월세 보증금 반환 언제 받나요? 끝나는 날을 정하는 3가지

월세 보증금 반환 시기는 임대차가 끝나는 날에 맞춰집니다. 그래서 퇴거 달력의 첫 칸은 내 계약이 언제 끝나는지를 정확히 정하는 일이고, 끝나는 날을 정하는 기준은 크게 세 가지로 나뉩니다.

갱신요구권을 써서 갱신된 계약도 해지에 관하여는 제6조의2를 준용하므로(주택임대차보호법 제6조의3④), 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 기준이 됩니다. 반대로 법정갱신 상태인데 계약서상 만료일만 보고 그날 보증금을 요구하면, 집주인은 계약이 아직 끝나지 않았다고 맞설 수 있습니다.

임대차기간이 끝났는데 보증금을 아직 못 받았다고 해서 임차인이 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 다만 그 기간에 집을 계속 쓰는 데 따른 정산 문제가 생길 수 있으므로, 반환일을 하루라도 빨리 특정하는 편이 임차인에게 유리합니다.

퇴거 2개월 전: 갱신하지 않겠다는 통지를 날짜가 남게 보내기

임차인이 계약 만료에 맞춰 나가려면 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려야 합니다. 주택임대차보호법 제6조① 후문은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 정해, 그때도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

제6조①에 나오는 계약조건 변경 통지는 임대인 쪽 규정입니다. 임차인은 조건을 바꾸자는 통지가 아니라 계약을 이어 가지 않겠다는 뜻을 분명히 전하면 됩니다. 통지는 상대방에게 도달해야 의미가 있으므로, 읽음 표시나 답장이 남는 문자·메신저, 또는 내용증명처럼 날짜가 기록되는 방법을 고르는 것이 안전합니다.

집주인이 새 세입자를 구해야 하니 기다려 달라고 답하더라도 임차인의 통지가 없던 일이 되지는 않습니다. 다음 세입자 입주는 임대인이 보증금을 마련하려고 고르는 방법일 뿐, 법이 정한 반환 조건이 아닙니다.

퇴거 1주 전: 공제 항목 점검표로 받을 돈과 다툴 돈 나누기

보증금에서 빠질 수 있는 돈은 임대차에서 생긴 임차인의 채무입니다. 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 집을 넘겨줄 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무가 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제된다는 취지입니다. 반대로 임대인 개인의 사정이나 임대차와 관계없는 돈은 보증금에서 뺄 근거가 되기 어렵습니다.

원상회복은 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조에 근거합니다. 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 다만 오래 살면서 자연스럽게 생긴 마모나 변색까지 임차인이 부담하는지는 계약 내용과 집 상태에 따라 다투어질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

입주할 때 찍어 둔 사진, 계약서 특약, 퇴거 직전 사진을 나란히 놓고 항목별로 비교하면 받을 돈과 다툴 돈이 갈립니다. 퇴거 1주 전에는 집주인에게 공제 항목과 금액을 미리 알려 달라고 요청해, 이사 당일 현장에서 처음 듣는 공제 요구가 나오지 않도록 정리해 두는 것이 좋습니다.

이사 당일: 열쇠·비밀번호와 입금을 맞바꾸는 순서

월세 보증금 반환에서 이사 당일의 핵심은 집을 넘기는 일과 보증금을 받는 일을 같은 시간에 맞추는 것입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 임대차 종료 때 집 반환과 보증금 반환이 이 관계에 있다는 것이 대법원 판결 취지입니다.

1. 짐을 뺀 뒤 집주인과 함께 집 상태를 확인하고 방마다 사진을 남긴다
2. 공제 항목을 최종 확정하고 반환 금액을 문자로 주고받는다
3. 보증금이 계좌에 들어왔는지 임차인이 직접 확인한다
4. 입금 확인 뒤 열쇠·출입카드를 반납하고 비밀번호 변경에 협조한다
5. 받은 금액과 날짜를 적은 확인 문자를 서로 남긴다

보증금을 돌려주는 쪽은 임대인이므로, 변제자인 임대인은 변제를 받는 임차인에게 영수증을 청구할 수 있습니다(민법 제474조). 임차인이 먼저 받은 날짜와 금액을 적은 확인 문자를 보내 주면 임대인도 안심하고, 일부만 받은 경우에는 남은 금액이 기록으로 남는다는 장점이 있습니다.

새집 잔금일이 같은 날이라면 오전에 짐을 빼고 정산을 마친 뒤 오후에 잔금을 치르는 식으로 시간표를 짜 두면 좋습니다. 집주인이 당일 입금이 어렵다고 미리 알려 온다면, 이사 일정을 조정할지 다음 칸으로 넘어갈지를 이사 전에 결정해야 합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 해당한다면 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

입금이 안 됐을 때: 내용증명, 임차권등기명령, 보증금반환소송 순서

이사 당일까지 보증금이 들어오지 않았다면 다음 칸은 정해져 있습니다. 법도 전세금반환소송센터가 안내하는 기본 순서는 내용증명, 임차권등기명령, 보증금반환소송, 강제집행입니다. 집주인이 줄 의사는 있는데 날짜만 미루는 경우라면 반환일과 계좌를 특정한 내용증명 단계에서 정리되는 일도 있습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차입니다(주택임대차보호법 제3조의3①). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제3조의3⑤).

제3조의2②가 정한 우선변제권은 원래 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 권리이고, 제3조의3⑤는 임차권등기를 마친 임차인도 이 우선변제권을 취득한다고 정합니다. 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 신청할 수 있다는 점에서 전세권 설정과 다르고, 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧).

보증금반환소송은 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 청구하는 소송이고, 주택임대차보호법 제13조는 이 소송에 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 판결을 받은 뒤에도 집주인이 지급하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 이어집니다. 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 필요도 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 안내부터 확인

보증금이 있는 월세 계약도 전세보증금반환보증에 가입해 둔 경우가 있습니다. 가입했다면 집주인에게 소송을 걸기 전에 보증기관에 보증 이행 청구 절차와 필요한 서류를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

보증기관마다 이행 청구 요건, 준비 서류, 처리 기간이 다를 수 있고, 계약 해지 통지 시점이나 임차권등기 여부를 확인하는 경우도 있을 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 보증서와 약관을 먼저 읽고, 보증기관 안내와 법적 절차가 서로 어긋나지 않게 순서를 맞추는 것이 안전합니다.

월세 보증금 반환 달력 한 장 요약: 시점별 할 일과 조문 근거

월세 보증금 반환 달력을 한 장으로 줄이면 아래 표와 같습니다. 각 칸에서 남긴 기록은 나중에 소송까지 가더라도 그대로 증거가 되므로 지우지 말고 한곳에 모아 두는 것이 좋습니다.

기한 계산이 애매한 칸은 대부분 첫째와 둘째 줄입니다. 통지가 언제 도달했는지에 따라 보증금을 요구할 수 있는 날이 몇 달씩 달라질 수 있으니, 통지를 보낸 날과 받은 날을 하루 단위로 확인해 두세요.

보증금 반환, 일부만 주거나 늦게 주면 어떻게 하나요?