임차권등기 뜻, 한 문장 정의와 '명령'이 붙은 것과 안 붙은 것

임차권등기는 주택 임차인의 임차권을 부동산 등기부에 기록해, 주민등록과 점유라는 대항요건을 잃더라도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 사라지지 않게 하는 장치입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법)은 대항력을 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 인정하고(제3조 제1항), 우선변제권은 그 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 줍니다(제3조의2 제2항).

대법원 판결은 대항요건(점유와 주민등록)이 대항력을 취득할 때뿐 아니라 그 뒤에도 계속 존속해야 한다는 취지로 이해되고 있어, 보증금을 못 받은 채 이사·전출하면 두 권리가 흔들릴 수 있습니다. 임차권등기 뜻을 실무 언어로 옮기면 "몸은 새 집으로 옮겨도 권리는 옛 집 등기부에 남겨 두는 일"입니다.

흔히 '임차권등기'와 '임차권등기명령'을 같은 말로 쓰지만 정확히는 다릅니다. 임차권등기는 결과물(등기부에 올라간 임차권)이고, 그 결과물에 이르는 길이 두 갈래입니다. 하나는 법원 결정에 따라 등기가 촉탁되는 임차권 등기 명령이고, 다른 하나는 집주인이 등기 신청에 협력하는 민법 제621조의 임대차등기입니다.

보증금을 돌려주지 않고 있는 집주인에게 등기 협력을 기대하기는 어려운 경우가 많아, 분쟁 상황에서는 법원 명령 쪽이 주로 쓰입니다. 반대로 집주인과 관계가 원만하고 계약 기간 중에 미리 등기해 두고 싶다면 협력 등기를 검토할 여지가 있습니다.

등기부 을구 한 줄, 어디를 어떻게 읽나요?

임차권등기가 마쳐지면 해당 주택 등기사항증명서의 을구(소유권 이외의 권리를 적는 칸)에 임차권이 한 줄로 올라가는 것이 보통입니다. 등기부는 인터넷등기소 등에서 열람할 수 있고, 임차인은 이 한 줄이 생겼는지를 직접 확인해야 이사 날짜를 확정할 수 있습니다.

협력 등기는 법이 기재 사항을 직접 정해 두었습니다. 주임법 제3조의4 제2항은 대항력이나 우선변제권을 갖춘 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청할 때, 부동산등기법이 임차권 등기에 관하여 정한 일반 기재 사항 외에 주민등록을 마친 날, 임차주택을 점유한 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 적고 이를 증명할 서면을 첨부하도록 합니다. 법원 명령으로 하는 등기도 실무상 보증금·차임과 함께 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 기입되는 것이 보통이지만, 세부 형식은 대법원규칙과 등기 실무에 따릅니다.

1차 조치용 체크표입니다. 칸 이름과 배열은 등기 실무에 따라 다를 수 있으니, 숫자가 계약서·주민등록초본과 다르면 이사 전에 바로잡아야 합니다.

임차권 등기 명령 결정이 나면 바로 이사해도 되나요?

결정이 났다는 것만으로는 부족하고, 그 결정에 따라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다. 주임법 제3조의3 제5항은 임차인이 "임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면" 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하고 있어, 기준은 결정일이 아니라 등기를 마친 때입니다.

등기의 효과는 세 줄로 정리됩니다. 첫째, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 둘째, 등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3 제5항). 셋째, 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주임법 제3조의3 제6항).

집주인이 연락을 끊은 경우에도 걱정을 조금 덜 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제3항은 임차권등기명령의 집행에 민사집행법 제292조 제3항을 준용하므로, 임대인에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있는 구조입니다. 다만 실제 등기 기입 시점은 사건마다 다르니 등기부로 확인하는 순서는 그대로 지켜야 합니다.

임차권등기신청과 임차권등기 서류, 신청서에 적는 네 칸

법원 명령 방식의 임차권등기신청에는 주임법 제3조의3 제2항이 정한 네 가지를 적어야 합니다. ①신청의 취지 및 이유 ②임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면 첨부) ③임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실) ④그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 그리고 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다.

임차권등기 서류에서 가장 자주 막히는 지점은 '임대차가 끝났다'는 사실의 소명입니다. 기간 만료라면 계약서로 드러날 수 있지만, 갱신 거절이나 해지 통지로 끝난 경우에는 통지가 도달한 시점을 보여 줄 자료가 필요합니다. 등기사항증명서 같은 부동산 서류, 세부 첨부 목록과 수수료는 대법원규칙·법원 안내에 따르므로 접수할 법원의 최신 안내를 확인하는 것이 안전합니다.

임차권등기 기간, 신청부터 기입까지 시간을 좌우하는 변수

임차권등기 기간은 법에 정해진 숫자가 있는 것이 아니라, 신청 → 결정 → 등기 촉탁·기입이라는 단계가 각각 얼마나 매끄럽게 넘어가느냐로 정해집니다. 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 시행에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하도록 되어 있습니다(주임법 제3조의3 제7항).

기간을 늘리는 대표적인 변수는 보정입니다. 소명자료가 부족하거나 주택 일부를 빌렸는데 도면이 빠진 경우, 계약 종료 사실이 서류로 드러나지 않는 경우 법원이 보완을 요구할 수 있고, 그만큼 결정이 늦어질 수 있습니다. 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제4항). 반대로 임대인은 결정에 대해 이의신청을 할 수 있는데, 같은 조 제3항이 민사집행법 가압류 규정 일부를 준용하기 때문입니다.

새 집 입주일이 정해져 있다면 만기일에서 거꾸로 일정을 짜되, 등기부 기입을 확인하기 전까지는 전입신고와 점유 이전을 미루는 것이 기본 원칙입니다. 일정이 도저히 맞지 않으면 무엇을 먼저 옮기고 무엇을 남길지 서류를 보고 따져야 합니다.

임차권등기 비용, 무엇이 들고 누구에게 돌려받나요?

임차권등기 비용은 금액보다 구조로 이해하는 편이 정확합니다. 실무상 신청서에 붙이는 인지, 법원이 서류를 보내는 데 쓰는 송달료, 등기와 관련된 세금(등록면허세 등)과 수수료가 기본 항목이고, 서류 발급비나 대리인을 쓸 때의 비용이 더해질 수 있습니다. 각 금액은 규칙과 사안에 따라 달라지므로 접수 전에 법원 안내로 확인하세요.

비용 부담에 관해서는 주임법 제3조의3 제8항이 분명합니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 실무에서는 보증금반환소송을 낼 때 이 비용을 함께 청구하는 방식이 자주 쓰이므로, 영수증과 납부 확인서를 모아 두는 것이 1차 조치입니다. 변호사 보수 같은 항목이 여기에 포함되는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다.

임차권등기 말소, 언제 누가 지우나요?

임차권등기 말소는 보증금을 다 돌려받은 뒤에 하는 것이 안전한 순서입니다. 대법원 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 취지로 이해되고 있어, 집주인이 '등기부터 지워 주면 돈을 주겠다'고 해도 그 요구에 먼저 응해야 하는 것은 아니라고 볼 여지가 큽니다. 다만 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

법원 명령으로 한 임차권등기는 실무상 결정을 한 법원에 해제(말소 촉탁)를 신청하는 방식으로 지우고, 협력 등기는 등기 절차로 말소합니다. 집이 경매로 넘어간 경우에는 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 합니다(민사집행법 제144조 제1항 제2호).

다만 주임법 제3조의5 단서에 따라 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 내 임차권이 어느 쪽에 해당하는지는 배당 결과와 함께 따져 봐야 하고, 남은 보증금을 누구에게 어떻게 청구할지는 사안별 판단이 필요합니다.

임차권등기 자주 묻는 질문