하나라도 해당하면 판정표부터 보세요.

• 계약기간 중간에 이사를 가야 하는데, 집주인에게 언제 보증금을 받을 수 있는지 모르겠다
• 집주인이 새 세입자를 구해 와야 보증금을 돌려주겠다고만 한다
• 중도에 나가니 중개보수와 위약금은 임차인이 내라는 말을 들었다
• 누수·곰팡이 같은 하자를 고쳐 달라고 했는데 해결되지 않아 나가려 한다
• 해지하자는 말은 오갔지만 반환일과 비용 부담이 글로 정해지지 않았다

전세 중도해지, 해지 근거별 판정표: 효력일과 돈 문제

전세 중도해지를 말할 때 가장 먼저 정할 것은 '해지할 권리가 법이나 계약에 있는가'입니다. 해지권이 있으면 임차인 혼자의 통지로 효력일이 정해지고, 해지권이 없으면 임대인과 합의해야 계약이 끝납니다. 효력일이 정해져야 보증금 반환일이 정해지고, 해지 근거에 따라 중개보수·위약금을 두고 벌어지는 다툼의 무게도 달라집니다.

아래 표는 임차인이 중도에 나갈 때 기댈 근거를 여섯 갈래로 나눈 것입니다.

표에서 3개월과 1월은 모두 '통지(통고)를 받은 날'부터 셉니다. 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날이 기준이므로, 문자와 함께 도달을 증명할 수 있는 내용증명을 쓰는 편이 안전합니다.

지금 내 계약은 어느 상태인가요? 최초 기간·법정갱신·갱신요구

전세 중도해지의 첫 갈림길은 지금 계약이 최초 계약기간인지, 법정갱신 상태인지, 갱신요구권으로 갱신된 상태인지입니다. 세 가지 중 어디에 있느냐에 따라 임차인 혼자 해지할 수 있는지가 바뀝니다.

최초 계약기간은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제1항이 기준입니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 주임법에는 최초 계약기간 중 임차인이 일방적으로 해지할 수 있다는 규정이 없으므로, 특약이나 민법상 해지 사유가 없다면 임대인과 합의해야 합니다.

법정갱신은 주임법 제6조 제1항의 결과입니다. 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 갱신요구로 갱신된 계약은 임차인이 제6조의3 제1항에 따라 계약갱신을 요구해 이어진 경우이고, 그 해지에는 같은 조 제4항이 제6조의2를 준용합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

전세 중도해지 보증금은 언제 받나요? 효력일과 맞교환 순서

전세 중도해지 후 보증금은 해지 효력이 생긴 날, 임차인이 집을 비워 주는 것과 맞바꿔 받는 구조입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 보증금 반환과 집 인도를 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

해지는 계약을 처음부터 없애는 것이 아닙니다. 민법 제550조에 따라 해지한 때 계약은 장래에 대하여 효력을 잃으므로, 효력일 전까지의 권리와 의무는 그대로 남습니다.

법정갱신이나 갱신요구로 갱신된 계약에서 효력은 '통지 도달 후 3개월 경과'로 정해질 뿐, 새 임차인이 들어오는지는 요건이 아닙니다. "새 세입자가 들어와야 준다"는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아닙니다.

우선변제권은 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생기는데(주임법 제3조의2 제2항), 보증금을 받기 전에 먼저 전출하면 대항요건을 잃어 순위가 흔들릴 위험이 있습니다.

중개보수는 누가 내나요? 법에 없는 부담을 정하는 방법

전세 중도해지 때 새 임차인을 들이는 중개보수를 누가 낼지는 주임법과 민법의 임대차 규정에 정해져 있지 않습니다. 그래서 해지 근거, 누가 먼저 원했는지, 합의 내용 세 가지로 정리됩니다.

법정 해지권(제6조의2)으로 나가는 경우 효력은 새 임차인 입주와 상관없이 정해지므로, 새 임차인을 구할지 언제 구할지는 임대인의 선택입니다. 그 중개보수까지 임차인에게 넘길 근거는 약하다고 볼 여지가 있지만, 특약이나 별도 약속이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

최초 계약기간 중 합의 해지는 사정이 다릅니다. 임대인은 합의에 응할 의무가 없으므로 중개보수·이사 시점 같은 조건을 붙일 수 있고, 임차인은 그 조건을 받아들일지 다시 협상할지 고르게 됩니다.

위약금·해약금 요구, 계약서 특약과 주택임대차보호법 제10조

전세 중도해지에서 위약금 요구가 정당한지는 계약서 특약과 해지 근거를 함께 봐야 판단됩니다. 해약금 규정인 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 경우, 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 해제할 수 있다고 정합니다.

제565조는 매매 규정이고 민법 제567조로 매매 외 유상계약에 준용되지만 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않습니다. 이미 입주해 보증금을 다 치른 뒤의 중도해지가 이 해약금 규정으로 정리되는지는 단정하기 어렵습니다. 그래서 "계약금만큼 물어내라"는 말도, "계약금을 포기하면 나갈 수 있다"는 생각도 그대로 받아들이기 전에 확인이 필요합니다.

주임법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 법정갱신 중 임차인의 해지권(제6조의2)을 빼앗거나 해지에 위약금을 붙이는 특약은 이 조항과 충돌해 효력이 문제될 수 있습니다. 반면 최초 계약기간 중 합의 해지의 대가로 새로 약속한 금액은 합의 내용의 문제여서 따로 봐야 합니다.

집 하자 때문에 나가는 경우, 해지와 손해배상은 따로 봅니다

집 하자로 인한 전세 중도해지는 '해지할 수 있는가'와 '손해를 물을 수 있는가'를 나눠 판단합니다. 해지는 민법 제625조나 제627조 제2항의 요건을 따지고, 손해배상은 임대인의 의무 위반을 따로 따집니다.

제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우의 규정입니다. 누수로 방 하나를 쓰지 못하게 됐다면 그 부분 비율로 차임 감액을 청구할 수 있고(제1항), 남은 부분으로는 살 목적을 이룰 수 없을 정도라면 해지할 수 있습니다(제2항). 전세는 차임이 없으므로 감액보다 해지 여부가 주로 문제되고, 하자의 정도가 그 요건에 이르는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다.

손해배상은 별개입니다. 민법 제551조는 계약의 해지가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하고, 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있되 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그렇지 않다고 정합니다. 이사비·중개보수 같은 항목이 배상 범위에 들어가는지는 단정하기 어려우므로, 하자 사진, 수리 요청 문자, 임대인의 답변, 수리 일정 기록을 날짜순으로 모아 두는 것이 출발점입니다.

전세 계약 해지를 합의로 할 때 합의서에 넣을 여섯 칸

합의로 하는 전세 계약 해지는 합의서 문구가 곧 법정 기준을 대신합니다. 말로만 합의하면 반환일과 비용이 다시 다툼이 되므로 아래 여섯 칸을 채워 두는 것이 좋습니다.

• 해지 효력일 — 계약이 끝나는 날을 날짜로
• 보증금 반환일·방법 — 집 인도와 같은 날, 입금 계좌와 시각
• 비용 부담 — 중개보수·이사비를 누가 얼마까지 내는지
• 원상회복 범위 — 점검 일자와 공제 방식, 다툼 있는 항목의 처리
• 관리비·공과금 정산 — 효력일 기준 검침과 정산 주체
• 미반환 시 조치 — 반환일이 지나면 지연손해금을 청구하고 임차권등기명령을 신청할 수 있다는 확인

법정갱신이나 갱신요구로 갱신된 상태에서 해지를 통지할 때는 아래 같은 문자를 기본으로 쓰고 같은 내용을 내용증명으로도 보내 두면 됩니다. 문구 자체로 법률 효과가 확정되는 것은 아니며, 계약 상태가 확실하지 않다면 보내기 전에 확인하는 편이 안전합니다.

효력일이 지나도 보증금을 안 줄 때: 임차권등기명령과 소송

해지 효력일이 지났는데도 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며 그 뒤 대항요건을 잃더라도 상실하지 않습니다(같은 조 제5항). 다만 신청만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음 이사·전출해야 합니다. 등기 전에 먼저 나가면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

그다음은 내용증명으로 반환을 다시 요구하고 보증금반환소송으로 넘어가는 순서입니다. 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에도 지급하지 않으면 부동산 경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행으로 회수합니다. 법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사로, 해지 근거 판정부터 집행까지 한 흐름으로 점검합니다.

전세 중도해지 자주 묻는 질문