전세보증금을 제때 돌려받지 못할까 봐 걱정하는 임차인들이 임대인에게 "언제까지, 얼마를 돌려주겠다"는 약속을 문서로 남기려 할 때 가장 많이 검색하는 것이 LH가 전세임대주택 사업에서 활용하는 방식의 전세보증금 반환 확약서 양식입니다. LH는 저소득 무주택 세대를 대신해 임대인과 전세계약을 맺고 보증금을 지급하는 구조를 운용하면서, 계약이 끝났을 때 반환 의무를 명확히 해두기 위해 임대인으로부터 이런 확약서 형태의 문서를 받아두는 방식을 실무적으로 사용해 왔습니다. 이 구조를 개인 간 임대차에도 응용해, 이미 보증금을 못 받고 있거나 반환 시기가 임박한 임차인이 임대인에게 확약서 서명을 요청하는 사례가 최근 부쩍 늘고 있습니다.

이 글은 확약서라는 개념 자체에 대한 일반적인 설명보다, 실제로 문서를 채울 때 항목마다 무엇을 어떻게 적어야 하는지, 그리고 임대인의 서명을 받는 순간 무엇을 확인해야 나중에 문제가 되지 않는지에 집중합니다. 확약서는 법으로 정해진 양식이 없는 사서증서이기 때문에, 항목을 어떻게 구성하느냐에 따라 훗날 소송에서 증거로 쓰일 때의 가치가 크게 달라집니다. 아래 순서대로 하나씩 짚어보겠습니다.

특히 이미 반환기일을 넘겼거나, 임대인이 "곧 돌려주겠다"는 말만 반복하며 시간을 끄는 상황이라면 확약서 한 장을 제대로 받아두는 것만으로도 이후 절차가 훨씬 수월해집니다. 구두 약속은 시간이 지나면 "그런 말 한 적 없다"는 식으로 부인당하기 쉽지만, 항목을 갖춰 서명까지 받은 확약서는 임대인 스스로 채무의 존재와 액수, 기한을 인정한 문서로 남기 때문입니다. 다만 앞서 말씀드린 대로 확약서 한 장이 모든 문제를 해결해주는 것은 아니므로, 항목 구성과 서명 절차를 정확히 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

• 임대인에게 반환 확약서 서명을 요청하려는데 어떤 항목을 넣어야 할지 막막하다
• 확약서에 서명은 받았는데 이게 법적으로 얼마나 의미가 있는지 궁금하다
• 임대인 서명을 받는 자리에서 무엇을 더 챙겨야 안전한지 알고 싶다

LH 전세보증금 반환 확약서 양식은 어디서 구할 수 있나요?

LH 홈페이지의 서식자료실이나 관할 지역본부 콜센터를 통해 사업 유형별 계약 서류 안내를 받을 수는 있지만, 이는 어디까지나 LH가 사업 상대방인 임대인과 주고받는 행정 서식에 가깝습니다. 일반 임차인이 임대인과 개별적으로 작성하는 확약서라면 이 양식을 그대로 옮길 필요가 없고, 오히려 당사자 쌍방의 사정에 맞춰 새로 구성하는 편이 분쟁 예방에 더 효과적입니다. 서식 자체보다 훨씬 중요한 것은 항목의 완결성과 서명 절차의 신뢰성이며, 이 두 가지만 갖추면 문서 이름은 크게 중요하지 않습니다.

실제로 임대인과 마주 앉아 확약서를 작성할 때는 한글 문서 프로그램으로 항목을 미리 정리해 가고, 그 자리에서 임대인과 함께 금액·기일을 다시 확인하며 채워 넣는 방식이 현실적입니다. 미리 완성된 서식을 그대로 내밀기보다, 임대인이 스스로 내용을 읽고 받아들이는 과정을 거치게 하는 편이 나중에 "내용을 제대로 몰랐다"는 항변을 막는 데도 도움이 됩니다.

확약서에 반드시 들어가야 할 8가지 항목

확약서는 특별한 법정 양식이 없는 사서증서이므로, 형식보다 내용의 완결성이 훨씬 중요합니다. 아래 8가지 항목이 빠짐없이 들어가야 나중에 소송에서 "누가 썼는지 모르겠다", "내용이 모호하다"는 이유로 증거가치가 흔들리는 상황을 막을 수 있습니다. 하나씩 순서대로 채워 나가면 됩니다.

1. 당사자의 인적사항 — 임대인·임차인의 성명, 주민등록번호(또는 생년월일), 주소, 연락처를 정확히 기재하고, 등기부등본상 소유자명과 반드시 일치시켜야 합니다.
2. 목적물의 표시 — 기존 임대차계약서와 동일하게 지번, 도로명주소, 동·호수까지 특정해 어떤 부동산에 관한 확약인지 다툼의 여지를 없앱니다.
3. 원인관계(기존 임대차계약)의 특정 — 계약체결일, 임대차기간, 원래 보증금액을 함께 적어 이 확약서가 어느 계약에서 비롯된 반환채무인지 명확히 밝힙니다.
4. 반환할 보증금액 — 숫자와 한글을 함께 병기하고, 공제할 금액이 있다면 그 사유와 금액을 별도 항목으로 명시합니다.
5. 반환기일 — 반드시 특정 연월일로 못박아야 하며, "새 세입자가 들어오면"과 같은 조건부·불확정 기한은 피해야 합니다.
6. 지연손해금 이율 — 반환기일을 넘길 경우 적용할 이율을 명시합니다. 법정이율을 준용하는 방식이 실무에서 흔히 쓰입니다.
7. 분할상환 특약(해당 시) — 회차별 지급일과 금액을 정하고, 1회라도 연체하면 남은 금액 전부의 기한이익을 상실한다는 조항을 넣습니다.
8. 서명·날인 및 작성일자 — 자필서명 또는 인감도장 날인 중 하나를 선택하고, 가능하면 인감증명서를 함께 첨부받아 진정성립을 뒷받침합니다.

이 가운데 지연손해금 이율 항목은 오해가 특히 많은 부분입니다. 확약서에 넣는 이율은 어디까지나 당사자 간의 약정이율이며, 민법이 정한 법정이율인 연 5%를 그대로 준용하거나 이보다 높은 이율로 약정할 수도 있습니다. 다만 실제로 소송까지 넘어가 판결이 선고되는 국면에서는, 소장 부본이 송달된 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 별도로 적용됩니다. 즉 확약서상의 약정이율과 소송에서 적용되는 법정이율은 적용되는 국면 자체가 다르다는 점을 이해하고 항목을 구성해야 나중에 혼란이 없습니다.

반환기일 항목도 실무에서 자주 흔들리는 부분입니다. 임대인이 "다음 세입자가 구해지는 대로 바로 주겠다"는 식으로 조건부 표현을 넣자고 제안하는 경우가 많은데, 이런 문구는 반환기일을 사실상 무한정 미룰 수 있는 여지를 남기기 때문에 반드시 특정 연월일로 바꿔 기재해야 합니다. 확약서의 목적 자체가 반환 시점을 확정 짓는 데 있다는 점을 임대인에게도 분명히 설명하고 협의하는 편이 좋습니다.

실제 확약서 문안은 어떻게 써야 하나요?

이 예시에서 가장 중요한 부분은 5번과 6번 항목입니다. 지연손해금 이율을 미리 정해두지 않으면 반환기일을 넘겼을 때 임대인에게 아무런 추가 부담이 없어 이행을 미룰 유인이 줄어들고, 6번처럼 위반 시 어떤 절차로 넘어갈 수 있는지를 명시해두면 임대인 입장에서도 약속을 지켜야 할 심리적 압박을 느끼게 됩니다. 다만 실제 부동산이나 계약 조건이 복잡한 경우, 예컨대 근저당이 설정돼 있거나 보증금 일부만 반환하기로 협의한 경우라면 이 기본 문안만으로는 부족할 수 있으므로 사안에 맞춰 별도 특약을 추가하는 것이 안전합니다.

근저당이 설정된 주택이라면 확약서에 "반환기일까지 근저당을 말소하거나, 말소가 어려운 경우 임차인에게 그 사실을 사전 고지한다"는 특약을 추가해두는 것이 좋습니다. 보증금 일부만 우선 반환하고 나머지를 나중에 지급하기로 협의한 경우라면, 각 지급분의 금액과 기일을 항목별로 나누어 적고 어느 한 회차라도 지연되면 나머지 전액에 대해서도 지연손해금이 발생한다는 점을 명시해야 임대인이 일부만 지급하고 나머지를 미루는 상황을 막을 수 있습니다. 이렇게 특약을 세분화할수록 문서 자체는 길어지지만, 그만큼 나중에 해석을 두고 다툴 여지는 줄어듭니다.

임대인 서명을 받을 때 반드시 확인해야 할 점은 무엇인가요?

이 세 가지를 확인하는 데 걸리는 시간은 길어야 하루 이틀이지만, 이를 생략하고 서명만 받아둔 확약서는 정작 필요한 순간에 힘을 잃을 수 있습니다. 특히 등기부등본은 서명 당일 발급분을 기준으로 확인하는 것이 원칙인데, 계약 체결 후 시간이 꽤 지난 상태에서 확약서를 받는 경우일수록 그 사이 소유권 변동이 없었는지 다시 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.

대리인이 서명하는 경우라면 위임장에 위임의 목적(전세보증금 반환 확약서 서명)과 위임 범위를 구체적으로 적었는지, 위임장에 찍힌 인장과 첨부된 인감증명서의 인영이 서로 일치하는지까지 대조하는 것이 안전합니다. 실무에서는 임대인 본인이 고령이거나 지방에 거주해 자녀나 배우자가 대신 나오는 경우가 적지 않은데, 이런 경우일수록 위임 관계를 서류로 남겨두지 않으면 나중에 "그 사람에게 그런 권한을 준 적 없다"는 항변이 나올 수 있습니다.

확약서 작성 시 임차인이 자주 하는 실수 3가지

확약서를 처음 작성해보는 임차인들이 실수하는 지점은 대체로 비슷합니다. 아래 세 가지만 피해도 확약서의 실효성이 크게 달라지므로, 서명을 받기 전에 다시 한 번 점검해보는 것이 좋습니다.

1. 반환기일을 두루뭉술하게 적는 실수 — "이사 나가는 대로", "형편이 되는 대로"처럼 기간을 특정하지 않는 표현을 그대로 두는 경우입니다. 확약서를 받는 이유 자체가 반환 시점을 못박기 위함인데, 이런 표현이 들어가면 나중에 소송에서도 이행기가 언제 도래했는지를 두고 다시 다투게 되어 확약서를 받아둔 의미가 상당 부분 사라집니다. 반드시 연월일을 특정하고, 부득이 분할상환으로 협의한다면 회차별 기일까지 각각 명시해야 합니다.
2. 공동명의자를 빠뜨리고 한 사람만 서명받는 실수 — 다세대·다가구 주택이나 부부 공동명의 주택에서 자주 발생하는 실수입니다. 지분권자 중 한 사람만 서명한 확약서는 나머지 지분권자에게는 효력이 미치지 않을 수 있어, 실제 소송으로 넘어갔을 때 상대방을 다시 특정해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다. 등기부등본의 갑구를 확인해 공유자 전원의 이름을 먼저 파악한 뒤 서명을 요청하는 것이 원칙입니다.
3. 원본을 임대인에게 맡기거나 사본을 남기지 않는 실수 — 확약서는 반드시 임차인이 원본을 직접 보관하고, 스캔본이나 사진으로 별도 백업을 남겨두어야 합니다. 작성 직후 우체국에서 그 내용을 다시 한 번 내용증명 형태로 발송해 두면, 작성일과 내용에 대한 객관적인 증빙을 하나 더 확보하는 셈이 되어 훗날 진정성립을 다투는 상황에서도 유리합니다.

이 세 가지 실수는 모두 "서명만 받으면 끝"이라는 생각에서 비롯됩니다. 확약서는 서명을 받는 순간이 아니라, 그 문서가 실제로 필요해지는 순간(반환기일이 지났는데도 임대인이 이행하지 않는 순간)에 진가를 발휘합니다. 그 순간을 대비해 항목과 절차를 꼼꼼히 갖춰두는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

확약서만 받으면 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있나요?

강제집행력을 확약서 자체에 부여하고 싶다면 공증사무소에서 금전소비대차계약 공정증서 형태로 작성하는 방법이 있습니다. 공정증서에 강제집행 인낙 문구를 넣으면 별도 소송 없이도 곧바로 강제집행이 가능해지지만, 이는 확약서와는 완전히 별개의 절차이며 임대인의 협조가 훨씬 더 많이 필요합니다. 현실적으로 임대인이 소송까지는 가고 싶지 않다는 심리적 압박을 느껴 확약서 서명에는 동의하면서도, 정작 공정증서 작성에는 소극적인 경우가 많다는 점도 함께 고려해야 합니다.

그래서 실무적으로는 확약서를 '최종 안전장치'가 아니라 '소송을 대비한 증거 확보 수단' 정도로 받아들이는 것이 정확한 접근입니다. 확약서에 서명을 받았다고 안심하고 있다가 반환기일이 지나서야 다음 단계를 고민하기보다, 확약서 작성과 동시에 만약 기일을 넘길 경우 어떤 절차로 넘어갈지 미리 계획을 세워두는 편이 시간을 아끼는 길입니다.

확약서·공정증서·제소전화해, 무엇이 다른가요?

임대인으로부터 문서를 받아두는 방법에는 확약서 외에도 공정증서, 제소전화해 등 여러 갈래가 있고, 강제집행력이 있는지 여부에서 결정적인 차이가 납니다. 상황에 맞는 방법을 고르려면 아래 표로 각 방식의 특징을 비교해보는 것이 도움이 됩니다.

구분	작성 방식	강제집행력	소요·특징
확약서(사서증서)	당사자 간 자유 작성, 공증 불요	없음(별도 소송 필요)	즉시 작성 가능, 소송 시 서증으로 활용
공정증서	공증사무소에서 작성, 인낙문구 필수	있음(집행권원 확보)	임대인 동행 필요, 통상 당일~수일
제소전화해	법원에 화해신청 후 화해조서 작성	있음(집행권원 확보)	임대인 동의 필요, 통상 1~2개월

확약서는 접근성이 가장 높지만 강제집행력이 없다는 한계가 뚜렷하고, 공정증서와 제소전화해는 집행력을 확보할 수 있는 대신 임대인의 적극적인 협조가 훨씬 더 많이 필요합니다. 실무에서는 임대인이 순순히 협조하는 초기 단계에는 확약서로 우선 기록을 남기고, 이후 이행이 지연되면 내용증명과 소송 절차로 넘어가는 흐름이 가장 현실적입니다.

어떤 방식을 선택할지 고민된다면 임대인과의 관계와 시간적 여유를 함께 따져보는 것이 좋습니다. 반환기일까지 아직 여유가 있고 임대인과의 관계가 나쁘지 않다면 확약서로 우선 기록을 남기는 것으로 충분한 경우가 많습니다. 반면 이미 여러 차례 약속이 지켜지지 않았거나 반환기일이 임박했는데도 임대인이 소극적인 태도를 보인다면, 처음부터 공정증서나 제소전화해처럼 집행력이 확보되는 방식을 검토하거나, 확약서 작성과 동시에 다음 절차를 곧바로 준비해두는 편이 안전합니다.

확약서를 써줬는데 임대인이 약속을 지키지 않는다면?

반환기일이 지났는데도 임대인이 "세입자가 안 구해진다", "다음 달까지만 기다려 달라"는 식으로 미루기만 한다면, 확약서에 적힌 기일 자체가 이미 이행기가 도래했다는 명확한 증거가 되므로 지체 없이 다음 단계로 넘어가는 것이 유리합니다. 확약서에 적은 반환기일은 어디까지나 당사자 간 약정일 뿐이고, "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 임대인의 사정은 어디까지나 임대인 개인의 형편일 뿐 법적으로 반환의무를 미룰 근거가 되지는 못합니다.

임대인 명의의 다른 재산 정보를 미리 파악해두었고 임대 부동산의 매매시세가 보증금보다 낮은 상황이라면, 소송에 앞서 가압류를 함께 검토해볼 수 있습니다. 반대로 지급명령은 임대인이 이의 없이 순순히 받아들일 것이 확실한 경우가 아니라면 권하지 않는데, 임대인이 이의신청을 하는 순간 사실상 통상의 소송 절차로 이행되어 그동안 들인 시간이 낭비되기 때문입니다. 전세보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있다면 임대인을 상대로 한 소송과 별개로 보증기관에 먼저 이행청구가 가능한지 확인해보는 것도 방법이며, 가입 상품별 기준과 기간은 보증서를 직접 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 펴낸 엄정숙 변호사가 부동산·민사 사건을 중심으로 상담하며, 확약서·내용증명 작성부터 임차권등기명령, 전세금반환소송까지 절차별로 안내하고 있습니다. 처리 건수 450건을 넘어서는 만큼, 확약서 항목을 어떻게 구성해야 이후 소송에서 유리한 증거로 쓰일 수 있는지에 대한 실무 경험도 함께 안내받을 수 있습니다.

확약서는 결국 '지금 당장의 안심'이 아니라 '나중에 절차가 필요해질 때를 대비한 준비'라는 관점으로 접근하는 것이 정확합니다. 항목을 갖춰 작성하고, 서명자의 진정성을 뒷받침할 자료를 함께 남기고, 반환기일이 지나면 곧바로 다음 단계로 넘어갈 수 있도록 절차를 미리 알아두는 것까지가 확약서 활용의 완성입니다. 혼자 판단하기 어려운 항목이 있다면 무리해서 채우기보다 상담을 통해 확인받는 편이 안전합니다.