전세권 강제집행 절차와 배당요구 핵심 가이드 | 법도 전세금반환소송센터
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전세권 강제집행, 언제 어떻게 시작할까요
존속기간과 등기 순위에 따라 진행 방식과 배당 결과가 달라집니다. 여기에서 요건, 절차, 준비물과 주의점을 한 번에 정리했습니다.
개념 정리와 기본 원칙
전세권은 등기된 용익물권으로서 목적 부동산을 사용·수익할 수 있고, 등기 순위에 따라 후순위 권리자보다 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 보증금 회수를 위한 실행은 두 갈래입니다. 첫째, 전세권 자체를 현금화하는 방법(존속기간 중 전세권 매각 등)과, 둘째, 설정 부동산을 대상으로 하는 경매 절차를 통한 회수입니다. 특히 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 배당요구 여부에 따라 소멸 또는 인수가 갈립니다.
진행 방식과 절차
1) 존속기간 중 전세권 자체 집행 — 존속기간 중에는 대상이 부동산이 아니라 권리 그 자체이므로, 전세권을 현금화하는 방향으로 진행합니다. 법원에 전세권 매각 등 절차를 신청하고, 낙찰자는 전세권을 승계합니다. 이 경우 목적물의 이용권이 함께 이전되므로 계약조건과 존속기간을 면밀히 확인해야 합니다.
2) 설정 부동산에 대한 경매 진행 — 전세권을 담보로 부동산 임의경매를 신청할 수 있습니다. 다만 등기부상 선후순위, 말소기준권리, 배당요구 여부에 따라 보증금 회수 범위와 소멸/인수 결과가 갈립니다. 선순위라 하더라도 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 기한 내 신청 여부가 핵심입니다.
배당과 순위의 핵심
선순위 전세권자는 배당요구를 통해 보증금을 우선변제받을 수 있으며, 종기 내 신청이 없으면 낙찰자 인수 조건이 될 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위로 설정된 경우에는 매각과 함께 소멸하는 것이 일반적입니다. 일부만 목적물인 경우에는 해당 범위를 벗어난 부분에 대해서는 신청이 제한되므로, 등기 범위와 건물 구성을 정확히 대조해야 합니다.
준비서류·기간·비용 관점
등기부등본(말소기준권리 및 권리순위 확인), 전세권 설정계약 및 등기사항, 존속기간, 연체 내역 및 잔액 산정 자료, 배당요구서 및 관련 증빙을 준비합니다. 통상 접수 후 절차 개시는 법원 일정에 따르며, 배당요구종기 및 매각기일 등 주요 기한을 놓치지 않는 관리가 중요합니다. 비용은 집행 유형과 평가·공고 등 집행비용으로 구성되며, 회수 가능액 대비 전략을 먼저 세워야 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다.
지금 필요한 다음 한 걸음
권리관계가 복잡할수록 초기 전략이 손실을 줄입니다. 등기부와 설정 내역을 확인하고, 배당요구종기와 매각기일을 역산하여 일정을 잡으세요. 상황을 알려주시면 착수금 0원 정책 범위에서 가능한 선택지를 신속히 안내해 드립니다.
안내 및 유의사항
본 정보는 일반적인 이해를 돕기 위한 안내입니다. 구체적 사실관계와 등기 순위, 절차 진행 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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