• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 만기 전후로 집주인도 나도 갱신 이야기를 한 적이 없다
• 이사 갈 집을 구했는데 언제까지 통보해야 하고 월세는 언제까지 내는지 모르겠다
• 문자로 해지를 알렸는데 집주인이 읽고도 답이 없다
• 원룸·오피스텔·상가라서 아파트와 같은 규칙인지 헷갈린다

월세 묵시적 갱신 해지, 주택·상가·민법 세 갈래 효력일 비교표

월세 묵시적 갱신 해지는 어느 법이 적용되느냐에 따라 효력일이 3개월 또는 1월로 갈립니다. 같은 '묵시적 갱신'이라는 말을 쓰더라도 주택은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항, 상가는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조 제4항, 그 밖의 건물 임대차는 민법 제639조 제1항이 근거라서 성립 요건과 해지 기간이 서로 다릅니다.

주임법과 상가법의 갱신은 법이 정한 기간 안에 통지가 없었을 때 생기는 법정갱신입니다. 주임법 제6조의2의 제목이 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'여서 흔히 묵시적 갱신이라고 부릅니다. 민법 제639조 제1항은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때 성립하는 묵시의 갱신입니다.

표에서 가장 중요한 칸은 기산점입니다. 세 갈래 모두 통지를 보낸 날이 아니라 상대방이 받은 날부터 기간을 셉니다. 또 주택은 계약갱신요구권(주임법 제6조의3)을 행사해 갱신된 경우에도 그 해지에 관하여 제6조의2를 준용하므로(제6조의3 제4항) 임차인의 3개월 규칙은 같습니다. 차이는 갱신요구권이 1회에 한하여 행사할 수 있다는 점(제6조의3 제2항)으로, 다음 만기 때 다시 쓸 수 있는지가 달라집니다.

주택 묵시적갱신 해지와 원룸 묵시적 갱신 해지는 같은 규칙인가요?

원룸도 주거용 건물이면 주택 묵시적갱신 해지와 똑같이 주임법 제6조의2의 3개월 규칙을 따릅니다. 주임법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 이 법을 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 정합니다. 다가구 주택의 방 한 칸이든 원룸 건물의 한 호실이든 실제로 살림하는 곳이라면 같은 기준이 적용됩니다.

원룸은 1년으로 계약하는 일이 많은데, 주임법 제4조 제1항은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 그래서 1년 원룸은 만기를 언제로 보느냐에 따라 법정갱신 시점이 달라질 수 있어 계약서와 그동안의 연락을 함께 봐야 합니다.

오피스텔은 주거용 여부가 사실관계로 판단되는 대표적인 경우입니다. 전입신고를 하고 생활했는지, 취사 시설이 있는지, 계약서에 용도를 어떻게 적었는지 등이 함께 검토될 수 있어 미리 결론을 정할 수 없습니다. 사무실로 썼다면 상가법이나 민법 쪽으로 넘어갈 여지가 있어 해지 통지 전에 적용 법부터 확인하는 것이 안전합니다.

상가 묵시적 갱신 해지, 환산보증금 이하인지 초과인지부터

상가 묵시적 갱신 해지는 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액 이하이면 3개월, 초과하면 민법에 따라 임차인 통고 1월로 갈립니다. 상가법 제2조 제1항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 제2항은 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 합니다.

상가법 제2조 제3항은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 계약갱신요구를 정한 제10조 제1항·제2항·제3항 본문은 들어 있지만 법정갱신을 정한 제10조 제4항과 해지 통고를 정한 제5항은 들어 있지 않습니다. 따라서 환산보증금 초과 상가에는 제10조 제4항·제5항이 적용되지 않고, 기간 만료 뒤 계속 영업하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신이 문제 됩니다.

기준 금액은 대통령령이 지역별로 구분해 정하고 차임 환산 비율도 대통령령으로 정하는데, 모두 개정될 수 있어 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 환산 결과가 기준선 근처라면 계약서의 보증금·월세와 소재지를 놓고 먼저 확인하는 것이 정확합니다.

묵시적갱신 해지통보 방법과 묵시적갱신 해지 문자, 언제부터 3개월인가요?

묵시적갱신 해지통보는 법이 정한 형식이 따로 없어 문자·메신저·내용증명 모두 쓸 수 있고, 3개월은 그 통지가 임대인에게 도달한 날을 기준으로 셉니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하고, 주임법 제6조의2 제2항도 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이라고 적고 있습니다.

문자는 빠르고 편하지만 읽었는지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 읽음 표시, 임대인의 회신, 통화 뒤 남긴 확인 문자처럼 도달 날짜를 보여 줄 자료가 있어야 합니다. 답이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 두면 도달일 증명이 쉬워집니다.

• 도달일을 지키는 기록 4가지

• 보낸 화면 캡처(날짜·시각·받는 번호가 함께 보이게)
• 읽음 표시 또는 임대인의 회신 내용
• 받는 사람이 임대인 본인인지, 관리인이라면 권한이 있는지
• 내용증명을 보냈다면 접수 영수증과 배달 결과

효력일 계산과 마지막 월세 정산, 며칠분까지 내나요?

해지 효력일은 통지를 받은 날 다음 날부터 세어, 3개월째 되는 달의 기산일에 해당하는 날의 전날에 기간이 끝나는 방식으로 계산합니다. 민법 제157조는 기간을 월로 정한 때 기간의 초일은 산입하지 아니한다고 정하고, 제160조는 월로 정한 기간을 역에 의하여 계산하면서 최후의 월에서 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하고 최종의 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료한다고 정합니다.

월세 묵시적 갱신 해지에서 마지막 월세는 해지 효력이 생기는 날까지의 임대차에 대한 차임이라고 보는 것이 기본 구조입니다. 해지 효력이 생기기 전까지 임대차는 계속되므로, 이사를 먼저 나가더라도 그 기간의 월세 부담이 바로 사라지지는 않습니다. 효력일이 월세 지급 주기 중간에 걸릴 때 날짜로 나눠 계산할지 한 달분을 기준으로 할지는 계약서의 약정과 당사자 합의로 정할 문제라 미리 문자로 정해 두는 것이 좋습니다.

• 마지막 달 정산 체크리스트

• 효력일까지 남은 월세 회차와 일할 계산 여부 합의
• 관리비·전기·가스·수도 요금의 검침일과 정산 방법
• 원상회복 범위와 입주 때 사진, 퇴거 때 사진 비교
• 공제 항목이 있다면 항목별 근거와 금액 산정 방식 요청

공제를 두고 다툼이 생기면 다툼 없는 금액부터 먼저 돌려받고 나머지는 근거를 확인하는 방식이 시간을 줄입니다. 원상회복은 민법 제654조가 준용하는 제615조가 근거인데, 통상의 사용으로 생긴 손모까지 임차인 부담인지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

월세 연체가 있었다면 묵시적 갱신 자체가 없었을 수 있습니다

2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 주임법 제6조 제1항이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 제6조 제1항이 적용되지 않으면 법정갱신이 생기지 않으므로, 계약이 이어졌다고 생각한 출발점부터 달라질 수 있습니다.

이 경우 계약이 기간 만료로 이미 끝났다고 볼 여지가 생기고, 그렇다면 해지 통지 후 3개월을 기다리는 구조가 아니라 만료 이후의 정산 문제로 바뀔 수 있습니다. 다만 연체가 언제 몇 기에 이르렀는지, 이후 모두 갚았는지, 임대인이 그 뒤로 월세를 그대로 받아 왔는지 같은 사정에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 임대인의 해지권을 정한 민법 제640조(건물 임대차의 2기 차임 연체)는 갱신 배제(제6조 제3항)와 다른 조문이라 섞어 판단하지 않습니다.

해지 효력일이 곧 보증금 반환일, 집 인도와 동시이행입니다

해지 효력이 생기면 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 집을 비워 주어야 하며, 두 의무는 동시이행 관계로 다뤄집니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

효력일이 지나도 보증금이 들어오지 않으면 내용증명으로 반환을 청구하고, 이사가 급하면 임차권등기명령을 신청합니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 신청할 수 있다고 정하며, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 대항력을 잃을 위험을 피할 수 있습니다. 그다음 단계가 보증금반환소송이고, 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자 화면을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 효력일 계산부터 확인해 드립니다.

법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 보증금 반환 사건 450건 이상을 처리하며 월세 묵시적 갱신 해지처럼 날짜 하나로 결론이 갈리는 사건을 다뤄 왔습니다.

묵시적 갱신 해지, 자주 묻는 질문 3가지