임차하고 있던 다세대·다가구 주택이 LH(한국토지주택공사) 매입임대로 전환되는 과정에서 임대인 또는 관계 기관으로부터 "전세보증금을 순차적으로 돌려주겠다"는 취지의 확약서를 받는 경우가 늘고 있습니다. 문제는 이 확약서 한 장이 실제로 돈을 받아낼 수 있는 힘을 갖고 있는지, 그리고 서명하기 전에 무엇을 따져봐야 하는지가 제대로 안내되지 않는다는 점입니다.

• LH나 임대인 측에서 "확약서에 서명하면 매입임대 절차가 마무리된다"는 말을 들었다
• 확약서에 반환 시기나 금액이 구체적으로 적혀 있지 않아 불안하다
• 확약서를 이미 받았는데 약속한 날짜가 지나도 입금이 안 되고 있다
• 확약서에 서명하면 임차권등기나 소송 같은 다른 권리를 포기하게 되는 건 아닌지 궁금하다
• 매입임대 담당자와 임대인 말이 서로 달라 어느 쪽 말을 믿어야 할지 헷갈린다
• 확약서를 공증받아야 한다는 이야기는 들었는데 어떻게 진행하는지 절차를 모른다

확약서란 무엇이고, 왜 LH 매입임대 전환 때 등장하는가

LH 매입임대는 전세사기 피해가 발생했거나 경매로 넘어갈 위기에 놓인 주택을 LH가 매입해 기존 임차인이 계속 그 집에 거주할 수 있도록 공공임대로 전환하는 제도입니다. 이 과정에서 핵심은 어디까지나 주택의 소유권 이전과 거주권 보장이며, 임차인이 원래 임대인에게 갖고 있던 전세보증금 반환 채권 자체가 자동으로 소멸하거나 LH가 대신 갚아주는 구조는 아닙니다. 즉 매입임대 전환과 보증금 반환은 별개의 트랙으로 움직이는 경우가 많고, 그 간극을 메우기 위해 임대인이나 관계 기관이 "남은 보증금을 이런 방식과 시기로 돌려주겠다"는 내용을 담은 문서, 즉 확약서를 작성해 임차인에게 건네는 일이 생깁니다.

확약서라는 이름이 붙어 있으면 왠지 공적인 효력이 있을 것 같다는 인상을 받기 쉽습니다. 그러나 법률적으로 '확약서'는 특정한 법정 서식이 아니라 당사자 사이의 약속을 문서화한 사문서의 한 형태일 뿐입니다. 그 안에 무엇이 적혀 있는지, 누가 서명했는지, 어떤 절차로 작성되었는지에 따라 법적 성격과 실효성이 완전히 달라집니다. 같은 '확약서'라는 제목이라도 어떤 것은 단순한 의사표시에 불과하고, 어떤 것은 새로운 채무를 발생시키는 계약으로 평가될 수 있습니다.

따라서 확약서를 받았다고 해서 곧바로 안심하기보다는, 그 문서가 누구의 의무를 얼마만큼, 언제까지 이행하겠다는 내용인지, 그리고 이 약속이 지켜지지 않았을 때 어떤 수단으로 이행을 강제할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 채 서명부터 하면, 매입임대 전환 절차는 끝났는데 정작 돌려받아야 할 보증금은 기약 없이 미뤄지는 상황을 맞을 수 있습니다.

실무에서 확약서가 등장하는 배경을 조금 더 들여다보면, 매입임대 전환 대상 주택 중 상당수는 임대인이 이미 다수의 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 자금 여력이 바닥난 상태인 경우가 많습니다. LH가 주택을 매입해 매매대금을 지급하더라도, 그 대금이 근저당권자나 다른 채권자에게 먼저 배분되고 나면 임차인에게 돌아갈 몫이 충분하지 않을 수 있습니다. 이런 상황에서 임대인 측이 "매매대금 중 일부가 정산되면 순차적으로 갚겠다"는 취지로 확약서를 작성해 시간을 버는 경우가 실제로 관찰됩니다.

이 때문에 확약서를 받는 임차인 입장에서는 단순히 문서 형식을 보는 것을 넘어, 매매대금이 실제로 언제 어떤 순서로 배분되는지, 그 안에서 임차인 몫이 확보되어 있는지를 함께 확인할 필요가 있습니다. 확약서 문구만 보고 안심했다가 매매대금 배분 과정에서 다른 채권자들에게 우선순위가 밀려 정작 약속한 금액을 받지 못하는 사례도 있으므로, 등기부등본상 근저당권 등 다른 권리관계도 함께 점검하는 것이 바람직합니다.

특히 다세대·다가구 주택은 한 건물 안에 여러 세대의 임차인이 함께 거주하는 구조가 많아, 매입임대 전환 과정에서 여러 세대의 보증금 반환 문제가 동시에 얽히는 경우가 흔합니다. 이런 상황에서는 다른 세대 임차인들과 정보를 공유하며 임대인의 재산 상황이나 매매대금 배분 진행 상황을 함께 파악해 두는 것도 도움이 됩니다. 다만 다른 세대와의 협의가 늦어진다는 이유로 자신의 권리 행사 시기를 미루는 것은 바람직하지 않으며, 각자의 임차권등기명령이나 소송 절차는 개별적으로 진행해 두는 것이 안전합니다.

확약서에 법적 구속력이 있는가 — 계약으로서의 성격을 먼저 따져야 합니다

확약서가 법적으로 의미를 가지려면 최소한 다음 요소가 특정되어야 합니다. 누가 채무자인지(임대인 개인인지, 매입 주체인지), 반환할 금액이 얼마인지, 언제까지 지급하는지, 지급 방법은 무엇인지입니다. 이 네 가지가 애매하게 적혀 있거나 "협의하여 지급한다", "가능한 빠른 시일 내에"처럼 추상적으로만 표현되어 있다면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 그 확약서만으로 구체적인 청구 금액과 이행 기한을 주장하기가 어려워집니다.

또한 확약서에 서명한 사람이 실제로 그 채무를 이행할 권한과 자력이 있는 당사자인지도 중요합니다. 예를 들어 확약서 명의자가 원래의 임대인이 아니라 제3자이거나, 회사 형태의 임대사업자인데 대표자 개인 서명만 있는 경우라면 나중에 책임 소재를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 확약서에 서명하는 상대방이 실제로 보증금을 반환할 법적 책임과 재산적 능력을 가진 당사자인지를 먼저 확인하는 것이 계약서 문구 자체보다 더 중요할 때가 많습니다.

결국 확약서는 "그 자체로 완결된 안전장치"가 아니라 "받아야 할 돈의 존재를 문서로 한 번 더 확인시켜 주는 자료"에 가깝습니다. 이 문서가 실제 이행으로 이어지지 않을 경우를 대비한 다음 단계, 즉 강제집행이 가능한 형태로 만들어 두는 작업이 함께 이루어져야 확약서의 가치가 온전해집니다.

구속력을 판단할 때 함께 고려해야 할 부분이 소멸시효입니다. 확약서로 채무를 다시 확인(승인)받으면 그 시점부터 소멸시효가 새로 진행되는 효과가 있어, 원래 임대차계약에 따른 반환청구권의 시효가 임박했던 경우라도 확약서 작성으로 시효를 늦추는 실익이 있을 수 있습니다. 다만 이는 확약서의 부수적인 효과일 뿐이며, 시효를 늦췄다는 사실이 곧 돈을 돌려받는다는 의미는 아니라는 점을 함께 기억해야 합니다.

또한 확약서에 "본 확약은 임대인의 자발적 의사에 따른 것으로, 강박이나 기망에 의한 것이 아니다"라는 식의 문구가 들어 있는 경우가 있는데, 이는 나중에 확약서의 효력을 다투기 어렵게 만들려는 목적으로 삽입되는 경우가 많습니다. 이런 문구가 있다고 해서 임차인에게 불리해지는 것은 아니지만, 반대로 임대인이 나중에 "당시 강요당해 어쩔 수 없이 썼다"는 식으로 확약서 효력을 부인하려 할 가능성을 미리 차단하는 효과가 있으므로, 오히려 임차인 입장에서도 이런 문구가 포함된 쪽이 유리하게 작용할 수 있습니다.

확약서만으로 강제집행이 가능한가 — 공정증서 여부가 갈림길입니다

많은 분들이 오해하는 지점이 바로 여기입니다. 확약서에 임대인의 서명과 도장이 찍혀 있다는 이유만으로 "이제 이 서류로 바로 통장을 압류할 수 있다"고 생각하시는 경우가 있는데, 일반 사문서 형태의 확약서만으로는 곧바로 강제집행에 나설 수 없습니다. 강제집행을 하려면 판결문, 조정조서, 화해권고결정처럼 법원이 관여한 문서이거나, 공증인 앞에서 작성해 강제집행을 인낙하는 문구(집행인낙 조항)가 들어간 공정증서가 필요합니다.

즉 같은 '확약서'라도 (1) 그냥 당사자끼리 주고받은 사문서인지, (2) 공증사무소에서 집행인낙 문구를 넣어 작성한 공정증서인지에 따라 이후 대응이 완전히 달라집니다. 전자라면 약속이 지켜지지 않았을 때 다시 내용증명을 보내고 소송을 제기해 판결을 받아야 강제집행이 가능합니다. 후자라면 별도의 소송 없이도 공정증서를 집행권원 삼아 곧바로 재산 압류 절차로 넘어갈 수 있습니다.

따라서 확약서를 작성하는 단계에서 가능하다면 공증을 받아 집행인낙 조항을 포함시키는 것이 이후 분쟁을 훨씬 짧게 줄여주는 방법입니다. 이미 공증 없이 사문서로만 확약서를 받아 두었다면, 이를 근거로 임대인의 채무 승인 사실을 입증할 수는 있지만, 결국 이행이 안 될 경우에는 전세금반환소송이라는 정식 절차를 거쳐야 한다는 점을 미리 알고 있는 것이 중요합니다.

공증사무소를 통한 공정증서 작성은 임대인과 임차인 쌍방이 공증인 앞에서 확약 내용을 다시 한번 확인하고 서명·날인하는 절차를 거칩니다. 신분증과 임대차계약서, 확약서 초안을 지참해 방문하면 되고, 비용은 채무액 규모에 따라 달라지지만 소송 비용에 비하면 크지 않은 편입니다. 임대인이 매입임대 전환 처리에 쫓겨 공증 절차까지 신경 쓸 여력이 없다며 미루려 할 수도 있는데, 이 단계를 생략하면 결국 임차인만 이후 소송 부담을 떠안게 되므로 가능한 한 이 절차를 요청해 두는 것이 좋습니다.

사문서 확약서와 공정증서 확약서의 실질적인 차이를 표로 정리하면 아래와 같습니다. 두 방식 모두 '채무를 인정했다'는 사실 자체는 동일하게 남지만, 그 인정이 실제 회수로 이어지는 속도와 절차에서 큰 차이가 발생한다는 점을 눈여겨봐야 합니다.

표에서 보듯 시간이 가장 중요한 변수인 전세보증금 반환 상황에서는 공정증서 형태를 확보하는 쪽이 압도적으로 유리합니다. 다만 이미 사문서 형태의 확약서만 받아 둔 상태라도 그 자체를 폐기할 필요는 없습니다. 소송 단계에서 임대인이 채무를 인정한 정황 증거로 유용하게 쓰이며, 재판부가 사실관계를 빠르게 파악하는 데 도움을 주기 때문입니다.

확약서 서명 전, 반드시 확인해야 할 조항들

이미 손에 쥔 확약서든 앞으로 서명을 앞둔 확약서든, 아래 항목들을 하나씩 짚어보는 것만으로 실효성을 크게 높일 수 있습니다. 형식이 정해진 '양식'을 찾기보다, 다음 내용이 문서 안에 실제로 담겨 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

특히 마지막 항목인 '기존 권리의 포기 여부'는 자주 간과됩니다. 확약서 문구 중에 "본 확약으로 임차인은 향후 별도의 법적 청구를 하지 않기로 한다"는 취지의 조항이 숨어 있다면, 이는 사실상 임차권등기명령 신청이나 전세금반환소송 제기 같은 임차인의 핵심 권리를 스스로 포기하는 결과가 될 수 있습니다. 이런 문구는 서명 전에 반드시 짚어보고, 애매하면 서명을 미루는 편이 안전합니다.

이 밖에도 실무에서 자주 놓치는 조항으로 채권양도 금지 특약과 분할 지급 시 각 회차별 기한이 있습니다. 만약 보증금을 한 번에 받지 못하고 나눠서 받기로 확약서에 정해져 있다면, 첫 회차만 기한이 명시되고 나머지 회차는 "이후 협의"로 남겨두는 경우가 있는데, 이렇게 되면 두 번째 회차부터는 사실상 기한 없는 약속이 되어 버립니다. 분할 지급 조건이라면 모든 회차의 지급일과 금액이 각각 특정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.

확약서에 위 조항들이 빠져 있다고 해서 서명 자체를 거부할 필요는 없는 경우도 있습니다. 다만 서명은 하되, 부족한 부분은 추가 협의를 통해 별지나 특약사항으로 보완해 줄 것을 요청하고, 그 요청 과정 역시 문자메시지나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 남겨두는 것이 이후 분쟁 시 도움이 됩니다.

확약서를 받았는데 약속이 지켜지지 않을 때 — 절차는 이렇게 이어집니다

확약서에 적힌 기한이 지났는데도 입금이 없다면, 감정적으로 임대인이나 담당자에게 항의만 반복하기보다 정해진 절차를 순서대로 밟아가는 것이 실질적인 회수 가능성을 높입니다. 확약서가 있다는 사실 자체는 이후 소송에서 채무를 인정한 유력한 증거로 쓰일 수 있으므로, 서류를 잘 보관해 두는 것이 첫걸음입니다.

이 과정에서 지연손해금은 소송 제기 전 기간에는 민법상 연 5%, 소장 부본이 송달된 이후 기간에는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되는 것이 원칙입니다. 확약서에 적힌 지연이자율이 이보다 낮게 설정되어 있다면, 소송으로 넘어갔을 때 오히려 법정이율을 주장하는 것이 유리할 수 있으니 이 부분도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

한 가지 유의할 점은, 임대인 명의의 다른 부동산이 있고 그 처분이 우려되는 상황이라면 소송 이전이라도 가압류를 고려할 수 있다는 것입니다. 다만 가압류는 모든 사안에 무조건 필요한 절차는 아니고, 매매가 대비 채권 회수가 어려울 정도로 자산이 부족하거나 임대인의 다른 재산 정보를 파악하고 있는 경우에 한해 실익이 있는 조치이므로, 개별 상황에 맞춰 판단해야 합니다.

이 흐름에서 종종 "지급명령을 먼저 신청하면 더 빠르지 않느냐"는 질문을 받습니다. 지급명령은 절차가 간단하고 비용도 저렴하지만, 채무자인 임대인이 이의신청을 하면 곧바로 정식 소송 절차로 넘어가야 하므로 그동안의 시간이 그대로 낭비될 수 있습니다. 확약서까지 작성한 임대인이 순순히 지급명령에 동의하는 경우가 아니라면, 처음부터 전세금반환소송으로 진행하는 편이 전체 소요 기간을 줄이는 데 유리한 경우가 많습니다.

또한 판결을 받은 뒤에도 임대인이 재산을 은닉하거나 명의를 이전해 강제집행이 어려워지는 상황을 막기 위해서는, 소송이 진행되는 동안에도 임대인의 재산 상황을 주기적으로 확인해 두는 것이 좋습니다. 매입임대로 전환되는 주택 자체는 이미 LH 소유로 넘어가므로 그 매매대금 채권이 임대인에게 남아 있는지, 남아 있다면 그 채권에 대한 압류가 가능한지도 함께 검토해 볼 수 있는 지점입니다.

LH 매입임대 전환과 임차권등기명령, 무엇을 먼저 해야 하나

LH 매입임대로 전환되면 소유권이 LH로 넘어가고 임차인은 LH와 새로운 임대차 관계를 맺어 계속 거주할 수 있습니다. 그런데 이 전환 과정에서 "이제 새 계약을 맺으니 예전 계약은 정리해야 한다"는 취지로 기존 임대인에 대한 이사 내지 전출을 서두르게 하는 경우가 있는데, 여기서 순서를 잘못 밟으면 낭패를 볼 수 있습니다.

임차권등기명령은 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있게 해주는 제도인데, 법원의 임차권등기명령이 실제로 등기부에 기입된 사실을 확인한 뒤에 이사해야 이 효력이 끊기지 않습니다. 매입임대 전환 절차가 진행 중이라는 이유로 등기 기입 여부를 확인하지 않은 채 먼저 짐을 빼고 전출신고까지 마쳐 버리면, 기존 보증금 채권에 대한 대항력을 상실할 위험이 있습니다. 확약서를 받았다는 안도감에 이 순서를 건너뛰는 경우가 실제로 적지 않습니다.

또한 임차권등기명령 신청에는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 이는 임차인이 단독으로 법원에 신청해 진행할 수 있는 절차이며, 전세권 설정처럼 임대인의 협조를 구해야 하는 방식과는 다릅니다. 매입임대 전환이 진행되는 상황이라 하더라도 보증금이 완전히 회수되기 전까지는 임차권등기명령을 함께 준비해 두는 것이 안전한 실무 순서입니다.

정리하면, LH 매입임대 전환은 '거주권'의 문제를, 확약서와 전세금반환소송은 '보증금 채권 회수'의 문제를 각각 다루는 서로 다른 트랙입니다. 두 트랙을 혼동해 하나가 해결되면 다른 하나도 자동으로 해결된다고 판단하지 말고, 보증금이 실제로 계좌에 들어올 때까지는 별개로 관리해야 합니다.

LH 담당자와 소통할 때도 요령이 있습니다. LH는 매입임대 전환과 거주 안정을 담당하는 기관이지, 원래 임대인의 보증금 반환 채무를 대신 이행하는 주체가 아니라는 점을 분명히 인지하고 대화에 임하는 것이 좋습니다. LH 담당자에게 확약서 이행 여부를 물어봐도 "그 부분은 임대인과 개별적으로 해결하실 사안"이라는 답을 듣는 경우가 많은데, 이는 담당자가 불친절해서가 아니라 제도상 역할 분담이 그렇게 되어 있기 때문입니다. 따라서 확약서 이행 문제는 처음부터 임대인을 상대로 한 별도의 법적 절차로 접근하는 것이 현실적입니다.

매입임대 전환 일정이 촉박하게 다가올수록 서두르는 마음에 확약서 검토를 소홀히 하기 쉽습니다. 그러나 전환 절차 자체는 이미 정해진 행정 일정대로 진행되는 것이어서 임차인이 하루이틀 확약서를 더 검토한다고 해서 전환 일정이 어긋나는 경우는 드뭅니다. 오히려 충분히 검토하지 않고 서명한 확약서 때문에 이후 수개월간 보증금을 받지 못하는 쪽이 훨씬 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 분야에서 전세보증금 반환 사건을 다수 처리해 온 곳입니다. 확약서, 임차권등기, 소송, 강제집행까지 이어지는 전 과정을 02-591-5662로 문의하시면 상단 메뉴를 통한 무료 전화상담으로 안내해 드립니다. 전국 어디서든 전화로 상담과 사건 진행 상담이 가능합니다. 확약서 문구가 복잡하게 느껴지거나 임대인·LH 담당자의 설명이 서로 어긋난다고 느껴질 때일수록, 문서를 직접 들고 상담을 받아 조항 하나하나의 의미와 이후 대응 순서를 함께 짚어보시는 편이 스스로 판단하는 것보다 훨씬 안전합니다.