LH 전세임대주택이나 매입임대 전환 과정에서 임대인으로부터 "전세보증금 반환 확약서"를 받아두었다는 임차인분들의 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다. 그런데 막상 확약서를 손에 쥐고도 막상 계약이 종료되는 시점이 되면, 정작 이 종이 한 장이 실제로 돈을 돌려받는 데 얼마나 도움이 될지 불안해하시는 분들이 많습니다. 인터넷에서 "LH 전세보증금 반환 확약서 양식"을 검색해 다운로드받은 뒤 빈칸만 채워 넣으면 안심해도 되는 걸까요. 결론부터 말씀드리면, 양식의 겉모습보다 그 안에 어떤 조항이 들어가 있느냐가 훨씬 더 중요합니다.

• LH 전세임대나 매입임대 전환 과정에서 임대인이 확약서를 써주겠다고 했는데, 어떤 내용이 들어가야 하는지 모르겠다.
• 인터넷에서 내려받은 확약서 양식에 날짜와 이름만 채워 넣었는데, 이걸로 충분한지 걱정된다.
• 확약서를 써줬던 임대인이 계약 종료일이 다가오는데도 연락을 피하거나 반환을 미루고 있다.
• 확약서가 있으니 소송 없이도 바로 강제집행이 되는 줄 알았는데 그렇지 않다는 이야기를 들었다.
• 확약서를 믿고 먼저 이사부터 나가도 되는지, 임차권등기를 병행해야 하는지 헷갈린다.

LH 전세보증금 반환 확약서란 무엇인가

LH 전세임대주택 제도나 매입임대 전환 과정에서는 원래의 집주인(임대인)이 계약 종료 시점에 전세보증금을 정해진 절차에 따라 돌려주겠다는 취지의 문서를 작성해 두는 경우가 있습니다. 실무에서 흔히 "전세보증금 반환 확약서"라고 부르는 이 문서는, 임대인이 스스로 반환 의무를 다시 한번 문서로 확인해 준다는 의미를 갖습니다. 다만 여기서 분명히 짚어야 할 점은, 확약서라는 이름이 붙어 있다고 해서 그 자체로 특별한 법적 효력이 자동으로 생기는 것은 아니라는 사실입니다.

확약서는 어디까지나 임대인과 임차인 사이의 사적인 약정을 문서화한 것이며, 그 효력의 강도는 문서에 담긴 구체적인 내용에 따라 달라집니다. 같은 "확약서"라는 제목을 달고 있어도 어떤 문서는 실제 분쟁에서 반환을 이끌어내는 강력한 근거가 되는 반면, 어떤 문서는 임대인이 "그때는 그렇게 얘기했지만 지금은 사정이 다르다"는 식으로 빠져나갈 여지를 남기기도 합니다. 그 차이는 양식의 디자인이 아니라 조항의 구체성에서 갈립니다.

특히 LH가 관여하는 임대 구조에서는 임차인 본인이 아니라 LH가 계약의 한 축을 담당하는 경우가 많다 보니, "LH가 알아서 처리해 주겠지"라고 안심하고 정작 확약서 내용을 꼼꼼히 확인하지 않는 분들이 적지 않습니다. 그러나 실제로 전세보증금을 최종적으로 돌려받아야 하는 상대방은 여전히 원래의 임대인인 경우가 대부분이며, 그 임대인과의 관계를 규율하는 문서가 바로 이 확약서입니다. 따라서 확약서를 받는 시점에 조항을 제대로 점검해 두는 작업이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 상당 부분 예방합니다.

또한 확약서를 작성하는 시점 자체도 중요합니다. 계약이 이미 문제없이 진행되고 있는 평온한 시기에 여유를 갖고 조항을 하나하나 검토하며 작성하는 경우와, 계약 종료가 임박해 임대인과의 관계가 이미 껄끄러워진 상태에서 급하게 서명을 받는 경우는 실질적인 협상력 자체가 다릅니다. 가능하다면 임대차 계약 초기 단계나 최소한 계약 종료 예정일보다 충분히 이른 시점에 확약서 작성을 요청해 두시는 편이, 나중에 임대인이 소극적인 태도로 돌아섰을 때에도 이미 확보해 둔 문서를 근거로 대응할 수 있어 유리합니다.

확약서 양식만 있으면 안전할까?

많은 분들이 포털이나 커뮤니티에서 내려받은 "LH 전세보증금 반환 확약서 양식"에 이름, 주소, 날짜 정도만 채워 넣고 서명을 받으면 준비가 끝났다고 생각하십니다. 그러나 양식은 어디까지나 뼈대일 뿐이고, 그 뼈대 안에 어떤 살을 채우느냐에 따라 문서의 실질적인 힘이 완전히 달라집니다. 형식적으로는 완벽해 보이는 확약서라도, 정작 반환 기한이 애매하게 적혀 있거나 지연손해금에 대한 언급이 전혀 없다면 나중에 임대인이 반환을 미룰 때 임차인이 취할 수 있는 조치가 제한될 수 있습니다.

실무에서 자주 발견되는 문제는 크게 세 가지입니다. 첫째, 반환 기한을 "협의 후 결정" 또는 "새로운 세입자가 들어오면"처럼 조건부·유동적으로 적어 놓는 경우입니다. 이런 표현은 법적으로 확정된 기한이라고 보기 어렵고, 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 반환을 무기한 미루는 근거로 악용될 소지가 있습니다. 둘째, 금액을 "전세보증금 전액"처럼 포괄적으로만 적고 정확한 숫자와 계좌 정보를 기재하지 않는 경우입니다. 셋째, 확약서에 서명은 했지만 인감증명서나 신분증 확인 등 본인 확인 절차를 거치지 않아, 나중에 임대인이 "내가 쓴 게 아니다"라고 부인할 여지를 남기는 경우입니다.

이런 이유로, 확약서를 준비하실 때는 양식 자체의 완성도보다 "이 조항이 실제로 분쟁 상황에서 나를 지켜줄 수 있는가"라는 질문을 먼저 던져 보시는 것이 좋습니다. 기준이 되는 것은 결국 임대차계약서의 내용과 관련 법령이며, 확약서는 그 기준을 다시 한번 문서로 못 박아 두는 보조 장치라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

양식을 인터넷에서 내려받아 쓰는 것 자체가 잘못된 방법은 아닙니다. 다만 그 양식이 애초에 어떤 상황을 가정하고 만들어졌는지 알 수 없는 경우가 많고, 표준 양식에는 개별 임대차 관계의 특수한 사정, 예를 들어 반환 자금의 마련 방식이나 분할 반환 여부, 관리비·공과금 정산과의 연계 여부 같은 세부 사항이 반영되어 있지 않은 경우가 대부분입니다. 그래서 양식을 그대로 쓰기보다는, 자신의 임대차 상황에 맞추어 문항을 추가하거나 수정하는 작업이 반드시 필요합니다.

확약서에 반드시 담겨야 할 4가지 조항

그렇다면 구체적으로 어떤 조항이 들어가야 확약서가 실질적인 힘을 갖게 될까요. 아래 네 가지는 실무적으로 가장 자주 누락되면서도, 동시에 분쟁이 생겼을 때 가장 결정적인 역할을 하는 조항들입니다.

위 네 가지 조항은 서로 독립적으로 작동하는 것이 아니라 하나의 안전장치로 유기적으로 연결되어 있습니다. 당사자와 금액이 특정되어 있어야 나중에 "누구에게 얼마를 돌려주기로 한 것인지" 다툴 여지가 사라지고, 기한이 명확해야 언제부터 이행지체가 성립하는지 판단할 수 있으며, 지연손해금 이율이 적혀 있어야 기한을 넘긴 기간에 대한 손해를 별도로 청구할 근거가 생깁니다. 그리고 마지막으로 강제집행 근거가 있어야 이 모든 조항이 "종이 위의 약속"에 그치지 않고 실제로 돈을 돌려받는 절차로 이어질 수 있습니다.

이 네 가지에 더해, 실무적으로 함께 챙겨 두면 좋은 조항이 하나 더 있습니다. 바로 반환 방법에 관한 조항입니다. 보증금을 한 번에 반환할 것인지, 부득이한 사정으로 분할 반환이 예정되어 있는지, 반환할 계좌 정보는 무엇인지를 확약서에 미리 적어 두면 나중에 "돈을 어디로 보내야 할지 몰랐다"는 식의 불필요한 지연 사유를 원천적으로 차단할 수 있습니다. 특히 분할 반환을 약정하는 경우라면 각 회차별 금액과 지급일을 별도의 표로 정리해 확약서에 첨부해 두는 것이 나중의 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

지연손해금 이율을 명시해야 하는 이유

확약서에 지연손해금 이율을 구체적으로 적어 두어야 하는 이유는 생각보다 실무적입니다. 만약 확약서에 별도의 이율 약정이 없다면, 반환이 지체된 기간에 대해서는 원칙적으로 민법상 법정이율인 연 5%가 적용되는 것이 일반적인 기준입니다. 이후 소송을 제기해 판결이 확정되는 단계에 이르게 되면, 그 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 이 두 단계의 이율 구조를 미리 이해하고 있어야, 확약서 단계에서부터 임대인에게 반환 지연에 따른 비용 부담을 분명하게 인식시킬 수 있습니다.

다만 여기서 주의하실 점은, 확약서에 이율을 적어 둔다고 해서 소송을 거치지 않고도 그 이율만큼의 돈을 곧바로 받아낼 수 있는 것은 아니라는 사실입니다. 지연손해금 역시 임대인이 임의로 지급하지 않으면 결국 청구와 집행이라는 절차를 거쳐야 실현됩니다. 그럼에도 불구하고 확약서에 이율을 명시해 두는 작업이 의미가 있는 이유는, 추후 소송에서 지연손해금을 청구할 때 그 근거가 계약서와 확약서 두 군데에 이중으로 존재하게 되어 임대인이 이를 다툴 여지가 줄어들기 때문입니다.

또한 실무적으로, 이율이 명확히 적힌 확약서를 임대인에게 제시하는 것 자체가 심리적인 압박으로 작용해 자진 반환을 이끌어내는 경우도 있습니다. "기한을 넘기면 매달 일정한 이자가 더 붙는다"는 사실을 문서로 인지한 임대인은, 막연히 시간을 끌기보다는 자금을 마련해 조기에 반환하려는 유인을 갖게 되는 경우가 많습니다.

간혹 임대인이 "이율까지 적으면 너무 삭막해 보이니 그냥 신뢰로 가자"는 식으로 이율 명시를 꺼리는 경우가 있는데, 이런 반응 자체가 오히려 주의 신호로 받아들이셔야 합니다. 정상적으로 기한 내 반환할 계획이 있는 임대인이라면 이율 조항이 있다고 해서 실제로 손해를 볼 일이 없기 때문에 명시를 굳이 거부할 이유가 없습니다. 반대로 반환 계획이 불확실하거나 자금 사정이 여의치 않은 임대인일수록 구체적인 조항을 남기는 것을 부담스러워하는 경향이 있으므로, 이 점을 협상 과정에서 참고하시기 바랍니다.

확약서만으로는 강제집행이 안 되는 이유는 무엇일까?

확약서를 써 받은 임차인분들이 가장 흔히 오해하시는 부분이 바로 이 지점입니다. "임대인이 직접 서명한 확약서가 있으니, 반환하지 않으면 바로 강제집행을 걸 수 있는 것 아니냐"고 생각하시는 경우가 많습니다. 그러나 일반적인 사문서 형태의 확약서는 그 자체만으로 강제집행의 근거가 되지 못합니다. 강제집행을 하려면 원칙적으로 확정판결이나 이에 준하는 집행권원이 있어야 하는데, 사인 간에 작성한 확약서는 이러한 집행권원에 해당하지 않기 때문입니다.

즉 확약서는 그 자체로 완결된 안전장치라기보다는, 이후 절차를 뒷받침하는 하나의 증거이자 심리적 압박 수단으로 이해하시는 것이 정확합니다. 확약서를 받았다고 해서 임차권등기명령이나 소송 준비를 소홀히 해서는 안 되는 이유가 바로 여기에 있습니다.

공정증서로 작성해 두는 방안을 고려하실 때는, 임대인의 협조가 반드시 필요하다는 점도 미리 염두에 두셔야 합니다. 공정증서는 당사자 쌍방 또는 위임받은 대리인이 공증인 앞에 함께 출석하거나 절차를 거쳐야 작성할 수 있기 때문에, 임대인이 처음부터 비협조적인 태도를 보인다면 이 방법 자체가 현실적으로 어려울 수 있습니다. 이런 경우에는 확약서의 조항을 최대한 촘촘하게 다듬어 두는 한편, 계약 종료일이 다가오기 전부터 내용증명 발송 등 다음 단계를 미리 준비해 두는 이중 전략이 필요합니다.

확약서를 지키지 않으면 어떤 절차가 진행될까?

임대인이 확약서에 적힌 기한을 넘기고도 전세보증금을 반환하지 않는다면, 결국 일반적인 전세금 반환 사건과 동일한 절차를 밟게 됩니다. 확약서가 있다는 사실 자체가 절차를 생략시켜 주지는 않지만, 확약서에 명시된 구체적인 기한과 금액, 이율은 이후 절차 전반에서 중요한 증거로 활용됩니다.

이 절차에서 확약서가 갖는 실질적인 가치는, 소송 단계에서 임대인이 "그런 약속을 한 적이 없다"거나 "반환 기한에 대해 협의된 바 없다"는 식으로 다투는 것을 막아 주는 데 있습니다. 기한과 금액, 이율이 구체적으로 적힌 확약서가 있으면 법원이 사실관계를 파악하는 데 걸리는 시간과 다툼의 여지가 줄어들 수 있습니다. 반대로 조항이 부실한 확약서는 이런 증거로서의 힘을 제대로 발휘하지 못합니다.

또한 임대인이 임대 부동산 외에 별다른 재산이 없거나, 매매가액이 보증금보다 낮아 향후 강제집행 실효성이 걱정되는 상황이라면, 소송을 진행하기에 앞서 임대인 소유의 다른 부동산 정보를 미리 파악해 가압류를 검토해 두는 방안도 함께 고려할 수 있습니다. 다만 가압류는 모든 사건에 일률적으로 필요한 절차는 아니며, 임대 부동산의 시세와 임대인의 다른 재산 상황을 함께 살펴본 뒤 필요성을 판단하는 것이 바람직합니다.

임차권등기명령과 확약서의 관계

확약서를 받아 두었다는 사실만으로 안심하고 임차권등기 없이 먼저 이사를 나가시는 경우를 종종 보게 되는데, 이는 상당히 위험한 판단일 수 있습니다. 확약서는 임대인 개인과의 사적인 약정이지만, 대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법이 정한 요건, 즉 주택의 점유와 전입신고 유지라는 요건을 충족해야 계속 인정됩니다. 확약서를 믿고 전출과 이사를 먼저 진행해 버리면, 설령 확약서에 반환을 약속하는 문구가 있더라도 대항력을 상실해 향후 그 주택이 경매나 매매로 넘어갈 경우 우선적으로 보호받지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다.

따라서 이사가 불가피한 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 실제로 그 등기가 기입된 것을 확인한 다음에 이사와 전출을 진행하시는 것이 원칙입니다. 임차권등기는 집주인의 동의를 요건으로 하지 않기 때문에, 확약서에 협조적이던 임대인이든 그렇지 않은 임대인이든 관계없이 임차인이 단독으로 진행할 수 있는 절차입니다. 이 부분은 전세권을 별도로 설정하는 것과는 요건이 다르므로 혼동하지 않으셔야 합니다.

결국 확약서와 임차권등기명령은 서로 대체하는 관계가 아니라 함께 갖추어야 하는 이중 안전장치라고 이해하시는 것이 정확합니다. 확약서로 반환의 조건을 구체화해 두고, 임차권등기로 법적 지위를 지켜 두는 두 가지를 동시에 준비하셔야 만일의 상황에서도 안심할 수 있습니다.

실무에서는 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기부에 실제로 기입이 완료되기까지 일정한 시일이 소요되는 경우가 있다는 점도 참고하실 필요가 있습니다. 신청서를 접수했다는 사실만으로 곧바로 등기가 완료되는 것이 아니므로, 이사 일정을 잡기 전에 등기부등본을 직접 발급받아 임차권등기 사항이 실제로 기입되어 있는지 눈으로 확인하는 절차를 반드시 거치시기 바랍니다. 이 확인 절차를 생략한 채 서둘러 이사를 진행했다가 대항력 공백이 생기는 사례가 실무에서 종종 발생합니다.

확약서 작성 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

지금까지 살펴본 내용을 바탕으로, 실제 확약서를 작성하거나 임대인에게 서명을 요청하실 때 점검해야 할 사항을 정리해 두면 다음과 같습니다. 첫째, 임대인의 인적사항이 등기부등본상 소유자 정보와 일치하는지 확인합니다. 둘째, 임대차 목적물의 지번과 동호수가 계약서와 동일하게 기재되었는지 확인합니다. 셋째, 반환할 금액이 계약서상 보증금 전액과 일치하는 숫자로 명확히 적혔는지 확인합니다.

넷째, 반환 기한이 특정 연월일로 기재되었는지, 조건부 표현이 섞여 있지는 않은지 확인합니다. 다섯째, 기한을 넘겼을 때 적용될 지연손해금 이율이 명시되어 있는지 확인합니다. 여섯째, 서명 또는 날인 옆에 임대인의 인감증명서를 첨부받거나, 최소한 신분증 사본으로 본인 확인을 남겨 두었는지 확인합니다. 일곱째, 가능하다면 확약서 자체를 공정증서 형태로 작성해 강제집행 인낙 문구를 넣을 수 있는지 법률 전문가와 함께 검토합니다.

이 체크리스트를 모두 충족한 확약서라 하더라도, 임대인이 반환 의무를 이행하지 않을 가능성 자체를 완전히 없애 주지는 않습니다. 다만 조항이 충실할수록 이후 내용증명, 임차권등기명령, 소송, 강제집행으로 이어지는 전 과정에서 임차인의 입장이 훨씬 유리해진다는 점은 분명합니다. 확약서는 최종 목적지가 아니라, 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 여정의 첫 번째 안전장치로 활용하시는 것이 바람직합니다.

마지막으로, 확약서와 임대차계약서, 등기부등본, 내용증명 발송 내역 등 관련 서류는 계약이 종료되고 보증금을 실제로 돌려받을 때까지 한곳에 모아 원본과 사본을 함께 보관해 두시는 것이 좋습니다. 서류가 흩어져 있으면 막상 소송이 필요한 시점에 자료를 다시 찾고 정리하느라 시간을 허비하게 되고, 이는 곧 대응이 늦어지는 결과로 이어질 수 있습니다. 처음부터 하나의 폴더에 시간 순서대로 정리해 두는 습관이 실제 분쟁 상황에서 큰 도움이 됩니다.

확약서 문구, 이렇게 다르면 결과가 달라집니다

같은 상황을 두고도 확약서에 어떤 문장을 쓰느냐에 따라 나중에 분쟁이 생겼을 때의 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 아래는 실무에서 자주 마주치는 부실한 문구와, 이를 보완한 문구를 비교한 예시입니다. 실제 확약서를 작성하거나 검토하실 때 참고해 보시기 바랍니다.

먼저 반환 기한과 관련해, "임대인은 새로운 임차인이 입주하는 대로 보증금을 반환한다"는 식의 문구는 전형적으로 부실한 조항입니다. 새로운 세입자를 구하는 일은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐, 임차인이 보증금을 돌려받을 권리와는 법적으로 별개의 문제입니다. 이런 문구는 임대인이 세입자를 구하지 못했다는 핑계로 반환을 무기한 미루는 근거가 될 수 있습니다. 이를 보완하려면 "임대인은 계약 종료일인 2026년 O월 O일까지 보증금 전액을 임차인이 지정한 계좌로 반환한다"처럼 특정 날짜와 지급 방법을 명시하는 문구로 바꾸어야 합니다.

금액 표시에서도 마찬가지입니다. "임대차계약서상 보증금을 반환한다"처럼 계약서를 다시 참조하도록 되어 있는 문구보다는, 확약서 자체에 "금 O천만원(₩00,000,000)"처럼 한글과 숫자를 병기해 명확한 금액을 직접 기재하는 편이 훨씬 안전합니다. 계약서와 확약서 두 문서에 동일한 금액이 명시되어 있으면, 나중에 금액을 둘러싼 다툼이 생길 가능성 자체가 크게 줄어듭니다.

지연손해금 조항 역시 "기한을 넘기면 손해배상을 한다"는 식의 막연한 표현보다는, "반환 기한을 넘긴 경우 그 다음 날부터 반환일까지 연 O%의 비율로 계산한 지연손해금을 함께 지급한다"처럼 기산일과 이율, 계산 방식을 구체적으로 특정하는 문구가 실제 분쟁에서 훨씬 강한 힘을 발휘합니다. 마지막으로 확약서 말미에는 "본 확약서는 임대차계약서와 함께 임대인의 보증금 반환 의무를 확인하는 문서이며, 이를 위반할 경우 임차인은 관련 법령에 따른 모든 조치를 취할 수 있다"는 취지의 포괄 조항을 추가해 두면, 확약서 전체의 취지를 분명히 하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문