STEP 1 · 계약 단계전세 만기 전 이사 절차, 내 계약은 어느 단계인가요?

전세 만기 전 이사 절차에서 가장 먼저 할 일은 지금 계약이 최초 계약기간인지, 갱신된 기간인지, 해지 특약이 있는지를 가리는 것입니다. 같은 계약기간 중 이사라도 단계마다 임차인이 쓸 수 있는 수단과 계약이 끝나는 날이 달라지기 때문입니다.

확인 자료는 계약서 원본, 갱신 무렵 주고받은 문자나 합의서, 확정일자를 받은 날짜입니다. 계약서를 새로 쓰지 않았는데 기간이 지나 그대로 살고 있다면 제6조①의 법정갱신일 가능성이 있고, 임차인이 갱신을 요구해 그대로 갱신됐다면 제6조의3에 따른 갱신입니다. 계약서를 새로 쓴 합의 갱신은 문구를 보고 유형을 따져야 합니다.

표의 마지막 줄은 계약서에 기간 중에도 해지할 수 있다는 취지의 특약을 넣어 둔 경우입니다. 민법 제636조는 기간 약정이 있더라도 당사자가 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조를 준용하고, 제635조②1호는 건물에 대해 임차인이 해지를 통고한 경우 상대방인 임대인이 그 통고를 받은 날부터 1월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 특약 문구가 해지권 보류인지, 협조하겠다는 약속에 그치는지에 따라 결론이 갈릴 수 있어 계약서를 직접 보고 판단해야 합니다.

계약서 기간이 2년 미만이라면 주택임대차보호법 제4조①도 확인해야 합니다. 이 조항은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 그래서 1년 계약이라면 약정한 1년에 맞춰 나가는 것이 법적으로는 전세 만기에 맞춘 이사가 될 수 있고, 이때는 통지 시점과 함께 따져 봐야 합니다.

STEP 2-A · 최초 기간최초 계약기간이라면, 합의 해지를 요청하는 순서와 서면으로 남길 항목

최초 계약기간 중 전세 중도 이사는 임대인과의 합의 해지로 진행하는 것이 출발점입니다. 주택임대차보호법에는 임차인이 최초 기간 중에 혼자 계약을 끝낼 수 있는 해지권 규정이 없고, 해지 특약이나 민법이 정한 별도의 해지 사유가 있는지는 사안마다 따로 따져야 합니다.

합의 요청은 이사 사정과 희망 이사일을 먼저 알리고, 임대인이 받아들일 수 있는 조건을 듣는 순서가 좋습니다. 임대인은 새 임차인을 구하는 기간, 보증금을 마련하는 방법, 중개보수 부담 같은 조건을 내걸 수 있고, 임차인은 이사일과 반환일을 기준으로 받아들일 수 있는 범위를 정해 협상하게 됩니다.

합의가 되면 말로 끝내지 말고 서면으로 남겨야 합니다. 서면에는 계약이 끝나는 해지일, 보증금 반환일과 반환 금액, 반환과 집 인도·열쇠 반납을 같은 날 맞바꾼다는 내용, 중개보수와 원상복구 비용을 누가 부담하는지가 들어가면 충분합니다. 특히 반환일은 확정된 날짜로 적는 편이 안전합니다. 새 임차인이 들어오는 때에 반환한다고 적으면 반환 시기가 조건이나 불확정기한으로 읽힐 여지가 있고, 새 임차인이 구해지지 않는 동안 반환을 청구할 수 있는지 다툼이 생길 수 있습니다.

STEP 2-B · 갱신된 기간갱신된 기간이라면, 해지 통지 후 3개월은 언제부터 세나요?

갱신된 기간의 해지 3개월은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 주택임대차보호법 제6조의2②가 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 정하고, 민법 제111조①도 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하기 때문입니다.

그래서 통지 방법은 도달을 증명하기 쉬운 쪽을 고르는 것이 좋습니다. 문자나 메신저로 보냈다면 임대인의 읽음 표시나 답장을 함께 보관하고, 연락이 잘 닿지 않는 임대인이라면 내용증명 우편으로 도달 날짜를 남기는 방법이 있습니다. 이사일이 정해져 있다면 그날보다 3개월 이상 앞서 통지가 도달하도록 일정을 거꾸로 잡아야 합니다.

해지 통지는 한 번 보내면 거둬들이기 어렵다는 점도 기억해야 합니다. 민법 제543조②는 해지의 의사표시를 철회하지 못한다고 정하므로, 새 집 계약이 확정되기 전에 서둘러 통지를 보냈다가 이사 계획이 틀어지면 곤란해질 수 있습니다. 통지 전에 새 집 일정과 대출 일정을 먼저 맞춰 두는 것이 순서입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 주고받은 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

STEP 3 · 비용과 정리새 세입자 구하기와 중개보수는 임차인의 의무인가요?

주택임대차보호법에는 임차인이 새 임차인을 구해 와야 한다거나 중개보수를 내야 한다는 규정이 없어, 새 세입자 주선과 중개보수 부담은 결국 당사자 합의로 정해지는 문제입니다. 구체적인 부담은 특약과 합의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

최초 계약기간 중 합의 해지라면 임대인이 해지에 응하는 조건으로 새 임차인 주선이나 중개보수 부담을 요구할 수 있고, 임차인은 그 조건을 받아들일지 협상하게 됩니다. 반대로 갱신된 기간에 해지 통지를 한 경우에는 3개월이 지나면 해지 효력이 생기므로, 새 임차인이 들어오지 않았다는 사정만으로 계약 종료가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.

새 임차인을 직접 찾아 나설 때도 순서가 있습니다. 집을 보여 주는 일정은 임대인과 미리 정해 문자로 남기고, 새 임차인과의 계약은 임대인이 직접 체결하도록 해야 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 흐려지지 않습니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격도 갖고 있어, 중개 실무와 보증금 반환 법리를 함께 놓고 합의 조건을 정리해 드릴 수 있습니다.

STEP 4 · 일정표D-day 일정표로 보는 전세 만기 전 이사 절차

전세 만기 전 이사 절차는 이사일을 먼저 정해 두고 거꾸로 일정을 짜면 빠뜨리는 단계가 줄어듭니다. 아래 일정표는 갱신된 기간의 3개월을 기준으로 잡았고, 최초 기간이라면 합의 시점에 맞춰 조정하면 됩니다.

일정표의 시점은 법에 정한 기한이 아니라 실무상 여유를 둔 기준입니다. 이 일정에서 법이 정한 숫자는 갱신된 기간의 3개월뿐이므로, 그 기간이 언제 끝나는지 날짜를 정확히 계산해 두고 나머지 일정은 사정에 맞게 조정하면 됩니다.

STEP 5 · 이사 당일이사 당일, 보증금 반환과 열쇠 인도는 어떤 순서로 하나요?

이사 당일에는 보증금 반환과 집 인도를 같은 자리에서 맞바꾸는 것이 원칙입니다. 임대차가 끝난 뒤 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 인도 의무는 동시이행 관계로 설명되고, 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

순서는 입금 확인이 먼저입니다. 이삿짐을 다 뺀 뒤에도 보증금 입금이 확인되기 전에는 열쇠와 출입 비밀번호를 넘기지 않고, 입금이 확인되면 그 자리에서 인도하는 방식이 다툼을 줄입니다. 관리비·공과금 정산이나 원상복구 비용 공제가 남아 있다면 공제 항목과 금액을 그날 서면이나 문자로 확인받아 두는 것이 좋습니다.

전입 처리는 마지막 단계입니다. 보증금을 다 받기 전에 새 집으로 전입신고를 하면 기존 집의 주민등록이 빠지면서 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(제3조①), 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 하며(제3조의2②), 대항요건은 취득할 때만이 아니라 그 뒤에도 계속 유지돼야 한다는 것이 대법원 판결 취지입니다.

STEP 6 · 반환 지연보증금을 못 받고 먼저 나가야 한다면, 임차권등기명령 시점과 전출 순서

보증금을 받기 전에 먼저 이사해야 한다면 계약 종료가 확정된 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 등기 기입을 확인한 다음 전출하는 순서가 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

여기서 계약기간 중 이사의 함정이 생깁니다. 최초 기간에서 합의 해지가 이뤄지지 않았거나, 갱신된 기간에서 해지 통지 후 3개월이 아직 지나지 않았다면 임대차가 끝나지 않은 상태라 임차권등기명령의 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 그 상태에서 전출부터 하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있으므로 이사일과 계약 종료일의 순서를 먼저 맞춰야 합니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다(제3조의3⑤). 그래서 신청서를 냈다는 사실이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 전출해야 합니다. 그 뒤에도 반환이 없으면 내용증명, 전세금반환소송, 강제집행 순으로 이어지고, 소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월이 걸립니다.

FAQ전세 만기 전 이사 절차, 자주 묻는 질문