깡통전세 방지, 앞 순위가 생기는 구멍 5개 지도

깡통전세 방지의 출발점은 내 보증금 앞에 무엇이 설 수 있는지를 구멍 단위로 나눠 보는 것입니다. 깡통전세는 법률 용어가 아니라, 집값에서 앞 순위 채권을 빼고 나면 내 보증금을 돌려받을 몫이 부족해지는 상태를 부르는 말입니다. 임차인이 집값을 올릴 수는 없으니, 손댈 수 있는 것은 앞 순위가 늘어나는 통로를 줄이는 일입니다.

아래 표는 구멍마다 막는 수단과 처리 시점을 짝지은 것입니다. 깡통전세 확인이 지금 상태를 읽는 일이라면, 방지는 계약 뒤에도 상태가 나빠지지 않게 묶어 두는 일입니다. 다섯 칸 중 비어 있는 칸이 있다면 그 칸이 상담에서 먼저 볼 지점이 됩니다.

표의 순서는 시간 순서이기도 합니다. 계약 전에 1·3·4번을, 잔금일에 2번을, 갱신 때 5번을 막습니다. 한 번 보고 끝나는 체크리스트가 아니라 계약 기간 전체에 걸친 일정표로 쓰는 편이 안전합니다.

구멍1 기존 근저당·선순위 권리, 계약 전 등기부로 막기

기존 근저당은 계약 전에 등기사항증명서로 확인하고 계약 조건에 반영해야 막을 수 있는 구멍입니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 같은 처분 제한을, 을구에서는 근저당권·전세권 같은 권리를 봅니다. 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 지나치게 크다면 그 자체로 깡통전세 신호입니다.

개업공인중개사를 통해 계약한다면 확인 책임이 함께 걸려 있습니다. 「공인중개사법」 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 정합니다. 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하면 같은 법 제30조 제1항에 따라 배상책임이 생깁니다.

다만 중개사의 배상책임은 사고가 난 뒤의 이야기입니다. 방지 단계에서는 설명을 들을 때 근거자료를 받아 두고, 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 계약일 이후 변동이 없는지 대조하는 것이 실제 장치가 됩니다. 기존 근저당을 잔금으로 갚고 말소하기로 했다면 그 약속도 특약으로 계약서에 적어 두세요.

구멍2 잔금일과 대항력 사이, 하루의 공백을 특약으로 막기

대항력은 전입한 날이 아니라 그 다음 날부터 생기므로, 잔금일 당일은 임차인이 가장 약한 시점입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 날 집주인이 대출을 받아 근저당 등기를 접수하면 그 근저당이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다.

하루의 공백은 법이 대신 메워 주지 않으므로 계약서로 묶어 두는 방법이 쓰입니다. 아래 문구는 계약서 특약란에 넣는 형태의 예시입니다.

특약과 함께 잔금일 당일의 순서를 지키는 것이 두 번째 구멍을 막는 습관입니다. 아래 카드 순서대로 처리하면 공백이 생기는 시간을 최대한 줄일 수 있습니다.

1. 1잔금 직전 등기사항증명서를 다시 떼어 계약일 이후 새 권리가 없는지 확인
2. 2잔금 지급 잔금을 보내고 열쇠·비밀번호를 받아 실제로 입주(인도)
3. 3같은 날 전입신고 주민센터 또는 온라인으로 전입신고를 마침
4. 4확정일자 임대차계약증서에 확정일자를 받음(미리 받아 둔 경우 확인만)
5. 5다음 날 등기부를 한 번 더 열람해 잔금일에 접수된 권리가 없는지 점검

확정일자는 계약서를 쓴 직후 미리 받아 둘 수도 있습니다. 다만 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 생기므로, 확정일자를 먼저 받아도 인도와 전입이 늦어지면 순위의 기준도 그만큼 늦어질 수 있습니다.

구멍3 집주인 세금 체납, 납세증명서를 요구할 수 있나요?

임대인은 계약을 체결할 때 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 하므로, 임차인은 요구할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의7 제2호가 정한 의무이고, 임대인이 계약 체결 전에 미납국세와 체납액의 열람 및 미납지방세의 열람에 각각 동의하면 제시를 갈음할 수 있습니다.

세금 체납이 구멍이 되는 이유는 배당 구조에 있습니다. 집주인에게 밀린 세금이 있으면 경매나 공매에서 일부 조세가 보증금보다 먼저 처리될 수 있고, 그 사실은 등기부에 바로 드러나지 않을 때가 많습니다. 그래서 등기부만으로는 깡통전세 확인이 끝나지 않습니다.

구멍4 다가구 선순위 임차인 보증금, 확정일자 정보로 막기

다가구주택은 등기부에 다른 세입자의 보증금이 나오지 않으므로, 확정일자 부여 현황 정보를 받아야 앞 순위를 셀 수 있습니다. 한 건물에 여러 세대가 살고 소유자는 한 명이라, 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자들의 보증금이 내 앞에 설 수 있습니다. 아파트보다 다가구·빌라에서 이 구멍이 커지는 이유입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의6 제4항에 따르면 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관(주민센터·등기소 등)에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 또 제3조의7 제1호는 임대인이 계약을 체결할 때 이 정보를 임차인에게 제시하여야 하고, 계약 체결 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다고 정합니다. 여기서 동의하는 사람은 임대인입니다.

정보를 받으면 내 앞에 선 세입자들의 보증금 합계와 근저당 채권최고액을 더해 집값과 비교해 보세요. 세대별 전입 시점과 확정일자 시점이 서로 다르면 순위 계산이 달라지므로, 결과가 빠듯하게 나온다면 서류를 놓고 따져 보는 편이 정확합니다.

구멍5 갱신·증액 때, 올린 보증금도 지킬 수 있나요?

증액된 보증금은 증액 계약서를 따로 쓰고 그 계약서에 확정일자를 다시 받아야 지킬 여지가 생깁니다. 증액분의 순위는 증액 당시를 기준으로 따로 따진다는 것이 대법원 판결 취지로 이해되며, 구체적인 결과는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 증액 전에 근저당이 새로 들어왔다면 증액분이 그 근저당보다 뒤로 밀릴 가능성이 있으니, 증액에 합의하기 직전에 등기부부터 다시 보세요.

반대로 시세가 내려간 때에는 보증금을 낮추는 협의도 방지 수단이 됩니다. 「주택임대차보호법」 제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 감액이 받아들여질지는 사정에 따라 다르지만, 보증금 규모가 줄면 깡통이 될 폭도 함께 줄어듭니다.

같은 조건으로 갱신한다면 새로 생기는 구멍은 작습니다. 그래도 그동안 등기부에 새 권리가 들어왔는지는 갱신 전에 한 번 더 확인하는 편이 좋습니다.

소액임차인 최우선변제는 언제까지 요건을 갖춰야 하나요?

소액임차인 최우선변제는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 받을 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 하면서, 이 경우 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추도록 정합니다.

우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위·기준은 같은 조 제3항에 따라 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정합니다. 내 계약에 어떤 기준이 적용되는지는 등기부 사정과 함께 봐야 판단되므로, 최우선변제를 방지 계획의 중심에 두기보다는 마지막 안전망으로 생각하는 편이 안전합니다.

내 계약은 어느 갈림길에 있나요?

같은 깡통전세 방지라도 계약 단계와 주택 유형, 갱신 조건에 따라 먼저 막을 구멍이 달라집니다. 아래 세 갈림길에서 내 위치를 먼저 정하세요.

전세사기 예방까지 묶는 깡통전세 방지 점검표

아래 다섯 줄은 계약서에 서명하기 전, 잔금일, 갱신 때 꺼내 쓰는 점검표입니다. 깡통전세 방지와 전세사기 예방은 결국 같은 서류에서 출발합니다.

• 등기부 갑구·을구를 계약 전과 잔금 직전에 두 번 대조했다
• 잔금일 다음 날까지 담보 설정을 하지 않는다는 특약을 넣었다
• 납세증명서를 받았거나 임대인이 미납세 열람에 동의했다
• 다가구라면 확정일자 부여 현황 정보로 선순위 보증금을 셌다
• 증액 갱신이라면 증액 계약서에 확정일자를 다시 받을 계획이 있다

깡통전세 방지 자주 묻는 질문