뉴스에서 '전세사기'라는 단어를 접하면 마치 하나의 똑같은 사건 유형처럼 느껴지지만, 실제로 임차인이 처한 상황은 제각각입니다. 임대인 한 사람이 감당하지 못할 만큼 낮은 매매가의 집을 전세로 내준 경우와, 여러 채의 다세대주택을 무자본으로 사들여 조직적으로 보증금을 가로챈 경우는 회수 전략 자체가 달라집니다. 이 글에서는 대표적인 세 가지 유형을 나누어 각각 어떤 방식으로 대응해야 하는지, 그리고 유형과 무관하게 공통적으로 거쳐야 하는 절차는 무엇인지 정리합니다.

• 집주인 한 명에게 문제가 있는 건지, 여러 세대가 함께 얽힌 조직적 사건인지 구분이 안 된다
• 집주인(바지사장)이 재산이 없다고 해서 소송해도 소용없는 건 아닌지 걱정된다
• 매매가가 보증금보다 낮다는 소식을 뒤늦게 알고 어떻게 대응해야 할지 막막하다
• 중개사가 이상한 조건을 권했던 것 같은데 이것도 사기 유형에 해당하는지 궁금하다
• 같은 건물에 다른 피해 세입자가 여럿인데 함께 대응해야 할지 각자 해야 할지 모르겠다
• 전세보증금 반환보증에 가입해 두었는데 이 절차를 어떻게 활용해야 할지 모른다

전세사기, 왜 유형에 따라 대응이 달라지는가

'전세사기'라는 말은 언론과 통계에서 편의상 묶어 쓰는 표현일 뿐, 법적으로는 임대차계약에 따른 보증금 반환 채무를 이행하지 않는 민사상 채무불이행부터 처음부터 반환할 의사나 능력 없이 계약을 맺은 형사상 사기죄까지 폭넓은 스펙트럼을 아우릅니다. 이 스펙트럼의 어느 지점에 내 사건이 위치하는지에 따라 회수 전략, 걸리는 시간, 형사 고소의 실익 여부가 크게 달라집니다.

가장 큰 차이를 만드는 변수는 임대인에게 회수 가능한 재산이 남아 있는가입니다. 임대인이 한 채의 주택만 소유하고 있고 그 집의 매매가가 보증금보다 낮은 이른바 '깡통전세' 상황이라면, 소송에서 이기더라도 실제로 집행할 재산이 부족해 회수에 한계가 있을 수 있습니다. 반면 조직적으로 수십 채의 주택을 사들인 임대인이라면 그중 일부 자산에서라도 회수 가능성을 찾을 여지가 있고, 다른 피해자들과 정보를 공유해 재산 은닉 정황을 함께 추적할 수 있다는 차이가 있습니다.

또한 신축 빌라 분양·중개 과정에서 중개사나 분양대행사가 시세보다 부풀린 매매가를 근거로 전세계약을 유도한 정황이 있다면, 임대인 개인의 채무불이행을 넘어 공모 관계에 있는 제3자에 대한 책임 추궁까지 검토할 수 있는 사안으로 확장됩니다. 이처럼 유형을 먼저 구분해야 어디까지 대응 범위를 넓힐 수 있는지, 어떤 절차부터 시작해야 시간 낭비 없이 회수에 다가갈 수 있는지가 명확해집니다.

유형을 구분하는 또 다른 실익은 형사 절차와 민사 절차를 어떻게 병행할지를 판단하는 데 있습니다. 단순히 자금 사정이 어려워 반환이 늦어지는 개인 임대인 사안이라면 형사 고소의 실익이 크지 않을 수 있는 반면, 처음부터 반환 의사나 능력 없이 계약을 반복한 정황이 뚜렷한 조직적 사안이라면 형사 고소가 실제 자산 추적이나 압박 수단으로 작용하는 경우가 있습니다. 다만 이 글의 중심은 어디까지나 보증금을 실제로 돌려받는 민사 회수 절차에 있으며, 형사 절차는 사안에 따라 병행 여부를 판단해야 하는 별도의 트랙이라는 점을 먼저 말씀드립니다.

유형 구분이 처음부터 명확하지 않은 경우도 많습니다. 계약 초기에는 단순히 집주인 개인의 사정처럼 보였다가, 등기부를 확인하고 다른 세입자들과 이야기를 나누는 과정에서 같은 임대인 또는 관련 법인이 여러 채를 보유하고 있었다는 사실이 뒤늦게 드러나는 경우도 있습니다. 따라서 처음에는 표준 절차(내용증명·임차권등기명령)를 우선 진행하면서, 병행해서 임대인의 다른 보유 부동산과 관련 인물 관계를 확인해 나가는 방식이 현실적인 접근입니다.

유형 1 — 깡통전세형(매매가 < 보증금)의 구제 방법

깡통전세형은 임대인이 한두 채의 주택을 보유한 개인이고, 특별한 고의나 조직적 정황 없이 부동산 가격 하락이나 애초의 무리한 매입으로 인해 매매가가 보증금에 못 미치게 된 경우를 말합니다. 이 유형에서는 임대인이 악의적으로 재산을 은닉했다기보다 애초에 갚을 재원 자체가 부족한 경우가 많다는 점이 특징입니다.

이런 상황에서는 기준이 임대차계약서와 법이라는 원칙을 분명히 해 두는 것이 출발점입니다. 임대인이 "집이 팔려야 돌려줄 수 있다", "새 세입자가 들어오면 그때 주겠다"는 식으로 말하는 경우가 많은데, 이는 임대인의 사정일 뿐 임차인이 법적으로 기다려야 할 근거는 아닙니다. 계약 만료일 또는 정해진 반환 시점이 지났다면 곧바로 내용증명 발송과 임차권등기명령 신청으로 넘어가는 것이 원칙입니다.

매매가가 보증금보다 낮다는 사실이 확인되면, 소송과 별개로 임대인 명의의 다른 재산 유무를 확인해 볼 필요가 있습니다. 임대인의 다른 부동산 정보를 파악하고 있고 그 처분이 우려된다면 소송 전이라도 가압류를 고려할 수 있습니다. 다만 임대인에게 정말로 다른 재산이 전혀 없는 경우라면, 판결을 받아도 당장 집행할 자산이 없어 시일이 걸릴 수 있다는 현실적인 한계도 함께 안내해 드립니다. 이런 경우 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 여부를 다시 한번 확인해 보증기관을 통한 회수 경로를 함께 검토하는 것이 중요합니다.

깡통전세형에서 또 하나 눈여겨봐야 할 점은 선순위 근저당권의 존재입니다. 매매가 자체는 보증금보다 근소하게 높더라도, 그보다 앞서 설정된 근저당권 채권최고액이 크다면 실제 경매가 진행되었을 때 임차인에게 배당되는 금액이 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다. 계약 당시 등기부를 확인했더라도 계약 이후 추가로 근저당이 설정되었을 가능성이 있으므로, 반환이 늦어지는 시점에 다시 한번 등기부등본을 발급해 선순위 채권 현황을 확인해 두는 것이 좋습니다.

깡통전세형은 임대인이 여전히 그 집에 애착이 있거나 사업을 계속하려는 경우, 시간을 두고 협의하면 일부라도 받을 수 있는 여지가 있는 사안이기도 합니다. 다만 협의는 어디까지나 임차권등기명령으로 대항력을 확보한 이후에 진행하는 것이 안전하며, 협의가 진행 중이라는 이유만으로 법적 절차의 진행 시점을 늦추는 것은 권하지 않습니다. 협의와 소송 준비를 병행하다가 협의가 성사되면 소송을 취하하는 방식이 임차인에게 더 유리한 순서입니다.

유형 2 — 다세대·다가구 조직적 사기(바지사장·무자본 갭투자)의 구제 방법

두 번째 유형은 이른바 '바지사장'을 앞세워 수십 채에서 수백 채의 다세대·다가구 주택을 무자본에 가깝게 사들인 뒤, 새 임차인의 보증금으로 앞선 임차인의 보증금을 돌려주는 방식(돌려막기)으로 운영되다가 한꺼번에 무너지는 조직적 사기입니다. 이 유형은 피해자 수가 많고, 명의상 임대인은 실제 자산이나 의사결정권이 거의 없는 경우가 대부분이라는 점이 깡통전세형과 결정적으로 다릅니다.

이런 사안에서는 명의상 임대인 한 사람만을 상대로 한 소송에 집중하기보다, 실제로 자산을 관리하거나 이익을 취한 실소유주·운영자가 따로 있는지를 함께 파악하는 작업이 중요합니다. 명의만 빌려준 바지사장은 재산이 없어 소송에서 이겨도 회수가 어려운 경우가 많지만, 실질적인 운영자나 관련 법인 명의의 자산이 확인되면 그쪽을 상대로 한 책임 추궁이 가능한 경우도 있습니다.

또한 조직적 사기 사안에서는 다른 피해 임차인들과의 정보 공유가 특히 중요합니다. 같은 임대인 또는 관련 법인이 보유한 여러 주택의 등기부, 매매·근저당 이력을 여러 피해자가 함께 파악하면 개인이 혼자 조사할 때보다 훨씬 빠르고 정확하게 재산 상황을 파악할 수 있습니다. 다만 다른 피해자와의 공동 대응을 기다리느라 개별적인 임차권등기명령이나 소송 제기 시점을 미루는 것은 바람직하지 않으며, 정보 공유와 개별 법적 절차는 병행해서 진행해야 합니다.

이 유형은 피해 규모가 크다 보니 언론 보도나 전세사기 특별법에 따른 지원 대상 결정과도 맞물리는 경우가 많습니다. 특별법에 따른 지원 요건 충족 여부는 개별 사안마다 심사 기준이 다르게 적용될 수 있어 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵지만, 이러한 공적 지원 절차를 확인하는 것과 별개로 임대인·실운영자를 상대로 한 민사상 보증금 반환 청구는 그 자체로 계속 진행해 두어야 하는 별개의 축이라는 점을 기억해야 합니다.

조직적 사기 사안에서는 임대인 명의가 짧은 기간 안에 여러 차례 바뀌어 있는 경우도 흔합니다. 등기부등본을 발급해 보면 계약 당시의 임대인과 현재 등기부상 소유자가 다른 경우가 있는데, 이럴 때는 계약 당시 임대인과 현재 소유자 중 누구를 상대로 소송을 제기해야 하는지, 혹은 둘 다 상대로 해야 하는지가 사안마다 달라집니다. 임대차계약이 승계되는 구조인지, 단순 매매로 소유자만 바뀐 것인지에 따라 법적 판단이 달라지므로 등기부 변동 이력을 정리해 상담받으시는 것이 정확합니다.

또한 조직적 사기 사안은 관련 형사 수사나 재판이 진행 중인 경우가 많아, 그 결과를 마냥 기다리고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 그러나 형사 절차의 결론이 나오기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있고, 형사 판결이 임차인 개인의 보증금 반환 청구권을 자동으로 실현시켜 주는 것도 아닙니다. 형사 절차의 진행 상황과는 별개로 민사상 전세금반환소송과 임차권등기명령 절차는 시효나 권리 보전을 위해 독립적으로 진행해 두어야 합니다.

유형 3 — 신축 빌라·중개사 공모형의 구제 방법

세 번째 유형은 신축 빌라를 분양하면서 분양대행사나 중개사가 시세보다 부풀린 감정가·매매가를 제시하고, 그 매매가에 맞춘 높은 보증금으로 전세계약을 체결하도록 유도한 뒤 임대인이 잠적하거나 지급불능에 빠지는 경우입니다. 이 유형의 특징은 임차인이 계약 당시 시세 확인을 소홀히 하기 쉽고, 중개사가 "이 조건이 안전하다"고 적극적으로 안내했다는 정황이 있다는 점입니다.

이런 사안에서는 임대인을 상대로 한 전세금반환소송과 함께, 중개사의 설명의무 위반이나 공모 정황이 있는지도 함께 검토할 수 있습니다. 중개사가 매매가를 부풀려 안내했거나 임대인의 자력을 제대로 확인하지 않고 계약을 중개한 정황이 있다면, 공인중개사법상 책임이나 손해배상 청구를 별도로 검토할 여지가 있습니다. 다만 이는 계약 당시의 구체적인 정황과 증거에 따라 결론이 크게 달라지는 부분이므로, 계약서와 중개대상물 확인설명서, 당시 주고받은 문자나 안내 자료를 잘 보관해 두는 것이 중요합니다.

신축 빌라의 경우 시세 파악이 특히 어렵다는 점도 함께 고려해야 합니다. 거래 사례가 적어 국토교통부 실거래가나 공시가격만으로는 정확한 시세를 가늠하기 어려운 경우가 많고, 이 때문에 감정가가 실제 가치보다 부풀려져 있어도 임차인이 계약 당시에는 알아채기 어려웠던 경우가 흔합니다. 이런 사정은 이후 소송이나 책임 추궁 과정에서 임차인의 과실 여부를 판단하는 데에도 고려될 수 있는 요소이므로, 계약 경위를 구체적으로 정리해 두시길 권합니다.

이 유형에서 임대인을 상대로 한 전세금반환소송은 다른 유형과 마찬가지로 진행하되, 임대인의 자력이 부족한 경우가 많다는 점을 미리 고려해 두어야 합니다. 신축 빌라를 대량으로 분양한 시행사나 시공사, 분양대행사가 별도로 존재한다면 이들에 대한 책임 추궁 가능성도 함께 검토해 볼 수 있지만, 이는 계약 구조와 관여 정도에 따라 결론이 크게 갈리는 부분이라 개별적인 사실관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

중개사를 상대로 한 책임 추궁을 고려한다면, 공인중개사가 가입한 공제 또는 보증보험을 통한 배상 청구 절차도 함께 확인해 볼 수 있는 경로입니다. 중개사 개인의 자력만으로는 배상이 어려운 경우에도 공제 가입 내역이 있다면 그 한도 내에서 배상을 받을 수 있는 여지가 있으므로, 계약을 중개한 공인중개사무소의 등록 정보와 공제증서 여부를 확인해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

개별 임대인의 단순 채무불이행형과, 다수 피해자가 발생하는 조직적 사기형은 대응 방식에서도 아래와 같은 차이가 있습니다.

정리하면, 유형이 다르다고 해서 근본적인 절차 자체(내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송·강제집행)가 달라지는 것은 아닙니다. 다만 그 절차 안에서 어디에 더 힘을 쏟아야 하는지, 어떤 재산을 추적해야 하는지, 제3자 책임을 함께 검토할지 여부가 유형에 따라 갈린다는 점이 핵심입니다.

유형과 무관하게 공통적으로 거쳐야 하는 절차

어떤 유형에 해당하든, 보증금을 실제로 회수하기 위해서는 결국 아래의 절차를 순서대로 밟아야 합니다. 유형에 따라 각 단계에서 신경 써야 할 포인트가 다를 뿐, 절차 자체를 건너뛸 수 있는 지름길은 없습니다.

지연손해금은 소송 제기 전까지는 민법상 연 5%, 소장 부본 송달 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되는 것이 원칙입니다. 조직적 사기 사안이라 하더라도 이 이율 자체가 달라지지는 않으며, 다만 회수 대상 재산이 여러 곳에 분산되어 있을 경우 강제집행 단계에서 어느 재산부터 집행할지 우선순위를 정하는 실무적 판단이 더 필요해질 수 있습니다.

지급명령은 어떤 유형이든 신중하게 접근해야 합니다. 임대인이 순순히 동의하지 않는 한 이의신청으로 정식 소송에 넘어가며 그 사이 시간이 그대로 소요되므로, 임대인의 협조를 기대하기 어려운 사안이라면 처음부터 전세금반환소송으로 진행하는 편이 전체 기간을 단축하는 데 유리합니다.

강제집행 단계에서도 유형에 따라 접근 방식이 조금씩 달라집니다. 깡통전세형은 임대인이 소유한 그 집 한 채가 사실상 유일한 집행 대상인 경우가 많아 부동산 경매로 이어지는 경우가 흔합니다. 조직적 사기형은 여러 채의 부동산, 예금채권, 임대료 채권 등 집행 대상이 여러 갈래로 나뉘어 있을 수 있어 어느 재산을 먼저 집행할지, 다른 피해자들과 배당 순위가 어떻게 되는지까지 함께 고려해야 하는 경우가 많습니다.

배당 순위와 관련해서는 임차인이 확정일자와 전입신고를 통해 확보한 우선변제권이 핵심적인 역할을 합니다. 여러 채권자가 동시에 하나의 부동산을 두고 배당을 요구하는 상황이라면, 확정일자를 언제 받았는지, 전입신고를 언제 마쳤는지에 따라 배당받는 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 계약 당시 확정일자를 받아두지 않았거나 늦게 받은 경우라면 이 부분이 회수 금액에 실질적인 영향을 줄 수 있으므로, 관련 서류를 미리 정리해 확인해 두시는 것이 좋습니다.

보증보험(HUG·SGI) 가입자가 가장 먼저 확인할 것

어떤 유형의 전세사기든, 계약 당시 전세보증금 반환보증(HUG의 전세보증금반환보증 또는 SGI서울보증의 관련 상품)에 가입되어 있었다면 민사소송과 별개로 보증기관을 통한 대위변제 절차를 확인해 볼 수 있는 경로가 하나 더 있습니다. 이는 임대인의 재산 유무와 무관하게 보증기관이 정한 요건을 충족하면 보증금 상당액을 먼저 지급받고, 이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

다만 보증기관마다 요구하는 서류와 심사 기준, 처리 기간이 다르고, 임차인이 임대차계약 종료와 반환 청구 등 일정한 절차를 먼저 이행했음을 증명해야 하는 경우가 많습니다. 어떤 절차를 먼저 밟아야 보증금 청구가 원활한지는 가입 상품과 개별 계약 조건에 따라 달라지므로, 보증서를 발급받은 기관에 먼저 문의해 절차를 확인하고, 동시에 민사소송 절차도 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.

보증보험에 가입되어 있지 않은 경우라도 낙담하기보다는, 앞서 설명한 유형별 대응 방법에 따라 임대인 또는 관련자의 재산을 파악하고 표준 절차를 밟아가는 것이 현재로서 가능한 가장 확실한 회수 경로입니다. 전세사기 특별법에 따른 각종 지원 제도 역시 신청 요건과 심사 기준이 계속 정비되고 있는 만큼, 민사 절차와 병행해 해당 여부를 확인해 두시는 것을 권해 드립니다.

가입 여부가 기억나지 않는다면 임대차계약 체결 당시 발급받은 보증서나 계약서 특약사항, 은행 자동이체 내역 등을 통해 확인할 수 있습니다. 확정일자를 받으러 주민센터를 방문했을 때 함께 안내받아 가입한 경우도 있고, 은행 전세자금대출을 받으면서 부수적으로 가입된 경우도 있어 본인이 잊고 있었던 가입 사실이 뒤늦게 확인되는 경우도 적지 않습니다. 유형과 무관하게 이 확인 작업은 가장 먼저, 그리고 가장 쉽게 해볼 수 있는 절차이므로 다른 대응에 앞서 점검해 보시길 권합니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 분야에서 개별 임대인 사안부터 다수 피해가 발생한 조직적 사기 사안까지 다양한 전세보증금 반환 사건을 처리해 온 곳입니다. 유형 구분이 어렵거나 어디서부터 시작해야 할지 막막하시다면 02-591-5662로 문의하시면 상단 메뉴를 통한 무료 전화상담으로 안내해 드립니다. 전국 어디서든 전화로 상담과 사건 진행 상담이 가능합니다. 계약서, 등기부등본, 확약서나 안내 자료가 있다면 함께 챙겨 상담을 받으시면 유형 판단과 이후 절차 안내가 한층 정확해집니다.