경매개시결정 후 임차권등기 가이드 | 배당요구 종기 체크와 대항력·우선변제권 점검
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경매개시결정 후 임차권등기, 배당요구 종기 안에 무엇을 먼저 해야 안전한가
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대상 부동산이 이미 경매개시결정을 받은 경우라도 임차권등기는 가능합니다. 핵심은 경매개시결정 등기일, 배당요구 종기, 그리고 본인의 대항력·확정일자 보유 여부를 정확히 점검하는 것입니다.
핵심 요점 정리
가능 여부 · 경매개시결정 후에도 신청은 가능합니다. 다만 첫 매각 전 배당요구 종기를 넘기면 배당에 참여하지 못할 수 있으니 기한 관리가 중요합니다.
효과 · 임차권등기가 마쳐지면 이사 후에도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 기준에 따라 인정받을 수 있습니다. 다만 선순위 담보권 등 기존 권리관계는 그대로 영향을 미칩니다.
실무 포인트 · 등기부로 말소기준권리와 경매개시결정 등기일을 확인하고, 본인의 전입신고·점유·확정일자 보유 여부, 소액임차인 해당 여부를 함께 점검하세요.
절차 한눈에 보기
1) 권리관계 확인
등기부등본에서 경매개시결정 등기일과 말소기준권리를 확인합니다. 전입신고·점유·확정일자 보유 여부와 소액임차인 요건 충족 여부를 함께 점검합니다.
2) 신청 요건 점검
임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했고 임차사실을 입증할 자료가 있어야 합니다. 요건 충족 시 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
3) 신청 및 등기
관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 결정이 내려지면 등기를 마쳐야 하며, 경매 절차가 진행 중이라면 배당요구 종기 내 권리신고 또는 배당요구를 완료하세요.
4) 시나리오별 유의점
경매개시결정 전에 등기를 마친 경우에는 별도의 배당요구 없이 배당참가가 가능한 반면, 경매개시결정 후 등기라면 종기 내 배당요구를 해야 합니다. 기존 선순위 담보권보다 앞설 수 있는지 여부는 대항력·우선변제권 충족 시점과 소액최우선 요건에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 경매 중 이사해도 되나요?
임차권등기를 마치면 이사하더라도 종전 주택에 대한 권리 보전이 가능합니다. 다만 선순위 권리와 배당요구 종기는 별도로 관리해야 합니다.
Q. 소액임차인 최우선변제는 언제 적용되나요?
첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 종기 내 배당요구를 하면 일정액을 우선해 배당받을 수 있습니다. 지역·보증금 한도는 법령과 고시 기준을 따릅니다.
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케이스별 체크 포인트
① 전입·점유·확정일자 모두 보유라면 임차권등기 후 이사하더라도 종전 주택에 대한 권리 보전이 가능합니다. 다만 선순위 저당권이 있으면 그 범위 내에서 배당이 제한될 수 있습니다.
② 전입 또는 확정일자가 미흡한 경우 임차권등기 시점이 권리 판단 기준이 될 수 있어 선순위 담보권보다 앞서기 어렵습니다. 종기 내 배당요구를 반드시 진행하세요.
③ 소액임차인 해당 시 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 종기 내 배당요구를 마치면 일정액의 최우선변제를 기대할 수 있습니다.
안내 및 유의사항
정확한 사실관계와 권리순위는 등기부와 사건기록으로 확인해야 하며, 지역별 기준·종기 등은 사건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 본 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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