전세 세입자 명도소송, 집주인이 이기려면 갖춰야 할 것

전세 세입자 명도소송에서 집주인이 이기려면 임대차가 끝났다는 사실과 그 원인을 먼저 보여 주어야 합니다. 명도소송은 세입자에게 집을 비워 넘겨 달라고 청구하는 소송이고, 세입자가 계약에 따라 살고 있는 동안에는 인도를 구할 근거가 생기지 않습니다. 소장에 계약 기간, 종료 원인, 종료 통지를 언제 어떻게 했는지가 적히는 것도 그 때문입니다.

세입자 쪽에서 기억할 조문이 하나 더 있습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 기간이 지났다고 세입자의 법적 지위가 곧바로 사라지지 않는다는 점이 동시이행 항변과 함께 방어의 출발점이 됩니다.

정리하면 집주인 쪽에서 채워야 할 칸은 ①계약이 끝났다는 사실, ②세입자가 아직 점유하고 있다는 사실, 그리고 보증금이 남아 있다면 ③보증금을 어떻게 돌려줄지입니다. 세 번째 칸은 세입자가 동시이행 항변을 하면 쟁점이 되는 부분으로, 보증금 반환과 맞바꾸는 판결이 나오면 집행 단계에서 보증금 문제와 다시 마주할 수 있습니다.

명도 청구 원인 4갈래, 내 경우는 어느 칸일까?

명도 청구 원인은 만기 종료, 갱신요구 거절, 차임 연체 해지, 집의 매매·경매 네 갈래로 나뉘고, 갈래마다 세입자가 따져 볼 지점이 다릅니다. 소장의 청구원인란을 아래 표와 맞춰 보면 전세 세입자 명도소송이 어느 칸의 다툼인지 보입니다.

①번 칸은 통지 시점이 승부처입니다. 주임법 제6조 제1항 후문은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정하므로, 세입자가 먼저 나가겠다고 알린 기록이 있는지도 봐야 합니다. 다만 주임법 제6조 제3항에 따라 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 법정갱신이 적용되지 않습니다.

②번 칸은 갱신요구가 주임법 제6조 제1항 전단의 기간, 곧 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이뤄졌는지가 먼저입니다. 그 기간 안의 요구였다면 집주인은 제6조의3 제1항 각 호의 사유를 들어야 거절할 수 있고, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 그중 하나입니다. 실제 거주 의사가 진정한지는 사정에 따라 다퉈질 수 있어 소장만 보고 결론을 내리기 어렵습니다.

세 갈림길 중 하나라도 걸리면 계약서·통지 문자·소장을 함께 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

경매로 바뀐 집주인이라면, 세입자명도소송 대신 인도명령

경매로 집을 산 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내라면 세입자명도소송을 거치지 않고 집행법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다.

전세 세입자의 대항력이 매수인에게 맞설 수 있는 것이라면 이 단서가 중요한 방어선이고, 대항력을 갖춘 날짜가 등기부의 다른 권리보다 앞서는지에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다. 주임법 제3조의5는 경매가 행하여진 경우 임차권이 경락에 따라 소멸한다고 하면서도, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 남은 보증금을 누가 어떤 방식으로 책임지는지는 배당 결과와 순위를 따로 따져야 해 단정하기 어렵습니다.

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다(민사집행법 제136조 제4항). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 예외이므로, 심문 기회가 오면 대항력 자료를 빠짐없이 내는 것이 중요합니다.

보증금을 못 받았다면 동시이행 항변과 반소, 무엇이 다를까?

보증금을 못 받은 세입자는 동시이행 항변으로 인도와 보증금 반환을 맞물리게 할 수 있고, 반소로 보증금 반환 판결을 따로 받아 둘 수도 있습니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝나면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다.

동시이행 항변은 방어 수단입니다. 받아들여지면 보증금을 받는 것과 동시에 집을 넘기라는 형태의 판결이 검토되지만, 항변만으로 세입자가 보증금 판결을 손에 쥐지는 못합니다. 반소는 「민사소송법」 제269조 제1항에 따라 피고가 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하는 경우에만 변론을 종결할 때까지 본소가 계속된 법원에 제기할 수 있고, 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있어야 합니다.

반소로 보증금 반환 판결을 받으면 집주인 재산에 강제집행을 할 근거가 생깁니다. 전세금반환소송을 따로 내면 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리므로, 이미 명도소송이 진행 중이라면 같은 사건 안에서 반소로 다투는 편이 나은지 비교해 볼 만합니다.

소장을 받은 뒤 30일, 답변서에 무엇을 적을까?

명도소송 소장 부본을 받은 세입자가 청구를 다투려면 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조 제1항, 공시송달로 받은 경우는 제외). 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다.

답변서에는 계약이 끝나지 않았다는 주장(법정갱신·갱신요구), 보증금 반환과 동시이행이라는 항변, 반소를 낼지에 대한 판단을 정리해 담습니다. 무엇을 앞세울지는 위 네 갈래 중 어디에 해당하는지에 따라 달라집니다. 오늘 할 일은 아래 기록표를 채우는 것입니다.

세입자명도소송강제집행, 판결 뒤 집행관이 하는 일

세입자명도소송강제집행은 판결 뒤 집행관이 세입자의 점유를 빼앗아 집주인에게 넘기는 절차입니다. 「민사집행법」 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다.

1. 1판결 주문 확인보증금 반환과 동시에 집행하는 판결이면 집주인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하여야만 개시됩니다(제41조 제1항).
2. 2점유 이전집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하며, 채권자나 대리인의 출석이 필요합니다(제258조 제1항·제2항).
3. 3남은 짐 인도목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(제3항·제4항).
4. 4보관과 매각그런 사람도 없으면 집행관은 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 하고, 채무자가 수취를 게을리 하면 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제5항·제6항).

집행 단계에서 세입자가 먼저 볼 것은 판결 주문에 보증금이 함께 적혀 있는지입니다. 상환 주문이라면 보증금 지급이나 그 제공을 증명하지 않고는 집행을 시작할 수 없으므로, 집행 안내를 받으면 판결 주문과 보증금 지급 여부부터 대조해 보아야 합니다.

소송 중에 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저

명도소송 중에 다른 집으로 옮겨야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두는 것이 먼저입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

주임법 제3조의3 제5항에 따르면 임차권등기를 마친 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생긴다는 점도 확인해 두세요(주임법 제3조의2 제2항).

순서가 중요합니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 해야 하고, 그 전에 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 집을 비우고 열쇠를 넘기는 시점은 보증금 회수 계획과 맞물려 있으므로 명도소송 대응과 함께 정하는 것이 안전합니다.

전세 세입자 명도소송에서 자주 묻는 질문