임차권등기명령 임대인 대응 가이드
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임차권등기명령 임대인 대응 가이드
결정문이 도착했나요? 무엇이 바뀌고, 지금 무엇을 해야 하는지 임대인 관점에서 핵심만 정리했습니다.
핵심 이해
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청해 등기부에 권리를 표시하는 절차입니다. 일단 기입되면 세입자가 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권이 유지되고, 이사로 인해 점유·전입이 바뀌어도 그 권리가 사라지지 않습니다. 상가의 경우에도 종료 후 보증금 미반환이면 신청할 수 있고(법 조항상 관할 법원·기재사항 요건을 갖춰 신청), 임대인은 결정문을 받은 뒤 사실관계와 금전관계를 즉시 정리하는 것이 최우선입니다.
무엇이 유지되나
등기 전 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다.
임대인도 다툴 수 있나
사유가 있으면 이의·취소를 신청할 수 있습니다(기간 제한은 통상 항고로서 제한 없음).
지금 할 일
보증금·관리비 정산안 제시, 열쇠·인도 확인, 사실오인 시 증빙 수집.
임대인이 먼저 확인할 체크리스트
첫째, 임대차 종료 사실과 종료 사유를 명확히 하세요. 기간만료, 해지 합의, 해지 통보 시점 등은 보증금 반환의 기초가 됩니다. 둘째, 미납·정산 항목을 분리해 계산하세요. 월세·관리비·수선비, 원상회복 비용(실제 손해 입증 필요), 공과금 정산 등은 보증금에서 상계 가능한지 법적 요건을 따져야 합니다. 셋째, 세입자가 이미 확정일자와 점유·전입을 갖추었다면, 등기 후 이사를 가더라도 기존의 우선변제 지위가 유지될 수 있음을 전제로 현실적 변제 계획을 제시하는 편이 분쟁 비용을 줄입니다. 넷째, 임차권등기명령 결정의 기초가 된 신청서 기재 사실에 사실오인이 있거나 보증금이 이미 변제되었다면, 관련 영수증·계좌내역·대화기록을 즉시 확보해 대응하세요. 다섯째, 인도(열쇠 인계)와 점유 상태를 서면으로 남기고 사진으로 보관하면 추후 원상복구 다툼을 줄일 수 있습니다.
이의·취소 신청은 언제, 어떻게
임차권등기명령은 통상 변론 없이 결정으로 발령됩니다. 임대인은 보증금이 이미 지급되었거나 신청 사유가 없어진 경우, 금액 산정이 잘못된 경우 등 사정 변경·사실 오인을 이유로 이의신청 또는 취소신청을 할 수 있습니다. 통상항고 성질상 제기기간의 법정 제한은 없고 항고의 이익이 있는 동안 가능하므로, 결정을 받자마자 증빙을 정리해 신속히 제출하는 것이 바람직합니다. 다만 본안에서 임차인의 권리가 확정되거나 강제집행이 진행되면 다툴 실익이 줄 수 있으니, 사실관계가 명확할수록 조기 합의 변제→말소가 비용 대비 효율적입니다. 상가의 경우에도 종료 후 미반환이면 신청이 가능하되, 무허가 건물 등 일부는 제도상 제약이 있으니 사전 확인이 필요합니다.
말소까지의 로드맵
1) 보증금과 정산 항목을 확정해 지급 일정을 제시합니다. 2) 지급이 완료되면 세입자와 함께 등기 말소 절차에 협조합니다. 3) 만약 금액·사실에 이견이 크다면, 증빙을 갖춰 이의 또는 취소를 신청하고, 병행해 분할 변제·유예 등 현실적 합의안을 제안하세요. 4) 추후 분쟁 대비를 위해 인도 확인서와 현황 사진을 보관하고, 관리비·공과금 정산서를 첨부해 종결합니다. 임대인 입장에서 중요한 것은 등기가 표시하는 권리의 존속 조건을 정확히 이해하고, 불필요한 소송비용을 줄이는 빠른 결정을 내리는 것입니다.
근거 한눈에 보기
· 주택: 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령의 효과: 대항력·우선변제권 유지)· 제3조(대항력).
· 상가: 상가건물임대차보호법 제6조(종료 후 보증금 미반환 시 신청, 관할·기재사항).
· 절차: 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조(통상항고: 기간 제한 없음) 등.
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※ 본 안내는 일반 정보 제공 목적이며 정확하지 않을 수 있습니다. 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 최종 판단 전 무료전화상담으로 확인하시기 바랍니다.
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