• 만기가 다가오거나 이미 지났는데 집주인이 보증금 날짜를 정해 주지 않는다
• 새 집 잔금일과 이사 날짜는 정해졌는데 집주인 보증금 안줌 상태가 이어진다
• 원상복구비나 밀린 관리비를 이유로 금액을 깎겠다는 말을 들었다
• 계약이 자동으로 연장됐으니 2년 더 살라는 답이 돌아왔다

전세금 반환 거부, 집주인이 내세우는 이유 5가지 판정표

전세금 반환 거부 사유는 크게 다섯 가지로 모입니다. 임차인이 먼저 할 일은 집주인의 말을 감정적으로 받아치는 것이 아니라, 그 이유가 계약서와 법에 근거가 있는지 하나씩 분류하는 것입니다. 기준은 언제나 임대차계약서와 법이고, 관행이나 집주인의 사정은 기준이 아닙니다.

표에서 보듯 다섯 가지 가운데 두 가지는 법적 근거가 없고, 두 가지는 요건과 범위를 따져야 하며, 한 가지는 양쪽이 서로에게 주장할 수 있는 동시이행의 문제입니다. 새 세입자 핑계는 전세보증금 반환 거절에서 가장 흔한 말이지만, 계약서에 그런 조건을 따로 적어 두지 않았다면 임대인의 자금 계획일 뿐입니다. 계약서에 비슷한 특약이 있다면 그 문구의 효력과 해석부터 따져 봐야 하므로 계약서를 꼭 다시 읽어 보세요.

원상복구와 공제는 집주인 말이 전부 틀렸다고 단정하기 어려운 영역입니다. 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있다는 것이 대법원 판결 취지라서, 연체 차임처럼 근거가 분명한 항목은 공제될 여지가 있습니다. 다만 통상적인 사용으로 생긴 낡음까지 임차인 몫인지, 어느 금액이 적정한지는 사안마다 달라질 수 있어 사진과 영수증으로 다투게 됩니다.

법이 인정하는 거부와 인정하지 않는 거부는 무엇이 다른가요?

법이 인정하는 거부는 계약이나 법률에 근거가 있는 항변이고, 인정하지 않는 거부는 임대인 개인의 사정입니다. 같은 전세금 반환 거부라도 어느 쪽이냐에 따라 임차인이 기다려야 하는지, 곧바로 절차를 밟아야 하는지가 갈립니다.

민법 제536조①에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 줄 준비 없이 집부터 비우라고 요구한다면, 임차인도 보증금 반환이 제공될 때까지 집 인도를 거절할 수 있다는 뜻입니다. 반대로 임차인이 열쇠를 넘길 준비를 전혀 하지 않았다면 집주인도 같은 항변을 할 수 있으니, 임차인은 이행 준비를 갖췄다는 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

전세금 못받을때 오늘 할 일, 거부당한 날의 1차 조치

전세금 못받을때 첫날 할 일은 증거를 남기는 것입니다. 통화로 들은 거부 이유는 나중에 집주인이 말을 바꾸면 증명하기 어렵기 때문에, 같은 내용을 문자나 메신저로 다시 확인받아 두는 것이 출발점입니다.

만기가 지나면 계약은 끝난 건가요? 제4조②가 지켜 주는 것

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 만기가 지났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 그 집에 머물러도 임차인의 지위를 유지한다는 뜻입니다. 집주인이 만기가 지났으니 당장 나가라고 해도, 보증금 반환 없이 집을 비울 의무가 먼저 생기는 것은 아닙니다.

다만 임대차가 끝났는지 자체가 다툼이 되는 경우가 있습니다. 주임법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정합니다. 이것이 법정갱신이고, 제6조의2 조문 제목은 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'입니다.

법정갱신이 되었다면 집주인의 계약 연장 주장에 근거가 있는 셈이지만, 임차인에게는 출구가 있습니다. 주임법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차도 제6조의3④이 제6조의2를 준용하므로 같은 구조로 해지할 수 있습니다. 한편 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①이 적용되지 않습니다(제6조③).

이사해야 할 때 보증금 지키는 순서는 어떻게 되나요?

이사가 급한 임차인은 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서가 안전합니다. 주임법 제3조①에 따라 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 제3조의2②에 따라 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 인정됩니다. 대법원 판결 취지에 따르면 두 권리 모두 주택 점유와 주민등록을 계속 유지해야 지켜지므로, 보증금을 받기 전에 전출하면 그 보호를 잃을 위험이 생깁니다.

주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 ⑤에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다. 전세권 설정과 달리 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점도 실무에서 큰 차이입니다.

1. 신청
2. 법원 결정
3. 등기 기입
4. 등기부 확인
5. 이사와 전출

결정이 났다는 소식만 듣고 이사하는 경우가 있는데, 결정과 등기 기입은 다른 단계이므로 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인해야 합니다. 새 집 잔금일이 촉박하다면 만기 직후 바로 신청할 수 있도록 서류를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

내용증명부터 강제집행까지, 단계별 대응

전세금 반환 거부가 이어질 때의 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 네 단계로 정리됩니다. 이사 일정과 집주인의 태도에 따라 시작 지점이 달라집니다.

지급명령은 서류만으로 빨리 끝날 것처럼 보이지만, 집주인이 금액을 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니라면 권하지 않습니다. 이의가 들어오면 소송으로 넘어가 결국 시간이 더 걸릴 수 있기 때문입니다. 가압류는 모든 사건에 필요한 절차가 아니고, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮은데 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 필요해지는 조치입니다.

임차주택 자체를 경매하는 경우에는 특칙이 있습니다. 주임법 제3조의2①은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 그래서 임차인은 집에 살면서 경매를 신청할 수 있지만, 채권압류처럼 다른 집행 수단에는 이 특칙이 적용되지 않는다는 점을 함께 알아 두어야 합니다. 다만 같은 조 ③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금은 받을 수 없습니다.

늦게 받으면 붙는 돈, 지연손해금은 어떻게 정해지나요?

보증금을 늦게 받으면 원금에 지연손해금이 붙을 수 있습니다. 민법 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 민법 제379조의 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다.

소송촉진 등에 관한 특례법은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 이행을 구하는 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 정합니다. 다만 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 그 이율을 적용하지 아니합니다. 공제 다툼이 길어지는 사건에서 이 부분이 계산의 갈림길이 됩니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지는 동시이행 관계 때문에 따져 볼 점이 있습니다. 임차인이 집을 넘길 준비를 갖춰 이행을 제공했는지에 따라 집주인의 지체 시점이 달라질 수 있어 열쇠 반환 의사 기록이 중요합니다. 민법 제397조②에 따라 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못합니다.

전세금 반환 거부 자주 묻는 질문