경매개시결정기입등기 기준시점과 대응순서 한눈에 정리
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경매개시결정기입등기 기준시점과 대응순서 한눈에 정리
임차인·임대인 공통 핵심 요약
부동산에 집행이 시작되면 등기부에 사건번호와 결정 사실이 기재됩니다. 이 기록이 바로 ‘경매개시결정기입등기’이며 이후 권리관계 판단의 기준 시점이 됩니다. 이 시점을 기점으로 처분행위의 효력, 대항요건의 성립 시점, 우선변제권과 배당 순서가 정리됩니다. 실제 사건에서는 말소기준권리 파악과 배당요구 종기 준수, 그리고 임차인이라면 대항요건과 확정일자 점검이 선결 과제입니다.
경매개시결정기입등기 의미와 효력
법원이 강제경매 또는 임의경매의 절차를 개시하기로 결정하면, 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에 촉탁하고, 등기관이 기입을 완료하면 해당 부동산에 집행이 개시되었음이 일반에 공시됩니다. 이때 부동산은 압류 상태로 보게 되며, 이후의 임의 처분은 집행채권자 등에게 대항하기 어려워집니다. 따라서 등기상 이 기록이 들어간 그 날이 각 권리의 순위 판단과 배당 질서의 사실상 기준점이 됩니다.
임차인을 위한 체크포인트
대항요건을 아직 갖추지 못했다면(전입·인도 미완료) 바로 점검하세요. 기준시점 이후에 갖추면 대항력은 제한되고, 우선변제권도 순위에서 불리할 수 있습니다.
확정일자는 배당 시 중요한 판단 요소입니다. 이미 갖춘 경우라도 임대차계약서와 일자, 보증금 변동 여부를 다시 확인하세요.
배당요구 종기를 달력에 표시해 두세요. 종기 내 배당요구가 누락되면 분배에서 배제되거나 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.
임대인·소유자를 위한 체크포인트
개시결정 이후의 담보권 설정이나 처분은 집행에 영향을 주지 못할 수 있습니다. 불필요한 비용과 분쟁을 줄이려면 현 단계에서의 합리적 대응을 검토하세요.
말소기준권리를 확인해 매각 후 소멸 권리와 존속 권리를 구분하고, 임차인 보증금과 배당 구조를 사전에 시뮬레이션 하는 것이 안전합니다.
가등기·유치권 등 특수 권리가 얽히면 순위 소급이나 대항력 제한 문제가 발생할 수 있으니, 사건 기록과 등기부를 함께 검토해 주세요.
현장에서 바로 쓰는 대응순서
등기부 등본에서 경매개시결정기입등기 일자를 확인하고, 그 이전·이후에 성립한 권리를 구분합니다.
임차인은 전입·인도·확정일자 보유 여부를 체크하여 배당요구 전략을 세웁니다. 필요시 임차권 등기명령 등 보전조치를 검토합니다.
소유자·채무자는 배당표 예상과 협상 가능성을 검토하고, 불필요한 신규 담보 설정 등 비효율적 조치를 피합니다.
특수 권리(가등기 본등기 전환, 유치권 주장 등)가 있다면 순위 소급·대항력 제한 문제를 사전에 정리합니다.
지금 확인이 필요한 이유
기입등기 이후 시간 지연은 곧 순위·배당 손실로 연결됩니다. 사건번호, 등기일, 임차인의 요건 보유 상황만 알아도 당장의 선택지가 좁혀집니다. 필요한 서류 목록과 배당요구 기한, 그리고 사건 특성별 로드맵을 전화 한 통으로 안내해 드립니다.
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