이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 계약 갱신을 앞두고 임대인에게서 "보증금 일부를 월세로 돌리자"는 연락을 받았다.
• 거절하면 재계약을 안 해주겠다는 뉘앙스의 말을 들어 불안하다.
• 전환율(이자율 개념)을 임대인이 부르는 대로 받아들여야 하는지 궁금하다.
• 이미 구두로 합의했는데, 나중에 보증금 액수를 두고 다툼이 생길까 걱정된다.

전세금 월세 전환 요구, 왜 갑자기 나올까

최근 몇 년 사이 기준금리가 오르내리기를 반복하면서, 임대인들 사이에서 전세보증금 일부를 월세로 돌려받고 싶어 하는 흐름이 눈에 띄게 늘었다. 은행 대출 이자 부담이 커지거나 보유세·종합부동산세 같은 세금 부담이 늘어난 임대인일수록, 목돈으로 묶여 있는 보증금보다 매달 현금이 들어오는 월세 구조를 선호하는 경향이 뚜렷하게 나타난다.

임대인 입장에서는 전세보증금을 은행에 그대로 넣어 둬도 이자 수익이 크지 않다고 느끼는 경우가 많다. 그래서 계약 갱신 시점이 다가오면 "이번엔 보증금 일부를 월세로 돌리자"는 제안을 먼저 꺼내는 사례가 흔하다. 여기에 더해 반전세 형태가 주변 시세에서 흔해졌다는 점을 근거로 들며 요구하는 경우도 많다.

문제는 이런 요구가 마치 당연한 절차처럼, 혹은 임차인이 반드시 따라야 하는 의무처럼 통보되는 경우가 적지 않다는 데 있다. 실제로는 기존 임대차계약의 핵심 조건(보증금 액수와 지급 방식)을 바꾸는 새로운 합의이기 때문에, 임차인의 동의 없이는 성립하지 않는 사안이다.

특히 갱신 시점에 이런 요구를 받으면 "거절하면 계약이 끝나는 것 아닐까" 하는 불안감 때문에 원치 않는 조건에 응하는 임차인이 적지 않다. 하지만 이 불안감의 상당 부분은 법적 근거가 부족한 심리적 압박에서 비롯된다는 점을 먼저 짚어 둘 필요가 있다.

실제 상담 사례를 보면, 임대인이 전환을 제안하면서 구체적인 전환율이나 계산 근거를 먼저 제시하지 않고 그저 "월세로 좀 돌리자"는 식으로 두루뭉술하게 요구하는 경우가 많다. 이런 경우일수록 임차인이 먼저 법정 상한과 계산 방식을 파악해 두어야 협상에서 밀리지 않는다. 근거 없이 통보성으로 요구받았다는 사실만으로도, 임차인이 여유를 가지고 대응할 수 있는 근거가 된다.

임차인이 반드시 응해야 하는 의무가 있을까

결론부터 말하면, 계약 기간 중 임대인이 일방적으로 보증금의 일부를 월세로 전환할 권리는 없다. 임대차계약의 내용은 임대인과 임차인 양쪽이 합의해야 바뀌는 것이 원칙이며, 이는 보증금 액수·지급 방식·차임 여부처럼 계약의 핵심 조건일수록 더욱 엄격하게 적용된다.

기존에 전세 계약으로 체결했다면, 그 계약서에 적힌 보증금 액수와 지급 방식이 기준이다. 임대인이 "요즘은 다들 이렇게 한다"거나 "은행 이자가 부담스럽다"고 말하는 것은 임대인 개인의 자금 사정이지, 임차인이 반드시 따라야 할 법적 근거가 되지는 못한다.

다만 계약 갱신 시점에는 당사자가 새롭게 조건을 협의할 여지가 생긴다. 임차인이 갱신을 원하고, 동시에 임대인의 요구를 어느 정도 수용할 의사가 있다면 협상을 통해 전환 여부와 비율을 정할 수 있다. 핵심은 이것이 "협상"이지 "의무 이행"이 아니라는 점이다.

따라서 임차인은 임대인의 요구를 듣고 검토할 수는 있지만, 원하지 않으면 명확하게 거절할 권리가 있다. 거절 의사를 밝힐 때는 구두보다 문자메시지나 내용증명처럼 기록이 남는 방식을 활용해 두는 편이 이후 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.

거절 의사를 전달했는데도 임대인이 같은 요구를 반복하거나, 감정적으로 대응하는 경우도 있다. 이럴 때일수록 임차인은 감정적으로 맞서기보다 "계약서와 법이 정한 범위 안에서 논의하자"는 원칙을 일관되게 유지하는 편이 협상에서 유리한 위치를 지키는 방법이다.

간혹 "갱신 시점에는 임대인이 조건을 바꿀 권리가 있는 것 아니냐"고 오해하는 경우도 있다. 그러나 계약갱신요구권 제도의 취지는 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 기존 조건을 유지한 채 계약을 연장하는 데 있다. 임대인이 갱신을 기회 삼아 보증금 구조 자체를 바꾸려 한다면 별도의 합의가 필요하며, 이는 갱신요구권 행사와는 엄연히 구분되는 절차라는 점을 기억해야 한다.

또한 임차인이 협상 테이블에 앉는다고 해서 반드시 임대인이 제시한 비율이나 금액을 그대로 받아들여야 하는 것도 아니다. 협상은 말 그대로 양측이 조율하는 과정이므로, 임차인도 자신에게 유리한 조건(전환 금액을 최소화하거나, 전환율을 상한선 이하로 낮추는 등)을 먼저 제안할 수 있다.

월세 전환율, 임대인 마음대로 정할 수 없다

설령 전환에 합의하기로 했더라도, 전환율(보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율)은 임대인이 자유롭게 정할 수 있는 영역이 아니다. 주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 적용할 수 있는 산정률의 상한을 별도로 정해 두고 있다.

이 상한은 두 가지 기준 가운데 낮은 쪽을 따르도록 되어 있다. 하나는 대통령령으로 정한 연 1할(10%) 수준이고, 다른 하나는 한국은행이 공시하는 기준금리에 일정 이율을 더한 비율이다. 두 값을 비교해 더 낮은 쪽이 실제 적용 상한이 되므로, 기준금리가 낮은 시기에는 후자가 상한을 좌우하는 경우가 많다.

실무에서는 임대인이 관행적으로 "전세대출 이자율만큼"이나 "요즘 시세대로" 같은 모호한 기준을 제시하는 경우가 많다. 이런 기준은 법정 상한과 무관하게 정해질 수 있어, 협상에 들어가기 전 계산기를 두드려 상한선을 스스로 파악해 두는 것이 임차인에게 유리하다.

예를 들어 보증금 1억 원 가운데 3천만 원을 월세로 전환한다고 가정하면, 전환되는 금액 3천만 원에 앞서 설명한 상한 비율을 곱한 값이 연간 월세 총액의 상한이 되고, 이를 12개월로 나누면 월 단위 상한이 나오는 구조다. 실제 적용 비율은 협상 시점의 기준금리에 따라 달라지므로, 최신 수치로 다시 계산해 보는 절차가 반드시 필요하다.

기준금리는 한국은행이 정기적으로 발표하므로, 협상 시점에 맞춰 확인해 두면 임대인이 제시한 전환율이 상한을 넘는지 스스로 검증할 수 있다. 상한을 넘는 제안을 받았을 때 그 사실을 구체적인 수치와 함께 알리는 것만으로도, 협상의 방향이 임차인에게 유리하게 바뀌는 경우가 적지 않다.

임대인이 흔히 하는 말, 실제로는 이렇습니다

협상 과정에서 임대인이 던지는 말은 대체로 정해진 몇 가지 유형으로 반복된다. 그 말이 사실인지, 단순한 압박용 표현인지를 구분하는 것만으로도 협상의 주도권을 지킬 수 있다. 자주 등장하는 네 가지 표현을 실제 법적 근거와 함께 짚어 본다.

네 가지 유형 모두 공통점이 있다. 임대인의 편의나 관행을 마치 법적 의무처럼 포장한다는 점이다. 임차인이 침착하게 근거를 하나씩 확인하면, 대부분의 압박성 표현은 협상의 여지가 있는 제안으로 되돌아온다.

거절하면 계약 갱신을 안 해준다고 하는데

임차인이 계약갱신요구권을 행사하려는 시점에 월세 전환 요구를 함께 받는 경우가 많다 보니, "거절하면 갱신 자체가 무산되는 것 아니냐"는 걱정이 뒤따른다. 그러나 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 실거주 등 법에서 정한 사유로 한정해 두고 있다.

임차인이 월세 전환 요구에 응하지 않았다는 사정만으로는, 임대인이 내세울 수 있는 정당한 갱신거절 사유가 되지 않는 것이 원칙이다. 즉 전환을 거절했다고 해서 임차인의 갱신요구권 자체가 사라지는 것은 아니라는 뜻이다.

물론 실제 상황은 임대인이 계속 갱신을 미루거나, 다른 명목으로 이사를 종용하는 등 복잡하게 흘러가는 경우도 있다. 그런 정황이 반복된다면 초기 단계부터 대화 내용과 문자메시지, 통화 녹음 등 증빙을 정리해 두는 것이 이후 절차에서 중요한 자료가 된다.

실제 상담에서 자주 나오는 유형

서울 소재 아파트에 전세로 거주하던 한 임차인은 계약 만료를 두 달 앞두고 임대인으로부터 "보증금 중 상당액을 월세로 돌리지 않으면 갱신이 어렵다"는 연락을 받았다. 갑작스러운 통보에 당황했지만, 우선 임대인이 제시한 전환율이 법정 상한을 넘는지부터 차근차근 확인하는 것으로 대응을 시작했다.

확인 결과 임대인이 제시한 조건은 법정 상한보다 높은 수준이었다. 임차인은 이 사실을 근거로 전환율 조정을 요청했고, 동시에 월세 전환에 응하지 않았다는 사정만으로는 갱신거절의 정당한 사유가 되지 않는다는 점도 함께 짚어 전달했다.

결국 임대인은 애초 제시했던 조건을 낮췄고, 양측은 법정 상한 이내의 전환율로 합의점을 찾았다. 합의 내용은 변경계약서로 정리해 서명했으며, 전환 후 남은 보증금에 대해 확정일자도 다시 받아 두었다.

이런 유형의 사례처럼 전환 요구 자체를 무조건 거부하기보다, 법정 상한과 갱신거절 요건이라는 명확한 기준을 근거로 조건을 조정하는 방식이 실제 협상에서 더 현실적인 결과로 이어지는 경우가 많다. 다만 협상 과정에서 임대인이 감정적으로 대응하거나 갱신을 계속 미루는 등 상황이 악화된다면, 초기 단계부터 전문가의 도움을 받는 편이 시간과 비용을 아끼는 길이 될 수 있다.

반면 임대인이 실거주 등을 이유로 애초에 갱신 자체를 원하지 않으면서 전환 요구까지 함께 꺼내는 경우도 있다. 이런 경우에는 전환 조건 협상보다 갱신거절 사유가 법에서 정한 요건을 실제로 충족하는지부터 따져야 하는, 성격이 다른 쟁점이 함께 얽혀 있다는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.

그래도 전환하기로 했다면 이렇게 서면화하라

협상 끝에 보증금 일부를 월세로 전환하기로 결정했다면, 반드시 서면으로 남겨야 한다. 구두 합의만으로 넘어가면 계약이 끝난 뒤 "처음 보증금이 얼마였는지", "전환 이후 남은 보증금이 얼마인지"를 두고 다시 다툼이 생기는 경우가 실무에서 적지 않게 발생한다.

변경계약서(또는 기존 계약서에 붙이는 특약)에는 전환 전 보증금 총액, 전환되는 금액, 전환 후 남은 보증금, 적용된 전환율, 새 월세 지급일과 계좌 정보를 구체적으로 기재해야 한다. 서명·날인은 물론이고 가능하면 확정일자도 다시 받아 두는 것이 안전하다.

• 전환 전 보증금 총액과 전환 후 남은 보증금을 각각 숫자로 명시했는가.
• 적용한 전환율과 그 산정 근거(기준금리 등)를 기재했는가.
• 새 월세의 지급일, 지급 계좌, 연체 시 처리 방식을 정했는가.
• 계약 종료 시 반환할 보증금 액수를 다시 한번 문장으로 못 박았는가.
• 서명·날인 후 확정일자를 다시 받았는가.

이렇게 정리해 둔 서면은 훗날 계약이 끝나 보증금을 돌려받아야 할 때도 중요한 근거 자료가 된다. 반환받아야 할 정확한 금액을 두고 다툼이 생기지 않도록, 전환 관련 서류는 계약이 끝날 때까지 잘 보관해 두어야 한다.

전환에 합의했다면 이후에도 확인해야 할 것들

보증금 일부를 월세로 전환한 뒤에는 매달 정해진 날짜에 월세를 지급해야 하므로, 임차인 입장에서는 매월 현금 흐름을 새로 관리해야 한다. 전환 전에 계좌 자동이체를 설정해 두면 실수로 인한 연체를 예방하는 데 도움이 된다.

월세를 연체하면 계약 해지나 갱신거절의 사유가 될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 주택임대차보호법은 차임 연체가 일정 횟수(2기)에 이르면 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로 규정하고 있으므로, 전환 이후에는 연체가 쌓이지 않도록 특히 신경 써야 한다.

또한 전환 후 남은 보증금 액수는 계약이 끝났을 때 돌려받을 금액의 기준이 된다. 변경계약서에 기재된 금액과 실제 반환 요구 금액이 일치하는지, 계약 종료 시점에 다시 한번 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다.

만약 전환 이후에도 임대인과의 관계에서 크고 작은 갈등이 반복된다면, 그 자체로 향후 보증금 반환 단계에서도 순탄하지 않을 가능성을 시사하는 신호일 수 있다. 이런 조짐이 보인다면 관련 자료를 미리 정리해 두는 것이 이후 대응에서 시간을 아끼는 방법이다.

드물지만 전환 이후 임대인이 매매나 상속 등으로 바뀌는 경우도 있다. 이때는 새로운 임대인에게도 변경계약서의 내용이 그대로 승계되는 것이 원칙이므로, 계약 관계가 바뀌는 시점마다 서류 사본을 새 임대인 측에도 공유해 두면 향후 반환 단계에서 혼선을 줄일 수 있다.

전환 관련 서류와 이체 내역, 문자메시지는 계약이 끝난 뒤에도 일정 기간 보관해 두는 것이 좋다. 보증금을 둘러싼 분쟁은 계약 종료 시점에 몰아서 불거지는 경우가 많은 만큼, 평소에 정리해 둔 자료가 실제 반환 절차에서 소요 시간을 크게 줄여 준다.

협의가 안 되고 보증금 반환 문제로 번진다면

전환 요구를 둘러싼 갈등이 심해지면서 계약이 정상적으로 마무리되지 못하거나, 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금(전환 후 남은 보증금 포함)을 제때 돌려주지 않는 상황으로 이어지는 경우도 있다. 이럴 때 기준이 되는 것은 임대인의 사정이 아니라 임대차계약서와 법이다.

임대인이 "새 세입자가 들어오면 그때 주겠다"고 말하는 경우가 많지만, 이는 임대인 개인의 자금 사정일 뿐 법적으로 반환을 미룰 근거가 되지 못한다. 계약 종료일이 지났다면 임차인은 즉시 반환을 요구할 권리가 있다.

지연된 기간에 대해서는 지연이자도 함께 청구할 수 있다. 소장 접수 전까지는 민법상 연 5%, 소장 접수 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용되는 것이 일반적이다. 이는 임대인이 반환을 미룰수록 오히려 부담이 커지는 구조라는 점을 알아 둘 필요가 있다.

보증금 반환 관련 보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있다면, 소송에 앞서 보증기관에 먼저 이행 청구가 가능한지 확인해 보는 것도 방법이다. 다만 보증기관별로 요건과 처리 기간이 다르므로, 본인의 가입 상품 약관을 먼저 확인하는 것이 순서다.

반대로 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 재산을 처분할 가능성이 있다고 판단되면 소송 전에 가압류를 검토할 수 있다. 다만 가압류는 모든 사안에 필요한 절차는 아니며, 임대인의 재산 상황을 구체적으로 파악한 뒤 결정하는 것이 바람직하다.

일부 임차인은 소송보다 빠르다는 이유로 지급명령을 먼저 고려하기도 한다. 그러나 임대인이 이의신청을 제기하면 사건은 결국 통상의 소송 절차로 넘어가게 되어 있어, 처음부터 소송을 준비하는 편이 시간 낭비를 줄이는 경우가 많다. 임대인이 다툼 없이 지급명령에 동의할 것이 확실한 특수한 경우가 아니라면, 소송을 염두에 둔 절차 설계가 더 안전한 선택이다.

자주 묻는 질문

보증금 관련 분쟁, 정확한 기준으로 대응해야 한다

법도 전세금반환소송센터는 전세금·보증금 반환 관련 사건을 다수 처리해 온 경험을 바탕으로, 월세 전환 협상 단계부터 반환 소송까지 단계별 대응을 안내하고 있다. 담당 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 부동산·민사 전문 변호사이며, 공인중개사 자격도 함께 보유하고 있다.

보증금 관련 분쟁은 초기에 임대인의 요구를 어떻게 받아들이느냐에 따라 이후 진행 방향이 크게 달라진다. 전환 요구에 응할지, 어떤 조건으로 협상할지, 서면은 어떻게 정리해야 할지 고민된다면 전화로 상황을 설명하고 방향을 정리해 보는 것이 첫걸음이 될 수 있다.

처리 사건 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상이라는 수치는 그 자체가 목적이 아니라, 임차인이 전세금·보증금과 관련해 어떤 국면에서 어떤 선택을 해야 하는지 축적된 경험을 뜻한다. 월세 전환 협상 단계에서부터 상담을 받아 두면, 이후 반환 문제로 번지더라도 처음부터 다시 준비할 필요 없이 이어서 대응할 수 있다는 장점이 있다.

정리 — 전세금 월세 전환 요구, 이 순서로 대응하라

첫째, 임대인의 요구를 받으면 곧바로 응하기 전에 그것이 "의무"가 아니라 "제안"이라는 사실을 분명히 한다. 계약 기간 중 보증금 구조를 바꾸는 것은 새로운 합의이며, 임차인의 동의 없이는 효력이 없다.

둘째, 협상 여부와 별개로 전환율의 법정 상한부터 확인한다. 연 1할과 기준금리에 일정 이율을 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한이며, 이를 벗어난 제안은 그 초과분의 효력을 다툴 수 있다.

셋째, 거절하더라도 계약갱신요구권 자체는 별개로 보호된다는 점을 기억한다. 월세 전환에 응하지 않았다는 사정만으로는 임대인이 갱신을 거절할 정당한 사유가 되지 않는다.

넷째, 합의하기로 했다면 구두가 아닌 변경계약서로 남기고, 전환 전후 보증금 액수와 전환율 산정 근거를 명확히 기재한다. 이렇게 정리해 둔 서면은 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받을 때도 중요한 근거가 된다.

다섯째, 협의가 끝내 이루어지지 않거나 계약 종료 후 보증금(전환 후 남은 보증금 포함) 반환이 지연된다면, 내용증명과 임차권등기명령을 거쳐 전세금반환소송으로 이어지는 절차를 준비한다. 판단이 어려운 단계라면 초기에 전화로 상황을 정리해 보는 것이 시간을 아끼는 방법이다.

여섯째, 보증금 반환 관련 보증보험에 가입되어 있다면 소송에 앞서 보증기관에 이행 청구가 가능한지부터 확인해 둔다. 어떤 절차든 결정을 내리기 전에 계약서와 그동안 정리해 둔 자료를 한자리에 모아 두면, 상담이든 소송이든 다음 단계로 넘어가는 속도가 훨씬 빨라진다.