계약서없는 보증금 반환 소송 비용, 항목은 같고 증거비가 다르다

보증금반환소송의 비용 항목은 계약서 유무와 관계없이 같습니다. 소장을 낼 때 붙이는 인지와 송달료, 증인신문이나 사실조회처럼 증거를 조사하는 데 드는 비용, 변호사에게 맡길 경우의 보수, 그리고 판결 뒤 누가 최종 부담하느냐의 문제가 전부입니다. 계약서가 없다는 이유만으로 법원에 따로 내야 하는 비용 항목은 없습니다.

증거조사비용이 왜 달라지는지는 민사소송법 제116조를 보면 이해가 쉽습니다. 비용을 필요로 하는 소송행위에 대하여 법원은 당사자에게 그 비용을 미리 내게 할 수 있고, 미리 내지 아니하는 때에는 그 소송행위를 하지 아니할 수 있습니다(제116조 제1항·제2항). 계약서가 없는 임차인은 증명할 사실이 많아질수록 이런 예납이 늘어날 수 있다는 뜻입니다.

비용을 묻기 전에 먼저 따질 것은 내가 가진 증거로 무엇을 증명할 수 있느냐입니다. 같은 계약서없는 보증금 반환 소송 비용이라도 이체내역과 문자만으로 정리되는 사건과 증인을 여러 명 불러야 하는 사건은 시간과 예납 부담이 크게 다릅니다.

계약서가 없어도 보증금반환소송을 낼 수 있나요?

계약서가 없어도 보증금반환소송은 낼 수 있습니다. 민법 제618조는 임대차가 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 "약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정할 뿐, 서면 작성을 효력 요건으로 두지 않습니다. 말로 한 계약, 이른바 구두 임대차도 약정이 있었다면 계약은 성립합니다.

계약서 없는 전세도 마찬가지입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 이 법을 준용하고, 이 경우 전세금을 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 계약서는 계약이 있었다는 사실을 보여 주는 가장 편한 증거일 뿐, 계약 자체를 만드는 조건은 아닙니다.

대항력도 계약서와 무관하게 생깁니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(주임법 제3조 제1항). 결국 계약서가 없는 임차인에게 남는 과제는 소송을 낼 자격이 아니라, 계약의 존재와 보증금 액수를 다른 자료로 보여 주는 일입니다.

계약서 대신 쓸 증거 5가지, 증거별 비용 지도

계약서 대신 쓸 증거는 이체내역, 문자·메신저, 중개사무소 기록, 전입 기록, 관리비 납부 기록 5가지가 기본입니다. 증거마다 증명하는 사실이 다르고, 임차인이 직접 발급하면 되는 것과 법원 절차를 거쳐야 하는 것이 나뉘어 비용과 시간이 달라집니다.

표를 보면 비용이 거의 들지 않는 증거는 임차인이 직접 모을 수 있는 것들이고, 비용과 시간이 늘어나는 지점은 상대방이나 제3자가 가진 자료를 법원을 통해 받아 내야 할 때입니다. 계약서 대체 증거를 모을 때는 직접 발급하는 자료를 먼저 다 갖춘 뒤, 그래도 비는 사실만 법원 절차로 메우는 순서가 비용을 아끼는 길입니다.

이체내역이 가장 강한 이유는 금액과 받은 사람이 함께 찍히기 때문입니다. 다만 이체 메모가 비어 있으면 집주인이 빌려준 돈을 갚은 것이라거나 다른 명목이라고 다툴 여지가 남으므로, 같은 시기의 문자·메신저로 그 돈이 보증금이었다는 점을 이어 붙이는 것이 좋습니다.

증인이 필요해지는 경우도 있습니다. 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 주임법 제13조에 따라 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용되는데, 그중 제10조 제3항은 판사가 상당하다고 인정하는 경우 증인 또는 감정인에게 신문을 갈음하여 서면을 제출하게 할 수 있다고 정합니다. 중개사나 이웃의 진술이 필요할 때 법정 출석 대신 서면으로 갈음될 여지가 있다는 점은 시간과 비용 면에서 알아 둘 만합니다.

집주인이 무엇을 인정하느냐에 따라 증명할 범위가 줄어드는 구조

집주인이 법정에서 인정하는 사실은 임차인이 따로 증명할 필요가 없습니다. 민사소송법 제288조 본문은 법원에서 당사자가 자백한 사실과 현저한 사실은 증명을 필요로 하지 아니한다고 정하고 있어, 집주인이 무엇을 인정하느냐가 곧 계약서없는 보증금 반환 소송 비용의 크기를 정합니다.

법정 밖에서 받은 확인 문자는 자백 그 자체는 아니지만, 집주인이 나중에 금액을 부인하기 어렵게 만드는 유력한 자료가 될 수 있습니다. 소장을 내기 전에 보증금 액수를 한 번 확인받아 두면 세 번째 칸으로 갈 위험을 줄일 수 있습니다. 참고로 민사소송법 제288조 단서는 진실에 어긋나는 자백이 착오로 말미암은 것임을 증명한 때에는 취소할 수 있다고 정하므로, 법정에서 나온 인정도 절대적이지는 않다는 점을 알아 두면 좋습니다.

세 번째 갈림길은 비용보다 더 급할 수 있습니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주임법 제3조의3 제1항), 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(같은 조 제5항). 임차권등기명령 신청서에는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 하므로(제3조의3 제2항), 계약서가 없는 임차인은 이체내역·주민등록초본 같은 자료로 소명을 준비하게 됩니다.

보증금 반환소송 비용, 이기면 집주인에게 받아낼 수 있나요?

보증금 반환소송 비용은 이기면 원칙적으로 집주인에게 부담시킬 수 있습니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하고 있어, 계약서 없이 이긴 사건에도 같은 원칙이 적용됩니다. 다만 항목마다 인정되는 범위가 다르므로 아래 장부처럼 나눠 보는 것이 좋습니다.

판결이 소송비용의 부담만 정하고 액수를 정하지 않았다면, 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정합니다(제110조 제1항). 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다(같은 조 제2항).

계약서가 없는 사건일수록 영수증 관리가 중요합니다. 증거를 모으며 낸 예납금 납부 내역과 발급 서류 영수증을 날짜순으로 모아 두면 소송비용액 확정을 신청할 때 그대로 쓸 수 있습니다.

소송비용을 받아낼 권리가 생기는 것과 실제로 돈을 받는 것은 다른 문제라는 점도 기억해야 합니다. 집주인이 보증금도 소송비용도 주지 않으면 강제집행으로 넘어가야 하므로, 처음부터 집주인의 재산과 회수 가능성을 함께 점검해 두면 비용 대비 실익을 따지기가 훨씬 쉬워집니다.

증거 준비 순서로 계약서없는 보증금 반환 소송 비용 줄이는 법

계약서없는 보증금 반환 소송 비용을 줄이는 현실적인 방법은 비용이 들지 않는 증거부터 모아, 법원 절차가 필요한 증거를 최소화하는 것입니다. 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치를 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 1

   송금 내역 출력

   보증금이 나간 계좌의 거래내역을 입주 시점 전후로 발급합니다. 계약금과 잔금을 나눠 보냈다면 모두 챙깁니다.

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   문자·메신저 백업

   집주인·중개사와 나눈 대화 중 보증금 액수, 입주일, 만기를 언급한 부분을 날짜가 보이게 캡처하고 원본 휴대전화도 보관합니다.

3. 3

   중개사무소 확인

   중개를 거쳤다면 당시 서류나 기록이 남아 있는지 문의합니다. 협조를 받으면 법원 절차를 줄일 수 있습니다.

4. 4

   전입·거주 기록 발급

   주민등록초본과 전입세대 열람 내역, 관리비·공과금 납부 내역으로 언제부터 살았는지를 보여 줍니다.

5. 5

   집주인에게 확인 문자

   보증금 액수와 반환일을 묻는 짧은 문자를 보내 답장을 기록으로 남깁니다.

확인 문자는 다투려는 문장이 아니라 사실을 묻는 문장으로 보내는 것이 좋습니다. 집주인이 그 금액이 맞으니 조금만 기다려 달라고 답하면 그 답장이 보증금 액수와 반환 의무를 보여 주는 자료가 되고, 반대로 금액을 다르게 말하면 소송 전에 다툼의 범위를 미리 알 수 있습니다.

증거가 미리 정리되어 있을수록 기일이 늘어날 이유가 줄어듭니다. 보증금반환청구소송에 준용되는 「소액사건심판법」 제7조 제2항은 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다고 정하고, 제3항은 이를 위해 변론기일 전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있다고 정합니다. 전체 흐름은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서이며, 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월 정도를 예상합니다.

계약서없는 보증금 반환 소송 비용, 자주 묻는 질문