전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 전세사기 피해자로 인정받으려면 특별법이 정한 절차에 따라 신청서와 함께 진술서, 각종 증빙자료를 갖춰 제출해야 합니다. 이 중 진술서는 계약서나 등기부처럼 이미 정해진 형식이 있는 서류가 아니라, 신청인이 자신의 경험을 직접 정리해서 써야 하는 서류라는 점에서 유독 막막하게 느껴집니다.

문제는 사실관계 자체는 같더라도 그것을 진술서에 어떤 순서로, 어떤 항목을 빠뜨리지 않고 정리하느냐에 따라 위원회가 요건 충족 여부를 판단할 때 참고하는 근거 자료로서의 무게가 크게 달라진다는 점입니다. 막상 작성해보면 무엇부터 적어야 할지, 어디까지 자세히 써야 할지 감을 잡기 어렵다는 상담이 실제로 많습니다.

이 글에서는 전세사기 피해자 신청 진술서를 쓸 때 반드시 담아야 하는 내용과 서술 순서, 그리고 신청인들이 흔히 빠뜨리는 항목을 정리했습니다. 각 항목을 하나씩 짚어가며 본인의 사정에 대입해보면 진술서의 뼈대를 잡는 데 도움이 될 것입니다.

진술서 작성법을 집중적으로 다루는 것은 신청 요건 전반을 처음부터 설명하는 것과는 다른 접근입니다. 이미 신청 절차를 어느 정도 파악하고 있지만 정작 진술서 앞에서 손이 멈춘 신청인, 혹은 한 번 제출했다가 보완 요청을 받고 다시 써야 하는 신청인이라면 아래 내용이 더 구체적으로 도움이 될 것입니다.

전세사기 피해자 신청 진술서란 무엇인가요?

따라서 진술서는 억울함을 토로하는 하소연이 아니라, 특별법이 정한 요건을 판단하는 데 쓰이는 근거 자료로 기능해야 합니다. 같은 사실이라도 요건과 연결되는 방식으로 정리된 진술서와 감정적인 서술로만 채워진 진술서는 심사 과정에서 다르게 읽힐 수밖에 없습니다.

실무에서는 진술서를 작성하기 전에 먼저 본인이 처한 상황을 시간 순서대로 메모하고, 그 메모 각각이 어떤 요건과 관련되는지 표시해보는 방식을 권합니다. 이렇게 하면 진술서 작성 단계에서 이미 어떤 사실관계가 부족한지, 어떤 증빙을 추가로 준비해야 하는지가 드러나기 때문입니다.

진술서는 한 번 제출하면 끝나는 서류가 아니라 이후 심사 과정에서 보완을 요청받거나, 불인정 시 이의신청 단계에서 다시 참고 자료로 활용될 수 있는 서류입니다. 처음 작성할 때부터 이후 단계까지 염두에 두고 꼼꼼하게 정리해두는 편이 나중에 다시 정리하는 수고를 줄여줍니다.

위원회 입장에서 보면 진술서는 서류 뭉치 속에서 사람의 목소리를 확인할 수 있는 사실상 유일한 자료입니다. 계약서와 등기부는 거래의 결과만을 보여줄 뿐 그 이면에 있었던 대화나 정황까지는 담아내지 못하기 때문에, 신청인이 직접 겪은 사실을 진술서로 풀어내는 과정이 요건 판단에서 큰 비중을 차지하게 됩니다.

그렇다고 진술서를 무작정 길게 쓴다고 유리해지는 것은 아닙니다. 핵심은 분량이 아니라 요건과 맞닿아 있는 사실관계를 빠짐없이, 그리고 순서에 맞게 담아내는 것입니다. 아래에서 다루는 항목들을 하나씩 채워나가다 보면 자연스럽게 필요한 분량과 구성이 잡히게 됩니다.

진술서에 반드시 담아야 할 내용

진술서는 신청인마다 사정이 다르기 때문에 정해진 문장 틀이 있는 것은 아니지만, 실무적으로는 아래 항목을 빠뜨리지 않고 시간 순서에 따라 서술하는 것이 기본입니다. 각 항목을 채울 때는 추상적인 표현보다 구체적인 날짜와 정황을 함께 적어야 심사에서 설득력을 가질 수 있습니다. 항목 순서를 지키는 이유는 심사자가 진술서를 처음부터 끝까지 읽었을 때 사건의 흐름을 자연스럽게 따라갈 수 있도록 하기 위함이며, 순서가 뒤섞이면 같은 내용이라도 사실관계가 정리되지 않은 것처럼 보일 수 있습니다.

• 계약 체결 경위 — 매물을 알게 된 경로(중개사무소, 온라인 매물 등), 계약 당시 제시된 조건과 특약, 계약서에 기재된 임대인 정보가 실제와 일치했는지 여부를 적습니다.
• 반환 의사와 배치되는 정황 — 임대인이나 관리인이 계약 갱신, 매매, 다른 세입자 유치 등과 관련해 보인 언행 중 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 볼 만한 부분을 시점별로 정리합니다.
• 반환 요구와 임대인의 응답 — 계약 만료 전후로 언제, 어떤 방법(문자, 전화, 내용증명 등)으로 반환을 요구했고 임대인이 어떻게 답했는지, 혹은 응답이 없었는지를 적습니다.
• 다른 세입자 피해 인지 경위 — 같은 건물이나 같은 임대인 소유 주택에서 비슷한 피해를 겪은 세입자가 있다는 사실을 언제, 어떻게 알게 되었는지 구체적으로 적습니다.
• 현재 거주 상태와 이후 계획 — 현재 계속 거주 중인지, 이사를 준비 중이라면 어떤 절차(임차권등기명령 등)를 함께 진행하고 있는지를 밝혀 신청인의 현재 상황을 명확히 합니다.
• 임대인 재산·연락 관련 정황 — 임대인 소유 부동산에 근저당이 과도하게 설정되어 있었는지, 계약 만료를 전후해 연락이 끊기거나 잠적한 정황이 있었는지를 알게 된 시점과 함께 적습니다.
• 이미 진행한 다른 절차 — 이미 내용증명을 발송했거나 임차권등기명령을 신청·완료했다면 그 시점과 결과를 함께 기재해 현재까지 취한 조치를 명확히 밝힙니다.

위 항목을 순서대로 채우고 나면, 각 문장 옆에 그 내용을 뒷받침할 자료가 있는지 다시 한 번 점검해야 합니다. 진술만 있고 뒷받침할 자료가 전혀 없는 항목은 심사 과정에서 신빙성을 인정받기 어려울 수 있으므로, 부족한 부분은 별도로 확보할 방법을 함께 고민하는 것이 좋습니다. 항목마다 분량이 들쭉날쭉해도 괜찮지만, 어느 항목 하나를 통째로 비워두는 일은 없어야 합니다. 해당 사항이 없다면 "해당 사항 없음"이라고 명시해 항목 자체를 검토했다는 점을 보여주는 것도 방법입니다.

전세사기 피해자 진술서, 어떻게 써야 신빙성을 인정받을 수 있나요?

추측성 표현은 최대한 줄여야 합니다. "아마 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것 같다"처럼 단정할 수 없는 심증을 나열하기보다, "언제 어떤 말을 들었는데 그 내용이 이러했다"는 식으로 직접 경험한 사실만 적는 편이 심사자 입장에서 훨씬 신뢰하기 쉽습니다. 심증은 사실관계를 촘촘히 나열했을 때 자연스럽게 드러나는 것이지, 결론부터 먼저 적어놓고 정당화하는 방식으로는 설득력을 얻기 어렵습니다.

또한 진술서 안에서 날짜가 서로 어긋나지 않도록 미리 계약서, 문자 발송 시각, 내용증명 발송일 등을 대조해가며 작성해야 합니다. 사소한 날짜 오류라도 전체 진술의 신빙성에 영향을 줄 수 있으므로, 작성을 마친 뒤에는 반드시 날짜와 사실관계를 다시 한 번 점검하는 과정을 거치는 것이 안전합니다.

문장은 짧고 명확하게 쓰는 것이 좋습니다. 한 문장에 여러 사실을 뒤섞어 적으면 심사자가 어떤 사실을 어떤 근거로 판단해야 하는지 파악하기 어려워집니다. 하나의 사실, 하나의 날짜, 하나의 정황을 한 문장씩 나누어 쓰고, 필요하면 소제목이나 번호를 붙여 항목별로 구분해주는 것도 가독성을 높이는 방법입니다.

다른 사람이 작성한 진술서 사례를 참고하는 것은 구성을 이해하는 데는 도움이 되지만, 문장을 그대로 옮겨 쓰는 것은 피해야 합니다. 같은 임대인, 같은 건물의 피해자라 하더라도 계약 시점이나 대화 내용은 각자 다르기 때문에, 다른 사람의 진술을 그대로 베끼면 오히려 사실관계가 어긋나 신빙성을 해칠 수 있습니다. 구성이나 항목의 틀만 참고하고, 내용은 반드시 본인이 겪은 사실로 채워야 합니다.

초안을 작성한 뒤에는 하루 정도 시간을 두고 다시 읽어보는 것을 권합니다. 작성 당시에는 당연하게 느껴졌던 표현도 다시 읽어보면 애매하거나 오해의 소지가 있는 문장이 눈에 띄는 경우가 많습니다. 가능하다면 가족이나 지인에게 미리 읽혀 보고 무슨 내용인지 자연스럽게 이해되는지 점검받는 것도 완성도를 높이는 데 도움이 됩니다.

진술서와 함께 제출해야 하는 증빙자료

진술서는 그 자체만으로 완결되는 서류가 아니라, 뒷받침하는 증빙자료와 함께 제출되었을 때 의미를 가집니다. 증빙자료는 성격에 따라 크게 계약관계를 보여주는 자료, 대항력 관련 자료, 임대인과의 소통 내역을 보여주는 자료 세 가지로 나눌 수 있습니다. 세 가지 유형을 고루 갖추어야 진술서에 적은 사실관계가 서류로도 함께 뒷받침된다는 인상을 줄 수 있습니다.

아래는 실무에서 신청인들이 진술서와 함께 준비하는 대표적인 자료들입니다. 신청인의 사정에 따라 해당 사항이 없는 항목도 있을 수 있으므로, 본인의 상황에 맞게 준비 가능한 자료를 최대한 갖추는 것이 중요합니다.

이 가운데 일부는 신청인이 직접 발급받아야 하는 서류이고, 일부는 평소 임대인과 주고받은 메시지나 통화 기록을 정리하는 방식으로 준비하게 됩니다. 자료를 모으는 과정에서 시간이 걸릴 수 있으므로, 진술서 작성과 자료 수집을 동시에 진행하면서 서로 빠진 부분을 채워나가는 방식이 효율적입니다.

자료가 여러 종류로 흩어져 있으면 정작 필요한 순간에 찾지 못하는 경우가 많습니다. 진술서 항목별로 관련 자료를 파일이나 폴더로 묶어 정리해두면, 심사 과정에서 보완 요청을 받았을 때도 빠르게 대응할 수 있고 이후 이의신청 단계까지 이어지더라도 자료를 다시 찾아 헤매는 시간을 줄일 수 있습니다.

진술서 제출 후 절차는 어떻게 진행되나요?

• 1신청서·진술서·증빙자료 제출

  관할 지자체 접수 창구에 신청서와 진술서, 앞서 정리한 증빙자료 일체를 함께 제출합니다. 제출 전에 항목이 빠지지 않았는지 체크리스트로 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.

• 2지자체 조사 및 의견 첨부

  담당 부서가 제출된 자료를 확인하고 필요하면 추가 서류나 소명을 요청합니다. 이 단계에서 사실관계에 대한 현장 확인이나 추가 질의가 이루어지기도 합니다.

• 3위원회 심의·의결

  시·도를 경유해 접수된 사안이 위원회 심의에 부쳐지고, 진술서와 증빙자료를 토대로 요건 충족 여부를 종합적으로 판단합니다.

• 4결정 통지(가결정/불인정)

  심의 결과에 따라 가결정 또는 불인정 통지를 받으며, 불인정 통지를 받았다면 통지서에 적힌 사유를 확인하고 이의신청 절차를 검토하게 됩니다.

이 과정에서 보완 요청을 받았다면 정해진 기간 안에 성실히 자료를 보충하는 것이 중요합니다. 보완 요청에 제때 대응하지 못하면 심의가 지연되거나 제출된 자료만으로 판단이 이루어져 불리한 결과로 이어질 수 있습니다. 통지 내용은 이후 절차에서 계속 참고해야 하므로 반드시 보관해두어야 합니다.

신청부터 결과 통지까지 걸리는 기간은 접수 건수나 지역, 사안의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다. 같은 시기에 접수된 사안이 많으면 심의가 밀리면서 통지가 예상보다 늦어지는 경우도 있으므로, 진행 상황이 궁금하다면 접수한 지자체 창구를 통해 처리 현황을 확인해보는 것도 한 방법입니다.

진술서 작성 순서, 이렇게 잡으면 됩니다

막상 빈 화면 앞에서 무엇부터 써야 할지 막막하다면, 문장을 바로 쓰기보다 아래 순서로 준비 단계를 나눠보는 것이 도움이 됩니다. 순서를 지켜 준비하면 앞서 설명한 핵심 항목을 빠뜨릴 가능성이 줄어들고, 초안을 다시 뒤집어엎는 일도 줄어듭니다.

이 세 단계를 거치고 나면 초안이 완성됩니다. 초안을 완성한 뒤에는 앞서 설명한 대로 하루 정도 시간을 두고 다시 읽어보며 날짜와 사실관계가 어긋나지 않는지, 요건과 관련 없는 문장이 지나치게 길지는 않은지 점검하는 과정을 거치는 것이 좋습니다.

진술서 작성할 때 흔히 하는 실수

실무에서 반복적으로 확인되는 실수 몇 가지를 미리 알아두면 같은 실수를 피하는 데 도움이 됩니다. 아래 항목에 해당하는 부분이 있는지 작성한 진술서를 다시 한 번 점검해보시기 바랍니다.

• 기억에만 의존해 날짜를 적기 — 계약서, 문자 발송 시각 등과 대조하지 않으면 진술 중간에 날짜가 어긋나는 경우가 많습니다. 확인 가능한 자료가 있다면 반드시 대조 후 기재해야 합니다.
• 감정적인 표현으로 분량만 채우기 — 억울함을 강조하는 문장을 반복해도 요건 판단에는 도움이 되지 않고, 정작 필요한 사실관계 서술이 부족해질 수 있습니다.
• 다른 사람 진술서 문장을 그대로 베끼기 — 표현이 비슷해지면서 정작 본인만 겪은 구체적 정황이 빠지고, 사실관계가 어긋나 신빙성을 해칠 수 있습니다.
• 증빙자료 없이 진술만으로 요건을 주장하기 — 뒷받침할 자료가 전혀 없는 진술은 심사에서 신빙성을 인정받기 어려우므로, 부족한 자료는 발급이나 정리 가능한 방법을 먼저 찾아야 합니다.

혼자 작성하기 어렵다면 어떻게 해야 하나요?

많은 신청인들이 진술서를 처음 쓸 때 무엇을 자세히 쓰고 무엇을 간략히 써야 하는지 감을 잡지 못해 시간을 지체합니다. 어떤 항목은 지나치게 길게 서술하면서 정작 요건 판단에 중요한 항목은 짧게 언급하고 넘어가는 경우도 적지 않습니다. 이런 부분은 제3자의 시각에서 한 번 점검받는 것만으로도 크게 개선될 수 있습니다.

막막할 때는 전문가의 조력을 받아 진술서의 뼈대와 항목 순서를 먼저 잡은 뒤, 그 위에 본인이 직접 겪은 경험을 채워 넣는 방식도 실무에서 흔히 쓰는 방법입니다. 뼈대를 먼저 잡아두면 빠뜨리기 쉬운 항목을 미리 점검할 수 있고, 이후 자료 보완 요청을 받더라도 어떤 자료를 더 준비해야 하는지 방향을 잡기 쉬워집니다.

진술서를 미루다가 신청 기한에 쫓겨 서둘러 제출하면 정작 중요한 항목을 놓치기 쉽습니다. 특히 다른 세입자의 피해 정황이나 임대인의 재산 상태처럼 신청인 혼자 조사하기 어려운 부분은 미리 확인 방법을 파악해두는 것이 시간을 아끼는 길입니다. 준비 기간을 넉넉히 두고 항목별로 나누어 차근차근 채워나가는 편이 결과적으로 더 완성도 높은 진술서를 만드는 데 도움이 됩니다.

피해자로 인정된 뒤 보증금은 어떻게 돌려받나요?

보증금을 실제로 회수하는 실무 절차는 통상 내용증명 발송으로 시작해 임차권등기명령, 전세금반환소송, 그리고 임대인이 여전히 응하지 않을 경우 부동산 경매나 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행까지 이어지는 흐름을 따르게 됩니다. 전세사기 피해자 결정은 이 흐름과 별개로 진행되는 행정적 절차이며, 결정이 나기를 기다리느라 민사 절차를 미루면 오히려 대응이 늦어질 수 있습니다.

이사를 계획하고 있다면 임차권등기명령이 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 진행해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 그동안 갖추고 있던 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 등기부 확인은 반드시 순서를 지켜야 하는 절차입니다. 임차권등기명령은 전세권 설정과 달리 임대인의 동의가 필요하지 않다는 점도 함께 알아두면 도움이 됩니다.

임대인 소유 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다는 정보를 미리 확인했다면, 소송에 앞서 가압류를 진행해두는 것이 안전한 경우도 있습니다. 반대로 지급명령은 임대인이 이의 없이 전부 동의하는 예외적인 경우가 아니라면, 임대인이 이의를 제기했을 때 결국 소송 절차로 이행되어 오히려 시간만 더 걸릴 수 있으므로 신중하게 선택해야 하는 절차입니다.

보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있는 경우라면 민사소송을 진행하기에 앞서 보증기관에 이행 여부를 먼저 확인해보는 것도 방법입니다. 다만 보증기관별 심사 기준과 처리 기간은 각 기관의 안내에 따라 달라지므로, 단정적으로 판단하기보다 해당 기관에 직접 문의해 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

전세사기 피해자 신청 진술서 작성부터 이후 보증금 회수를 위한 전세금반환소송 절차까지, 궁금한 점은 전화(02-591-5662)로 문의하실 수 있습니다.

진술서는 한 번 완성했다고 끝이 아니라, 심의 과정에서 보완 요청을 받거나 이의신청 단계로 이어질 경우 계속 다듬어야 하는 서류입니다. 처음부터 항목별로 정리해두고 관련 자료를 함께 보관해두면, 이후 절차가 어떻게 진행되더라도 필요한 내용을 빠르게 찾아 대응할 수 있습니다. 사안이 복잡하거나 임대인이 여러 명의 세입자와 얽혀 있는 경우라면 초기 단계부터 방향을 잡아두는 것이 시간과 노력을 아끼는 길이 될 수 있습니다.