끌면 임차인이 지쳐서 포기하거나, 다른 세입자가 들어올 때까지 버티면 문제가 자연히 해결될 것이라 기대하며 의도적으로 협조를 미루기도 합니다. 그러나 이는 임대인 개인의 사정과 기대일 뿐, 임차인이 법적으로 감수해야 하는 의무는 아닙니다.

마지막으로 임대인이 확약서의 내용 자체에 이의가 있어 협의가 길어지는 경우도 있습니다. 이럴 때는 확약서 문구를 둘러싼 협상에 시간을 쏟기보다, 통상적인 법적 절차로 방향을 전환하는 편이 임차인의 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

확약서가 없어도 전세금 반환 청구권은 사라지지 않습니다

실무에서 자주 반복되는 오해 중 하나는, 임대인이 어떤 서류에 서명해주지 않으면 임차인이 아무것도 할 수 없다고 생각하는 것입니다. 하지만 전세보증금 반환청구권의 근거는 임대차계약서와 법이며, 임대인의 협조나 확인서, 확약서는 그 권리를 보강하는 참고자료가 될 수는 있어도 권리 자체를 만들어내는 요건은 아닙니다.

같은 맥락에서 "새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다"거나 "확약서에 서명하면 그때 처리해주겠다"는 임대인의 말은 어디까지나 임대인 개인의 사정이나 계획일 뿐, 임차인이 반드시 기다려야 하는 법적 근거가 되지 못합니다. 계약 기간이 종료되었다면 임차인은 곧바로 반환을 청구할 권리를 가집니다.

따라서 확약서 협의가 지연되고 있다면, 그 협의 결과를 무작정 기다리기보다 병행해서 법적 절차를 준비하는 것이 바람직합니다. 확약서가 나중에 작성되더라도 이미 진행 중인 소송 절차에 지장을 주지 않으며, 오히려 임대인에게 협조의 필요성을 다시 느끼게 하는 계기가 되기도 합니다.

결국 확약서는 있으면 도움이 될 수 있는 보조 자료이지, 없으면 절차가 멈추는 필수 조건이 아니라는 점을 분명히 인식하는 것이 첫걸음입니다. 이 인식을 바탕으로 다음 단계부터는 확약서와 무관하게 진행할 수 있는 실무 절차를 순서대로 밟아가면 됩니다.

확약서 거부 이후, 실제로 밟게 되는 절차

아래 네 단계는 확약서 서명 여부와 관계없이 진행할 수 있는 통상적인 전세금 회수 절차입니다. 순서를 지키는 것이 시간과 비용을 아끼는 핵심입니다.

1단계: 내용증명으로 공식 청구 의사를 남긴다

확약서 협의가 막혔다면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 발송하는 것입니다. 내용증명에는 임대차계약 기간의 종료일, 반환받아야 할 전세보증금 액수, 반환 기한, 그리고 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우 법적 절차에 들어갈 수밖에 없다는 취지를 명확하게 기재합니다.

내용증명은 그 자체로 강제력을 가진 문서는 아니지만, 이후 소송 과정에서 임차인이 언제부터 반환을 요구했는지, 임대인이 이를 인지하고도 이행하지 않았는지를 입증하는 중요한 자료가 됩니다. 또한 실제로 내용증명을 받은 임대인 중 일부는 소송까지 가는 것을 부담스러워해 그 시점에 반환에 응하기도 합니다.

확약서 협조를 거부한 임대인이라 하더라도, 내용증명이라는 공식적인 절차 앞에서는 태도를 바꾸는 경우가 있습니다. 확약서는 협조를 구하는 성격의 문서였다면, 내용증명은 법적 절차의 시작을 알리는 문서라는 점에서 무게가 다릅니다.

내용증명을 보낼 때는 반환 기한을 지나치게 짧게 잡기보다 통상적으로 2주 안팎의 합리적인 기간을 설정하는 것이 좋습니다. 이 기간이 지나도 반응이 없다면 곧바로 다음 단계인 임차권등기명령으로 넘어가야 합니다.

내용증명에도 반응이 없다면 임차권등기명령을 신청해야 할까요?

내용증명을 보냈는데도 임대인이 계속 무응답이거나 확약서 협의를 이유로 시간을 끌기만 한다면, 임차권등기명령을 신청하는 것이 다음 절차입니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사를 하더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 제도입니다.

여기서 실무상 가장 많이 실수하는 부분이 있습니다. 임차권등기명령을 법원에 신청했다고 해서 곧바로 이사해도 되는 것이 아니라, 등기부에 실제로 임차권 등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 한다는 점입니다. 등기가 완료되기 전에 이사하면 그 사이 대항력을 잃을 위험이 있어 반드시 등기부 등본으로 기입 여부를 확인해야 합니다.

임차권등기명령은 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다는 점도 중요합니다. 확약서처럼 상대방의 협조가 있어야만 진행할 수 있는 절차가 아니라, 임차인이 법원에 단독으로 신청해 진행할 수 있는 절차이므로, 임대인이 계속 비협조적이라 해도 진행에는 지장이 없습니다.

참고로 임차권등기명령과 전세권 설정 등기는 서로 다른 제도입니다. 전세권 설정은 임대인의 동의와 협조가 필요한 반면, 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 신청할 수 있어 임대인이 확약서조차 거부하는 비협조적인 상황에서 실질적으로 더 유용하게 쓰입니다.

임차권등기명령을 준비할 때 챙겨야 할 것들

2단계: 전세금반환소송, 예상 기간과 지연이자

임차권등기명령까지 진행했는데도 임대인이 계속 반환을 미룬다면, 전세금반환소송으로 넘어가게 됩니다. 소장을 법원에 접수한 뒤 판결이 나오기까지는 사건의 난이도와 법원 사정에 따라 다르지만 통상적으로 4~6개월 정도가 소요됩니다.

이 기간 동안 임차인이 부담해야 하는 부분은 소송 진행 자체보다, 그 사이 발생하는 지연이자를 정확히 계산해 청구에 포함하는 일입니다. 반환 지연에 따른 이자는 원칙적으로 민법상 연 5%가 적용되고, 소송이 제기된 이후 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용될 수 있습니다.

일부 임차인은 소송 대신 지급명령을 먼저 고려하기도 하는데, 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않을 것이 확실한 극히 예외적인 상황이 아니라면 권하기 어렵습니다. 임대인이 이의신청을 하면 결국 정식 소송 절차로 넘어가게 되어, 오히려 시간만 낭비하는 결과가 될 수 있기 때문입니다.

확약서 거부로 이미 임대인의 비협조적인 태도가 확인된 사안이라면, 처음부터 지급명령보다 정식 소송을 선택하는 편이 시간을 절약하는 방법입니다. 소송 과정에서는 계약서, 내용증명, 임차권등기 관련 서류가 모두 중요한 증거로 활용됩니다.

3단계: 판결 이후에도 지급하지 않으면 강제집행

판결이 확정되었다고 해서 임대인이 곧바로 돈을 지급하는 것은 아닙니다. 확약서조차 거부했던 임대인이라면 판결 후에도 임의로 지급하지 않을 가능성을 염두에 두고, 강제집행 준비를 함께 진행하는 것이 현실적입니다.

강제집행의 대표적인 방법은 해당 부동산에 대한 경매 신청입니다. 임대인 명의의 부동산을 법원 경매를 통해 매각하고, 그 매각 대금에서 임차인의 보증금을 우선순위에 따라 배당받는 방식입니다.

임대인이 부동산 외에 다른 재산을 보유하고 있다면 채권압류 및 추심 절차를 통해 임대인의 예금, 급여, 임대료 채권 등에서 직접 회수하는 방법도 있습니다. 필요한 경우 동산압류를 통해 임대인이 보유한 유체동산에 대한 강제집행을 진행하기도 합니다.

강제집행 단계까지 가는 사건은 처음부터 임대인의 재산 상황을 파악해두는 것이 유리합니다. 확약서 협의 과정에서 알게 된 정보나 등기부, 건축물대장 등을 통해 임대인 소유 부동산 현황을 미리 확인해두면 강제집행 단계에서 시간을 절약할 수 있습니다.

확약서 재요청, 협상 마감은 어떻게 정해야 할까

확약서 협의가 완전히 결렬된 것이 아니라 지지부진하게 이어지고 있는 단계라면, 무기한으로 기다리기보다 임차인 스스로 협상 마감 시점을 정해두는 것이 좋습니다. 예를 들어 다음 연락부터 2주 안에 서명 여부에 대한 답을 받지 못하면 통상적인 법적 절차로 전환하겠다는 기준을 세워두면, 협상이 하염없이 늘어지는 상황을 막을 수 있습니다.

임대인 쪽에서 확약서 문구 일부를 수정해 달라고 요청하는 경우도 있습니다. 이런 요청 자체가 무조건 나쁜 신호는 아니지만, 문구 수정 요청이 반복되면서 실제 서명으로 이어지지 않는다면 협상이 아니라 시간 끌기일 가능성을 의심해볼 필요가 있습니다.

이럴 때는 협상 창구를 완전히 닫기보다, 내용증명을 먼저 발송해 공식적인 반환 청구 절차를 시작한 뒤에도 확약서 협의를 병행하는 방법이 현실적입니다. 법적 절차가 시작되었다는 사실 자체가 임대인의 태도를 바꾸는 계기가 되는 경우도 적지 않습니다.

결국 확약서 협상에 들이는 시간은 정해진 한도 내에서만 쓰고, 그 한도를 넘어서면 지체 없이 다음 단계로 넘어가는 태도가 임차인에게 가장 유리합니다. 협상 자체를 목적으로 삼지 말고, 전세금을 회수한다는 최종 목표를 기준으로 절차를 판단해야 합니다.

임대인이 연락을 끊거나 소재가 불분명할 때

확약서 협의는커녕 임대인이 아예 연락을 받지 않거나 거주지를 옮겨 소재 파악이 어려운 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 이런 상황에서도 절차가 멈추는 것은 아니며, 오히려 더 신속하게 공식 절차로 전환해야 할 신호로 받아들이는 것이 맞습니다.

내용증명은 등기부등본상 임대인의 주소지로 발송하되, 반송되더라도 발송 시도 자체가 기록으로 남기 때문에 이후 절차에서 자료로 활용할 수 있습니다. 소송 단계에서 임대인의 주소를 알 수 없거나 송달이 되지 않는 경우에는 법원의 공시송달 제도를 통해 재판을 계속 진행할 수 있는 방법이 마련되어 있습니다.

임대인의 새로운 연락처나 주소를 확인하기 위해 등기부등본, 초본, 관련 행정기관 열람 등 합법적인 절차를 통해 정보를 파악해두면 소송과 이후 강제집행 단계 모두에서 도움이 됩니다. 사설 심부름센터 등을 통한 비정상적인 방법은 오히려 문제를 키울 수 있어 권하지 않습니다.

연락 두절 상황일수록 임차인 혼자 대응하기보다 절차에 익숙한 곳의 도움을 받아 서류를 준비하는 편이 시간을 아끼는 방법입니다. 소재불명이라는 이유로 절차 진행 자체를 포기할 필요는 전혀 없습니다.

가압류와 보증보험, 함께 챙겨야 할 것들

만약 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다는 사실을 알고 있다면, 소송 이전 단계에서 그 재산에 미리 가압류를 걸어두는 것을 검토할 필요가 있습니다. 재산을 빼돌리거나 처분해버리면 승소 판결을 받고도 실제로 돈을 받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

가압류는 모든 사안에서 필요한 절차는 아니며, 임대인의 재산 상황과 처분 가능성을 살펴본 뒤 신중하게 판단해야 하는 조치입니다. 확약서 협의 과정에서 임대인이 다른 부동산을 언급했거나, 등기부를 통해 추가 재산이 확인된 경우라면 가압류 검토의 우선순위가 높아집니다.

한편 전세보증금 반환보증(HUG 또는 SGI)에 가입되어 있는 경우라면, 확약서 협의와는 별개로 해당 보증기관에 먼저 이행 청구가 가능한지 확인해보는 것도 도움이 됩니다. 보증기관을 통한 절차는 기관마다 기준과 처리 기간이 다르므로, 가입 여부를 확인한 뒤 보증기관에 직접 문의하거나 상담을 통해 안내받으시길 권합니다.

보증보험 이행 청구와 통상적인 소송 절차는 서로 배타적인 관계가 아니라 병행이 가능한 경우가 많습니다. 확약서 협의, 보증보험 확인, 법적 절차 준비를 동시에 진행하면서 상황에 맞는 회수 경로를 유연하게 선택하는 것이 임차인에게 가장 안전한 방식입니다.

확약서가 있을 때와 없을 때, 절차가 달라질까

많은 임차인이 궁금해하는 지점입니다. 결론적으로 법적 절차 자체는 동일하게 진행되며, 확약서는 진행 속도나 협상 국면에서 참고 자료로 작용하는 정도의 차이입니다.

단계별로 확인해야 할 서류 한눈에 보기

확약서 대신 챙겨두면 좋은 자료들

확약서 서명을 받지 못했다면, 그 빈자리를 메울 수 있는 다른 자료들을 미리 준비해두는 것이 실무적으로 훨씬 도움이 됩니다. 확약서 한 장에 의존하기보다 여러 개의 객관적인 자료를 확보해두면 소송과 강제집행 단계 모두에서 유리하게 작용합니다.

• 임대차계약서 원본과 갱신 계약서(있는 경우) 사본
• 임대인과 주고받은 문자·메신저 대화 내역(반환 약속·지연 사유 등)
• 등기부등본(임대인 명의 부동산 및 근저당 현황 확인용)
• 전입세대열람원과 확정일자 관련 서류
• 보증보험 가입 여부를 확인할 수 있는 가입증서(가입한 경우)

이 자료들은 확약서 하나에 의존하지 않고도 임차인의 권리를 뒷받침하는 독립적인 증거로 기능합니다. 문자나 메신저 대화 내역은 특히 임대인이 반환 의사를 표시했다가 번복하는 경우를 입증하는 데 유용하므로, 캡처본을 날짜별로 정리해두는 것이 좋습니다.

등기부등본은 한 번 확인하고 끝내는 것이 아니라, 절차가 진행되는 동안 주기적으로 다시 발급해 근저당 설정이나 소유권 변동이 없는지 확인하는 것이 안전합니다. 확약서 협의가 길어지는 사이 임대인이 부동산을 처분하거나 추가 대출을 받는 경우도 있기 때문입니다.

이렇게 준비한 자료들은 내용증명 단계부터 강제집행 단계까지 각 절차에서 반복적으로 활용됩니다. 처음부터 자료를 체계적으로 정리해두면 이후 절차가 진행될 때마다 서류를 새로 찾아 헤매는 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

서류는 종이 원본과 함께 스캔본이나 사진 파일로도 보관해 두는 것이 좋습니다. 소송이 진행되는 동안 법원에 제출할 사본이 필요할 때마다 원본을 들고 다니지 않아도 되고, 혹시 원본을 분실하더라도 내용을 확인할 수 있는 여지가 남기 때문입니다. 폴더 하나에 날짜순으로 정리해두면 상담이나 서류 제출 요청이 있을 때 바로 대응할 수 있어 훨씬 수월합니다.

자주 묻는 질문

확약서 거부는 끝이 아니라 절차의 시작점입니다

LH 매입임대 전환 논의 과정에서 확약서 서명을 거부당하면 당장은 막막하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 확약서는 임차인의 전세보증금 반환청구권을 만들어내는 문서가 아니라 협조를 구하는 부수적인 서류일 뿐이므로, 확약서가 없다고 해서 전세금 회수 절차 자체를 진행할 수 없는 것은 아닙니다.

내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행이라는 통상적인 절차는 임대인의 협조 여부와 무관하게 임차인이 주도적으로 진행할 수 있는 법적 수단입니다. 법도 전세금반환소송센터는 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자)를 중심으로 이러한 절차를 다수 진행해온 경험을 바탕으로 사안별 대응 방향을 안내해 드리고 있습니다.

확약서 협의로 시간을 허비하기보다, 지금 상황에서 어떤 절차부터 시작해야 할지 궁금하시다면 전화 상담을 통해 구체적인 사실관계를 확인받아 보시길 권합니다.

사안마다 임대인의 태도, 재산 상황, 계약 조건이 모두 다르기 때문에 정해진 하나의 정답이 있는 것은 아닙니다. 다만 확약서 서명 여부에 발이 묶여 다음 단계로 나아가지 못하는 경우가 실무에서 유독 많다는 점만은 분명히 기억해 둘 필요가 있습니다. 확약서는 협상 카드 중 하나일 뿐, 임차인이 가진 법적 권리의 전부가 아니라는 사실을 다시 한번 강조하고 싶습니다.

지금 확약서 거부로 절차가 멈춰 있다면, 다음 통화에서 새로운 답변을 기다리기보다 오늘 바로 내용증명 초안을 준비해보는 것도 방법입니다. 절차는 한 걸음씩 밟아나갈 때 비로소 진전이 생기며, 그 시작은 언제나 지금 이 순간의 작은 행동입니다.