경매개시결정 후 근저당 처리 기준과 배당요구 타이밍 핵심 가이드
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경매개시결정 후 근저당은 어떻게 되나요? 우선순위·배당요구·소멸 기준 정리
부동산에 경매개시결정의 기입등기가 이루어지면, 해당 부동산에는 압류의 처분금지 효력이 발생합니다. 이 이후에 설정된 근저당은 종전에 존재하던 권리에 비해 불리한 순위를 가지며, 매각대금 완납 시 소멸하거나 정해진 범위에서만 배당에 참여합니다. 아래에서 실제 절차 순서대로 핵심만 짚어드립니다.
핵심 기준 한눈에
처분금지 효력
기입등기 후에는 압류의 효력이 대외적으로 발생합니다. 그 시점 이후의 처분(새 근저당 설정 등)은 집행채권자·매수인에게 대항하기 어렵습니다.
우선순위와 소멸
뒤에 들어온 담보권은 통상 후순위로 취급되어 매각대금 완납으로 소멸하거나, 배당요구를 한 범위 안에서만 배당참여가 가능합니다.
배당요구 포인트
사전에 등기된 권리자와 달리, 늦게 성립한 권리는 종기 내 적법한 배당요구를 해야 분배에 참여할 수 있습니다. 종기 고지 대상에도 차이가 있습니다.
절차 흐름과 체크리스트
① 개시결정·기입등기가 완료되면 압류가 명해집니다. 이 시점 이후의 권리 취득(예: 근저당 설정, 가압류, 유치권 점유 개시 등)은 집행절차에서 제한을 받습니다. ② 권리분석에서는 말소기준권리와 선·후순위를 확인하고, 늦게 성립한 권리라면 배당요구 종기까지 요건을 갖춰 신청해야 합니다. ③ 매각과 대금 완납이 이루어지면 후순위 권리는 원칙적으로 소멸하며, 적법한 배당요구를 한 경우에 한해 분배 참여가 가능합니다.
놓치기 쉬운 사례
새 근저당을 뒤늦게 설정한 경우, 매수인에게 대항하지 못해 소멸될 수 있습니다. 종기 내 배당요구를 하지 않으면 분배에도 참여하지 못합니다.
점유로 우선 주장하려 해도, 개시결정 후 시작된 점유에 기초한 권리는 대항력이 부정될 수 있습니다.
선순위와의 경합에서는 최초 기입등기 전에 성립·등기된 권리가 당연 배당 대상이므로, 후행 권리는 잔여 범위에서만 다툽니다.
안심 체크
사건별로 기입등기 시점, 근저당 설정일, 말소기준권리, 배당요구 종기를 모두 대조하면 결론이 명확해집니다. 통화 시 등기부 등본과 통지서 일자를 준비하시면 더 빠르게 판단해 드립니다.
자주 받는 질문
A. 종기 내 적법한 배당요구가 전제됩니다. 다만 매각대금 완납으로 권리 자체가 소멸되는 구조이므로, 실제 분배 가능성은 사건별 순위와 잔여액에 좌우됩니다.
A. 늦게 성립한 권리자에게 종기 고지를 하지 않아도 위법이 되지 않는 판결이 있습니다. 따라서 본인이 직접 종기를 확인하는 것이 안전합니다.
A. 최초 기입등기 이전에 등기된 권리는 별도의 배당요구 없이도 순위에 따라 당연 배당 대상이 됩니다. 이후 권리는 요건과 기한 관리가 필수입니다.
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