전세 중도퇴거, 나가는 이유 4가지별 출구 판정표

전세 중도퇴거의 출구는 나가는 이유가 임차인의 개인 사정인지, 집 자체의 문제인지, 집주인의 행위나 요청인지에 따라 네 갈래로 나뉩니다. 갈래마다 근거 법조문이 다르고, 해지의 효력이 생기는 시점도 다릅니다.

보증금 반환과 임차권등기명령 모두 그 날에 묶이니, 아래 표에서 내 상황이 어느 줄인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

이유가 둘 이상 겹치는 경우도 있습니다. 전근을 앞두고 누수까지 생겼다면 합의를 구하는 길과 민법 제627조의 해지를 검토하는 길이 함께 열려 있을 수 있고, 어느 근거로 정리하느냐에 따라 효력 시점과 협상의 무게가 달라집니다.

또 하나의 갈림길은 계약기간입니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보면서도, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년으로 계약했다면 1년이 끝나는 시점에 나가는 것은 중도퇴거가 아니라 만기 퇴거로 정리될 수 있으니, 그 뜻을 미리 분명히 알려 두는 편이 안전합니다.

내 사정(전근·결혼)으로 나갈 때, 전세 계약 해지는 합의인가요 통지인가요?

내 사정으로 하는 전세 계약 해지는 처음 약정한 기간 중이면 합의로, 갱신된 계약이면 통지로 정리됩니다.

법정갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않았거나, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 경우입니다(「주택임대차보호법」 제6조 제1항). 제6조의2(조문 제목은 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지') 제1항은 이렇게 갱신된 경우 제6조 제2항에도 불구하고 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 마찬가지입니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하므로, 갱신 후 2년을 다 채우지 않고 나가더라도 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 출발점은 보낸 날이 아니라 받은 날입니다.

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   해지 통지 발송

   문자로 먼저 알리고, 도달 기록이 남는 내용증명을 함께 보냅니다.

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   임대인이 받은 날 확인

   문자 수신 확인, 내용증명 배달 결과로 도달일을 확정해 달력에 적습니다.

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   3개월 경과 날짜 표시

   도달일부터 3개월이 지나는 날을 표시합니다. 하루 차이로 이사·잔금 일정이 엇갈릴 수 있어 계산이 애매하면 미리 확인합니다.

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   효력 발생 후 반환과 인도

   보증금 반환과 집 인도를 같은 날 맞물려 진행하도록 일정을 협의합니다.

집 일부를 쓸 수 없게 됐다면, 차임 감액과 해지(민법 제627조)

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제627조 제1항·제2항). 전세 중도퇴거를 고민하는 임차인에게 이 조문은 내 사정이 아닌 집의 사정으로 나가는 법정 경로입니다.

가상의 예로, 방 두 개 중 하나가 누수로 쓸 수 없지만 나머지 공간으로 생활이 가능하다면 감액 쪽에 가깝고, 욕실과 주방까지 쓸 수 없어 생활 자체가 어렵다면 해지 쪽으로 논의가 옮겨 갈 여지가 커집니다. 다만 목적 달성이 불가능한지는 하자의 범위, 지속 기간, 수리 가능성 같은 사정을 종합해 판단되므로 어느 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다.

월세가 없는 순수 전세라면 감액할 차임이 없어 실제 쟁점은 해지 여부가 되는 경우가 많고, 월세가 섞인 반전세라면 감액 청구도 함께 검토할 수 있습니다. 또 민법 제652조는 제627조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 계약서에 하자가 있어도 해지할 수 없다는 취지의 특약이 있더라도 효력이 다퉈질 수 있습니다.

증거는 하자가 생긴 날부터 쌓습니다. 날짜가 보이는 사진, 수리 요청 문자와 집주인의 답이 임차인 과실이 없다는 점과 사용할 수 없었던 기간을 보여 줍니다.

집주인의 보존행위로 살 수 없게 됐다면(민법 제625조)

임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우, 임차인이 그로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제625조). 요건은 두 가지로, 보존행위가 임차인의 의사에 반할 것과 그 때문에 거주 목적을 이룰 수 없을 것입니다.

첫째 요건 때문에 임차인이 반대 의사를 밝혔다는 기록이 중요합니다. 공사 일정을 통보받으면 동의하기 어렵다는 뜻을 문자로 남겨 두세요. 둘째 요건은 며칠의 소음이나 불편으로는 충족되기 어렵고, 공사 기간과 범위가 생활을 사실상 불가능하게 만드는지가 따져집니다.

해지권을 남겨 둔 특약이 있을 때(민법 제636조·제635조)

임대차기간을 정했더라도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 안에 해지할 권리를 보류했다면, 기간 약정이 없는 임대차의 해지통고 규정인 민법 제635조가 준용됩니다(민법 제636조). 계약서 특약란에 "임차인은 계약기간 중이라도 해지할 수 있다"와 같은 문구가 있는지 먼저 살펴보아야 합니다.

민법 제635조 제2항 제1호에 따르면 건물의 경우 임차인이 해지를 통고하면 상대방이 통고를 받은 날로부터 1월이 지나면 해지의 효력이 생기고, 임대인이 통고하면 6월이 지나야 효력이 생깁니다. 여기서도 기준은 상대방이 통고를 받은 날입니다.

특약이 해지할 권리만 적지 않고 "2개월 전 통보" 같은 기간을 따로 정해 두었다면, 그 기간과 제635조의 기간 중 무엇이 적용되는지는 문구와 체결 경위에 따라 해석이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 민법 제652조는 제635조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 특약의 내용이 임차인에게 불리한지도 함께 따져 보아야 합니다.

집주인이 먼저 나가 달라고 할 때, 합의 조건은 무엇을 정해야 하나요?

약정기간 중에 집주인이 먼저 나가 달라고 하는 것은 원칙적으로 합의를 제안하는 것이므로, 임차인은 반환일과 조건을 확인한 뒤 응할지 결정할 수 있습니다. 집주인 쪽에 해지권을 보류한 특약이 있다면 앞에서 본 제635조의 6월이 거론될 수 있지만, 「주택임대차보호법」 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로 그 특약이 2년 기간 보장(제4조 제1항)과 부딪히는지부터 따져 보아야 합니다. 그런 특약이 없다면 계약은 약정대로 유지되는 것이 기본입니다.

집을 판다는 이유만으로 계약이 끝나는 것도 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이라면, 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

합의 내용은 양쪽이 서명한 문서나 최소한 문자로 남겨야 반환일이 미뤄졌을 때 다툴 근거가 됩니다.

전세 만기 전 이사, 먼저 나가면 잃을 수 있는 것과 지키는 순서

해지 효력이 생기기 전에 먼저 이사하고 전출하면 대항력이 흔들리고, 임차권등기명령도 아직 신청할 수 없어 보증금을 지키는 수단이 약해질 수 있습니다. 전세 만기 전 이사에서 가장 조심할 것은 날짜 순서입니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(「주택임대차보호법」 제3조 제1항), 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2 제2항). 그런데 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있으므로(제3조의3 제1항), 해지 효력이 생기기 전에는 이 수단을 쓸 수 없습니다.

임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3 제5항 단서). 또 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고(제4조 제2항), 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계라 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조 제1항).

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   해지 근거 확정

   합의서, 통지 도달 기록, 하자·공사 증거 중 내 출구에 맞는 서류를 갖춥니다.

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   효력 발생일 확인

   합의일, 3개월 경과일, 1월 경과일 중 내 계약에 해당하는 날을 달력에 적습니다.

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   반환 요구

   효력일에 맞춰 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다.

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   임차권등기명령

   반환되지 않으면 신청하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출합니다.

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   전세금반환소송

   소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리고, 판결로 강제집행을 이어 갑니다.

"새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 말은 집주인의 자금 사정일 뿐 보증금 반환의 법적 조건이 아닙니다. 전세 중도해지 때 새 세입자 구하기에 협조하는 것은 일정을 앞당기려는 선택입니다. 중개보수를 누가 부담하는지도 법이 일률적으로 정해 두었다고 보기 어렵고, 나가는 이유와 합의·특약에 따라 달라질 수 있습니다.

전세 중도퇴거, 자주 묻는 질문